La entrada prometida en el barrio de infraviviendas de Dongja-dong se retrasa seis años y el alquiler público baja de 1.250 hogares a 1.000 viviendas
SEÚL
La fecha de entrada del proyecto de vivienda pública del barrio de infraviviendas (jjokbang) de Dongja-dong, frente a la estación de Seúl, para el que el Gobierno prometió en 2021 la "entrada en 2026", se ha retrasado seis años, hasta 2032, y el alquiler público, que en el plan de 2021 era de 1.250 hogares, se ha reducido a 1.000 viviendas. El Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte anunció el día 20 que designa y publica oficialmente como distrito de vivienda pública 47.573,9 m² del entorno del barrio de infraviviendas de Dongja-dong, en el distrito de Yongsan. Desde el primer anuncio hasta la designación del distrito pasaron 5 años y 8 meses. Ese mismo día, el presidente Lee Jae-myung pidió en el Consejo de Ministros una 'guerra relámpago de la oferta' que reduzca al máximo los plazos hasta el inicio de las obras, pero el objetivo de inicio de obras en Dongja-dong es 2029, dentro de tres años.
La promesa de 2021 de 'entrada en 2026' se retrasa seis años, hasta 2032
El Ministerio de Tierra, el Gobierno Metropolitano de Seúl y el distrito de Yongsan presentaron el 5 de febrero de 2021 el 'Plan de proyectos de vivienda pública y regeneración urbana para mejorar el entorno residencial del barrio de infraviviendas de la estación de Seúl'. En ese anuncio, al que asistió Byun Chang-heum, entonces ministro de Tierra, el Gobierno fijó el calendario: "Está previsto completar la designación del distrito este año" y "el próximo año se abordarán el plan del distrito y las compensaciones, en 2023 comenzarán las obras del complejo de vivienda pública, en 2026 se producirá la entrada y en 2030 se completará el desarrollo de los solares para venta privada". Se designó como ejecutores conjuntos a la Corporación de Tierra y Vivienda de Corea (LH) y a la Corporación de Vivienda y Comunidades de Seúl (SH).
Si se compara con el calendario de esta publicación oficial, la designación del distrito se retrasó 5 años, de 2021 a 2026; el inicio de las obras, 6 años, de 2023 a 2029, y la entrada, 6 años, de 2026 a 2032. El año 2030, en el que el plan de 2021 prometía terminar incluso el desarrollo de los solares para venta privada, corresponde en el nuevo calendario al año siguiente al inicio de las obras de vivienda pública. Este año era aquel en el que, inicialmente, los residentes de las infraviviendas debían estar ya en sus nuevas casas, pero en realidad lo que concluyó fue el primer trámite legal para delimitar el perímetro del distrito del proyecto.
El ministerio dice que "impulsará sin contratiempos los trámites posteriores"
El Ministerio de Tierra afirmó ese día en un comunicado que "impulsa de lleno un proyecto de vivienda pública para mejorar de raíz el deficiente entorno residencial del barrio de infraviviendas de Dongja-dong, frente a la estación de Seúl, y ampliar la oferta de vivienda de calidad en el centro de la ciudad". Del emplazamiento dijo que es "una ubicación clave del centro urbano, junto a la estación de Seúl y con una gran concentración de instalaciones de oficinas y comercios", y que se espera además el efecto de reorganizarlo como un espacio mixto de alta densidad junto con una oferta de vivienda a gran escala. Sobre el calendario indicó: "Tras los trámites posteriores, como la elaboración del plan del distrito y las compensaciones y el traslado, el objetivo es iniciar las obras en 2029 y concluirlas y realizar la entrada en 2032".
El ministerio dijo que ofrecerá de forma prioritaria a los actuales residentes de las infraviviendas viviendas públicas de alquiler de 21 m² o más de superficie útil, con cocina, baño y aseo y calefacción y aire acondicionado propios en cada vivienda, y que durante las obras habilitará alojamientos temporales para apoyarlos desde el traslado hasta el reasentamiento. Sobre el actual barrio de infraviviendas de Dongja-dong diagnosticó que es "una zona en la que urge mejorar el entorno residencial, porque se concentran edificios antiguos y faltan instalaciones básicas para la vida diaria".
Lee Jae-pyeong, responsable de Política de Oferta de Vivienda del Ministerio de Tierra, dijo: "Dado que con esta designación del distrito el proyecto de Dongja-dong entra en una fase concreta de ejecución, es importante impulsar sin contratiempos los trámites posteriores". Lee añadió: "En adelante, apoyaremos el reasentamiento estable de los residentes de las infraviviendas e impulsaremos el proyecto en colaboración con los organismos implicados, recogiendo también suficientemente las opiniones del consejo de residentes".
El alquiler público baja de 1.250 hogares a 1.000 viviendas
No solo se retrasó el calendario. El plan de 2021 decía que se construirían "en total 2.410 hogares: 1.450 hogares de vivienda pública (1.250 de alquiler y 200 de venta) para el reasentamiento de los actuales residentes, como los de las infraviviendas, y 960 hogares de vivienda de venta privada". El volumen de esta publicación es de 2.150 viviendas, entre 1.000 de alquiler público y 1.150 de vivienda en venta. La superficie del proyecto, 47.000 m² en 2021 y 47.573,9 m² ahora, apenas cambia, pero el volumen total se redujo en 260 viviendas. En 2021 el Gobierno dijo que "primero se construirán las viviendas de alquiler para el reasentamiento de los más de 1.000 residentes actuales del barrio de infraviviendas". El comunicado actual indica que se construirán 1.000 viviendas de alquiler público y que se ofrecerán prioritariamente a los actuales residentes de las infraviviendas.
La reducción se concentró en el alquiler público. El alquiler público bajó de 1.250 hogares a 1.000 viviendas, 250 menos, un 20 %. El volumen en venta solo se redujo en 10, de 1.160 hogares (200 de venta pública y 960 de venta privada) a 1.150 viviendas. El peso del alquiler público en el total bajó de aproximadamente un 52 % a aproximadamente un 47 %.
En 2021 el Gobierno también puso en cifras sus promesas sobre las condiciones. Entonces dijo que los residentes de las infraviviendas "podrán vivir en espacios 2 o 3 veces más amplios y agradables que los actuales con alquileres baratos, de un 15 % de los actuales". Sobre los alojamientos temporales detalló incluso el lugar y el número de personas: "Los alojamientos temporales para unos 150 residentes de las infraviviendas se habilitarán aprovechando casas de huéspedes dentro del distrito del proyecto o viviendas modulares en un parque dentro del emplazamiento". Lo que el comunicado actual promete a los residentes de las infraviviendas es el suministro prioritario de alquiler público de 'más de 21 m² de superficie útil' y 'la habilitación de alojamientos temporales'. El plan de 2021 decía que, para los hogares que lo desearan entre los unos 100 hogares residentes en viviendas comunes, "se prevé habilitar alojamientos temporales aprovechando alquileres de jeonse y viviendas de alquiler adquiridas en zonas cercanas", y que el complejo de alquiler público para los residentes de las infraviviendas tendría instalaciones de bienestar y de autosuficiencia, y el complejo de vivienda pública, una guardería pública, una biblioteca y un café vecinal. La promesa de hace 5 años y 8 meses era más concreta.
Mientras tanto, los residentes de las infraviviendas resisten gracias a los comedores Donghaeng y los refugios
En 2021 el Gobierno presentó este lugar como "el mayor barrio de infraviviendas del país, en el que todavía viven más de 1.000 personas". Dijo que los residentes "pagan un alquiler elevado, de unos 240.000 wones, por habitaciones de menos de 6,6 m² (2 pyeong)", que el aislamiento térmico y acústico y la calefacción son deficientes y que más del 80 % de los edificios tiene más de 30 años. El Gobierno explicó que este barrio de infraviviendas "se formó cuando la población urbana pobre desplazada en el proceso de rápida urbanización e industrialización de la década de 1960 se concentró masivamente en torno a la estación de Seúl", y dijo que "recientemente se impulsó una remodelación de iniciativa privada, pero fracasó por la falta, entre otras cosas, de medidas de traslado para los residentes de las infraviviendas".
Durante los cinco años en que se retrasó la designación del distrito, los residentes de las infraviviendas de Seúl se procuraron la comida y sobrellevaron el calor y el frío gracias al apoyo público. Según datos publicados por el Gobierno Metropolitano de Seúl el 20 de enero de 2025, la ciudad ofreció en 2024 a los residentes de las infraviviendas 613.096 comidas a través de los comedores Donghaeng, una media de 1.704 al día. En la encuesta sobre la situación de los residentes de las infraviviendas de ese mismo año, el 71,5 % de los residentes señaló los comedores Donghaeng como su principal forma de alimentarse. La tasa de uso de los comedores Donghaeng subió cada año, del 65,5 % en 2022 al 72,8 % en 2023 y al 75,8 % en 2024. Ese mismo año, los baños públicos Donghaeng registraron 39.654 usos, los refugios contra el frío nocturno, 1.929, y los refugios contra el calor nocturno, 3.609. Estas cifras corresponden al conjunto de residentes de infraviviendas de Seúl y no se desglosan solo para los residentes de Dongja-dong.
El barrio de infraviviendas de Namdaemun, entre la estación de Seúl y Namsan, avanzó a otro ritmo. El Gobierno Metropolitano de Seúl anunció el 15 de octubre de 2025 que 142 hogares residentes del barrio de infraviviendas de Namdaemun (subzonas 11 y 12 del área de Yangdong) habían completado su entrada en 'Haeden-jip', vivienda pública de alquiler del 'Centro Haeden', un edificio de 18 plantas sobre rasante. Seúl presentó este proyecto como el primer caso de 'traslado primero, desarrollo después' de iniciativa privada. Haeden-jip se terminó 4 años después de la decisión del plan de remodelación de diciembre de 2021, mediante una cesión gratuita, y la entrada comenzó a principios de septiembre de 2025. Los residentes de Namdaemun, que partieron el mismo año que Dongja-dong, entraron en sus nuevas casas, y Dongja-dong no completó la designación del distrito hasta un año después.
El conflicto por las compensaciones estalló cuatro días después del primer anuncio y la solución sigue 'prevista'
El punto de partida del retraso fue el conflicto con los propietarios de terrenos y edificios. El 9 de febrero de 2021, cuatro días después del anuncio del primer plan, el Ministerio de Tierra publicó una nota aclaratoria sobre informaciones según las cuales los propietarios de terrenos y edificios se oponían firmemente al plan y el Gobierno lo había anunciado sin consultarles. El título de la nota aclaratoria era «Elaboraremos los planes de compensación y traslado comunicándonos con los residentes locales». En el plan del 5 de febrero, el Gobierno dijo que a los propietarios de terrenos se les daría una "compensación justa teniendo en cuenta el uso actual del suelo, los precios de transacciones, etc." y que podrían seguir con su actividad mediante compensaciones por actividad comercial y locales comerciales de cooperación mutua dentro del complejo.
En el comunicado actual, publicado 5 años y 8 meses después, la compensación a los propietarios también se presentó no como un sistema ya definido, sino como una tarea por corregir en el futuro. El ministerio afirmó que "también impulsa mejoras institucionales para ampliar la participación privada en el proyecto y reforzar la compensación a los propietarios de terrenos y otros bienes". Dijo que "está previsto" que, si un hogar que solo posea un derecho de adjudicación como compensación en especie lo transfiere, pueda acogerse a deducciones especiales por residencia de larga duración, entre otras, y que la condición de beneficiario de compensación en especie pueda transmitirse una sola vez. También dijo que "está previsto que se introduzca" una fórmula para que los residentes sin capacidad para pagar su cuota reciban como compensación en especie viviendas de beneficio compartido. La designación del distrito se produjo antes de que se fijaran las reglas de compensación. El ministerio no dio a conocer en este comunicado el coste total del proyecto, la cuantía de las compensaciones ni el ejecutor del proyecto.
En la Asamblea Nacional ya se presentaron en 2024 proyectos de ley para ampliar las compensaciones a los propietarios. La reforma de la Ley Especial de Vivienda Pública presentada el 28 de agosto de 2024 por 10 diputados, entre ellos Kim Ki-pyo, preveía "ampliar" el ámbito de la compensación en especie en los proyectos de vivienda pública que incluyan zonas de concentración de infraviviendas "de quienes adquirieron terrenos y viviendas antes del 30 de junio de 2021 a quienes adquirieron terrenos y viviendas antes de la selección como zona candidata", y conceder una cantidad a los propietarios de viviendas multifamiliares y locales comerciales que pierden sus ingresos por alquiler. La reforma presentada el día 19 del mismo mes por 10 diputados, entre ellos Kim Jae-seop, proponía que en los proyectos de zonas de concentración de infraviviendas los residentes pudieran recomendar a la constructora. Ambos proyectos de ley se desecharon el 28 de noviembre de 2024 en la Comisión de Tierra, Infraestructura y Transporte al incorporarse a un texto alternativo. Antes, el 31 de julio de 2024, 10 diputados, entre ellos Seo Beom-soo, presentaron una reforma para "establecer la base para que también los constructores privados de vivienda, cuando reciban suelo público, sean designados promotores de vivienda pública y puedan ejecutar por sí solos proyectos de construcción", y la subcomisión de examen de proyectos de ley de la Comisión de Tierra, Infraestructura y Transporte examinó este proyecto artículo por artículo el 20 y el 27 de noviembre de ese año. La 'ampliación de la participación privada en el proyecto' que destaca el comunicado actual también es un asunto que llegó a la Asamblea Nacional como proyecto de ley hace dos años. En este comunicado, publicado casi dos años después del debate en la Asamblea, las medidas del Gobierno para mejorar la compensación en especie siguen en fase de 'previstas'.
El plan del 7 de septiembre, que prometía 'suprimir la caducidad', se queda en una prórroga de tres años
Los proyectos en zonas de concentración de infraviviendas como Dongja-dong están sujetos a un plazo legal. El texto alternativo de reforma de la Ley Especial de Vivienda Pública promulgado el 20 de septiembre de 2024 (proyecto de ley n.º 2203262, Ley n.º 20451) "prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2026 el periodo de vigencia de la compensación en especie en los distritos de vivienda pública que incluyen zonas de concentración de infraviviendas, para ajustarlo al periodo de vigencia de los proyectos mixtos de vivienda pública urbana". La designación del distrito se produjo algo más de dos meses antes de ese plazo.
El Gobierno de Lee Jae-myung dijo el 7 de septiembre de 2025, en el 'Plan de ampliación de la oferta de vivienda' conjunto de los ministerios implicados (plan del 7 de septiembre), que "en los proyectos mixtos públicos urbanos, en los que hasta ahora era difícil lograr impulso, se suprimirá la caducidad y se elevará el coeficiente de edificabilidad para dar impulso a los proyectos y ofrecer 50.000 viviendas". Después, la reforma de la Ley Especial de Vivienda Pública aprobada por la Asamblea Nacional en agosto de 2026 no suprimió la caducidad, sino que se limitó a ampliarla. El ministerio explicó que "el plazo de caducidad se prorroga tres años, de finales de diciembre de este año a diciembre de 2029", y que "el plazo de caducidad de los proyectos de creación de distritos de vivienda pública en zonas de concentración de infraviviendas también se prorroga de la misma manera".
Lo que el plan del 7 de septiembre prometía suprimir era la caducidad de los proyectos mixtos de vivienda pública urbana, y el plazo de la compensación en especie en las zonas de concentración de infraviviendas está ajustado a esa caducidad desde la reforma de 2024. El plazo prorrogado es diciembre de 2029, y el objetivo de inicio de obras de Dongja-dong que presentó ahora el ministerio también es 2029. Algo más de un año después del anuncio del plan del 7 de septiembre, la 'supresión' se convirtió en una 'prórroga de tres años', y el proyecto de Dongja-dong vuelve a llevar adelante las compensaciones y el traslado bajo una ley con plazo.
También en el barrio de infraviviendas de Yeongdeungpo el 'inicio de obras a finales de 2021' lleva cinco años de retraso
El proyecto del barrio de infraviviendas de Yeongdeungpo, que el Gobierno impulsó antes, siguió el mismo camino. El Ministerio de Tierra anunció el 15 de julio de 2020 que designaba el barrio de infraviviendas de Yeongdeungpo como distrito de vivienda pública. Entonces vivían allí unas 360 personas en espacios de 6,6 m² o menos, y el distrito de Yeongdeungpo, LH y SH participaban como ejecutores conjuntos. El ministerio dijo que elaboraría el plan del distrito durante 2021 y que "está previsto iniciar las obras a finales de 2021". El plan era construir 1.200 viviendas, entre ellas 370 viviendas de alquiler permanente para los residentes de las infraviviendas, 220 viviendas Haengbok y 600 viviendas en venta, y dijo que dentro del distrito se habilitaría un complejo de traslado previo en el que vivirían los residentes de las infraviviendas durante el proyecto.
El ministerio anunció el 9 de marzo de 2026 que los residentes de las infraviviendas de Yeongdeungpo vivirán en instalaciones de traslado temporal hasta su entrada en las viviendas de alquiler en 2029. De las 96 habitaciones de las instalaciones de traslado temporal, 76 ya estaban ocupadas, y el traslado se llevó a cabo desde julio de 2025 para las 96 personas que deseaban entrar. Kim Yi-tak, titular del Viceministerio de Tierra, dijo que en cuanto concluya el traslado de los residentes del solar de desarrollo previo se seleccionará a la constructora con el plan de iniciar las obras a final de año. Un proyecto cuyas obras debían empezar a finales de 2021 seguía en marzo de 2026 en la fase previa a la elección de la constructora. Yeongdeungpo no había iniciado las obras en marzo de 2026, 5 años y 8 meses después de la designación del distrito, y Dongja-dong se ha fijado el objetivo de iniciar las obras en los tres años siguientes a la designación del distrito.
El presidente pidió una 'guerra relámpago de la oferta', pero el inicio de obras en Dongja-dong se queda en 2029
El día 20, cuando se publicó oficialmente la designación del distrito de Dongja-dong, el presidente Lee Jae-myung presidió la 45.ª reunión del Consejo de Ministros. Según el informe escrito de Kang Yu-jung, portavoz jefa de Cheong Wa Dae, el presidente Lee dijo que "la estabilidad residencial es la base clave para mejorar de forma real la vida de la población" y pidió "una 'guerra relámpago de la oferta' que, sin atarse a las prácticas y procedimientos existentes, reduzca al máximo los plazos necesarios desde la preparación del suelo hasta los distintos permisos y el inicio de las obras".
Los objetivos de oferta del Gobierno están diseñados sobre la premisa de la rapidez. El plan del 7 de septiembre dijo que "se prevé ofrecer en total 1,35 millones de viviendas hasta 2030 impulsando cada año el inicio de las obras de 270.000 viviendas nuevas en Seúl y el área metropolitana", y que eso es "un nivel 1,7 veces superior a los resultados de oferta de los últimos 3 años". El Ministerio de Tierra anunció el 29 de enero de 2026, en el 'Plan para ampliar y acelerar la oferta de vivienda urbana', que ofrecería en total 60.000 viviendas, entre ellas 13.500 en Yongsan, incluido el volumen ya previsto para Yongsan, y dijo que "estamos haciendo todo lo posible para alcanzar el objetivo de inicio de obras de 1,35 millones de viviendas en el área metropolitana". En el plan de gobierno presentado el 13 de agosto de 2025 por el Comité de Planificación de Asuntos de Estado también figura "ampliar la oferta de vivienda pública para la estabilidad residencial de las clases populares".
El proyecto de Dongja-dong, publicado oficialmente ese mismo día, es un distrito de vivienda pública en pleno centro de Seúl, justo frente a la estación de Seúl. Su objetivo de inicio de obras es 2029, tres años después de la designación del distrito, y su objetivo de entrada es 2032, seis años después. El alquiler público, que según la promesa de 2021 habría recibido a sus residentes este año, se redujo de 1.250 hogares a 1.000 viviendas, y la entrada se fijó para dentro de seis años.
Fuentes (KST)
- Policy Briefing (Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte) · 2026-10-20 · 서울역 앞 동자동 쪽방촌 공공주택지구 지정…2150호 공급 · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148973936
- Policy Briefing (Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, Gobierno Metropolitano de Seúl y distrito de Yongsan) · 2021-02-05 · 국내 최대규모 서울역 쪽방촌, 새 주거단지로 태어난다 · https://www.korea.kr/briefing/policyBriefingView.do?newsId=148883668
- Nota aclaratoria del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte · 2021-02-09 · [설명] 지역 주민과 소통하며 보상 및 이주 계획을 수립하겠습니다. · https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156436155
- Informe escrito de Cheong Wa Dae · 2026-10-20 · 제45회 국무회의 결과 · https://m.korea.kr/briefing/presidentView.do?newsId=148973953&gubun=president&pageIndex=1
- Policy Briefing (ministerios implicados, conjuntamente) · 2025-09-08 · 수도권에 5년 간 주택 135만 호 공급…"실수요자에 공정하게 공급" · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148948818
- Policy Briefing (Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte) · 2026-01-29 · 도심 주택공급 확대 및 신속화 방안 발표 · https://www.korea.kr/briefing/policyBriefingView.do?newsId=156742030
- Policy Briefing (Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte) · 2026-08-21 · '9·7 공급대책' 후속법안 국회 통과…주택공급 물량 확대 속도 · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148970409
- Policy Briefing (Comité de Planificación de Asuntos de Estado) · 2025-08-13 · 국정기획위, 이재명 정부의 국정 청사진 제시…123대 국정과제 담아 · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148947514
- Centro de Legislación Participativa · 의안 제2203262호 공공주택 특별법 일부개정법률안(대안), 2024-09-20 공포 법률 제20451호 · https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/nsmLmSts/out/2203262/detailRP
- Centro de Legislación Participativa · 의안 제2203282호 공공주택 특별법 일부개정법률안(김기표의원 등 10인, 2024-08-28 발의) · https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/nsmLmSts/out/2203282/detailRP
- Centro de Legislación Participativa · 의안 제2202441호 공공주택 특별법 일부개정법률안(서범수의원 등 10인, 2024-07-31 발의) · https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/nsmLmSts/out/2202441/detailRP
- Centro de Legislación Participativa · 의안 제2202921호 공공주택 특별법 일부개정법률안(김재섭의원 등 10인, 2024-08-19 발의) · https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/nsmLmSts/out/2202921/detailRP
- Policy Briefing (Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte) · 2020-07-15 · 영등포 쪽방촌, 공공주택지구 지정 완료…정비사업에 속도낸다 · https://www.korea.kr/news/cultureColumnView.do?newsId=148874717
- Policy Briefing (Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte) · 2026-03-09 · 영등포 쪽방 주민에 임시거처 지원…임대주택 입주 전까지 · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148960542
- Gobierno Metropolitano de Seúl (Seoul in My Hand) · 2025-01-20 · 쪽방주민과 골목상권까지 챙기는 동행식당·목욕탕… 올해 확대 운영 · https://news.seoul.go.kr/welfare/archives/567435
- Gobierno Metropolitano de Seúl (Seoul in My Hand) · 2025-10-15 · 남대문 쪽방주민, 해 드는 새 보금자리 입주… 민간주도 '先이주-後개발' 첫 사례 · https://news.seoul.go.kr/welfare/archives/574248