Quartier de chambres exiguës de Dongja-dong : l'emménagement promis repoussé de six ans, les logements publics locatifs ramenés de 1 250 à 1 000

SÉOUL

L'objectif d'emménagement du projet de logements publics du quartier de chambres exiguës (jjokbang) de Dongja-dong, devant la gare de Séoul, pour lequel le gouvernement avait promis en 2021 un « emménagement en 2026 », a été repoussé de six ans, à 2032, et les logements publics locatifs, qui étaient 1 250 dans le plan de 2021, ont été ramenés à 1 000. Le ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports a annoncé le 20 octobre qu'il désignait et publiait comme zone de logements publics une superficie de 47 573,9 m² autour du quartier de chambres exiguës de Dongja-dong, dans l'arrondissement de Yongsan. Il aura fallu 5 ans et 8 mois entre la première annonce et la désignation de la zone. Le même jour, le président Lee Jae-myung a réclamé en Conseil des ministres une « guerre éclair de l'offre » réduisant au maximum les délais avant le début des travaux, mais l'objectif de lancement des travaux à Dongja-dong est fixé à 2029, dans trois ans.

La promesse d'un « emménagement en 2026 » faite en 2021 repoussée de six ans, à 2032

Le ministère du Territoire, la ville de Séoul et l'arrondissement de Yongsan ont présenté le 5 février 2021 un « plan de mise en œuvre d'un projet de logements publics et de régénération urbaine pour l'amélioration de l'habitat du quartier de chambres exiguës de la gare de Séoul ». Lors de cette annonce, à laquelle assistait le ministre du Territoire de l'époque, Byeon Chang-heum, le gouvernement avait fixé le calendrier : il « prévoit d'achever la désignation de la zone cette année » et, « l'an prochain, de lancer le plan de zone et l'indemnisation, de commencer en 2023 les travaux du complexe de logements publics, de faire emménager les habitants en 2026 et d'achever en 2030 l'aménagement des terrains destinés aux logements privés mis en vente ». La Korea Land and Housing Corporation (LH) et la Seoul Housing and Communities Corporation (SH) y étaient désignées comme maîtres d'ouvrage conjoints.

Mis en regard du calendrier de la présente publication, la désignation de la zone a pris cinq ans de retard (de 2021 à 2026), le lancement des travaux six ans (de 2023 à 2029) et l'emménagement six ans (de 2026 à 2032). L'année 2030, à laquelle le plan de 2021 prévoyait d'achever jusqu'à l'aménagement des terrains destinés aux logements privés mis en vente, correspond dans le nouveau calendrier à l'année suivant le lancement des travaux des logements publics. Cette année devait être celle où les habitants des chambres exiguës auraient emménagé dans leurs nouveaux logements ; en réalité, c'est la première procédure légale, qui fixe les limites de la zone du projet, qui vient de s'achever.

Le ministère dit qu'il va « mener à bien les procédures suivantes sans accroc »

Dans son communiqué du jour, le ministère a déclaré qu'il « lance pleinement le projet de logements publics visant à améliorer fondamentalement les conditions d'habitat précaires du quartier de chambres exiguës de Dongja-dong, devant la gare de Séoul, et à accroître l'offre de logements de qualité en centre-ville ». Il a décrit le site comme « un emplacement central de la ville, attenant à la gare de Séoul et où se concentrent d'importants bureaux et commerces », et indiqué qu'il en attendait, outre une offre de logements à grande échelle, une restructuration en un espace mixte à haute densité. Pour le calendrier, il a indiqué : « Après les procédures suivantes, comme l'élaboration du plan de zone, l'indemnisation et le relogement, l'objectif est un lancement des travaux en 2029 et un achèvement et un emménagement en 2032. »

Le ministère a annoncé qu'il fournirait en priorité aux habitants actuels des chambres exiguës des logements publics locatifs d'une surface habitable d'au moins 21 m², équipés pour chaque foyer d'une cuisine, d'une salle de bains et de toilettes ainsi que du chauffage et de la climatisation, et qu'il aménagerait des logements temporaires pendant les travaux pour les accompagner du relogement jusqu'à leur réinstallation. Il a décrit l'actuel quartier de Dongja-dong comme « une zone où se concentrent des bâtiments vétustes et où les équipements de base font défaut, de sorte que l'amélioration de l'habitat y est urgente ».

Lee Jae-pyeong, responsable de la politique d'offre de logements au ministère, a déclaré que « dans la mesure où cette désignation de zone fait entrer le projet de Dongja-dong dans une phase d'exécution concrète, il importe de mener à bien les procédures suivantes sans accroc ». « Nous mènerons le projet en coopération avec les organismes concernés, en soutenant une réinstallation stable des habitants des chambres exiguës et en recueillant pleinement l'avis du conseil des habitants », a ajouté Lee Jae-pyeong.

Les logements publics locatifs passent de 1 250 à 1 000

Le calendrier n'est pas seul à avoir glissé. Le plan de 2021 prévoyait de construire « au total 2 410 logements, dont 1 450 logements publics (1 250 locatifs et 200 en accession) pour la réinstallation des habitants actuels, dont ceux des chambres exiguës, et 960 logements privés mis en vente ». Le volume publié cette fois est de 2 150 logements : 1 000 logements publics locatifs et 1 150 logements en vente. La superficie du projet ne diffère guère, 47 000 m² en 2021 contre 47 573,9 m² aujourd'hui, mais le volume total a diminué de 260 logements. En 2021, le gouvernement avait déclaré qu'il « construit d'abord les logements locatifs destinés à la réinstallation des quelque 1 000 habitants actuels du quartier de chambres exiguës ». Le communiqué de cette fois indique que 1 000 logements publics locatifs seront construits et attribués en priorité aux habitants actuels des chambres exiguës.

La baisse porte sur les logements publics locatifs. Ceux-ci passent de 1 250 à 1 000, soit 250 de moins, une baisse de 20 %. Les logements en vente ne diminuent que de 10, passant de 1 160 (200 en accession publique et 960 privés) à 1 150. La part des logements publics locatifs dans l'ensemble est tombée d'environ 52 % à environ 47 %.

En 2021, le gouvernement avait aussi chiffré ses promesses en matière de conditions de logement. Il avait alors déclaré que les habitants des chambres exiguës « pourront vivre dans un espace agréable, deux à trois fois plus grand qu'aujourd'hui, pour un loyer modique d'environ 15 % du loyer actuel ». Pour le logement temporaire aussi, il avait précisé le lieu et le nombre de personnes : « Le logement temporaire pour quelque 150 habitants des chambres exiguës sera aménagé en utilisant notamment des maisons d'hôtes situées dans la zone du projet ou des logements modulaires dans un parc du site. » Ce que le communiqué de cette fois promet aux habitants des chambres exiguës, c'est l'attribution prioritaire de logements publics locatifs « d'une surface habitable d'au moins 21 m² » et « l'aménagement de logements temporaires ». Le plan de 2021 indiquait que, pour les foyers volontaires parmi la centaine de foyers résidant dans des logements ordinaires, il « prévoit d'aménager des logements temporaires en utilisant des logements locatifs à bail jeonse ou acquis dans les environs », et prévoyait des équipements sociaux et d'insertion dans le complexe de logements publics locatifs destiné aux habitants des chambres exiguës, ainsi qu'une école maternelle publique, une bibliothèque et un café de quartier dans le complexe de logements publics. La promesse d'il y a 5 ans et 8 mois était plus précise.

Entre-temps, les habitants des chambres exiguës ont tenu grâce aux « restaurants solidaires » et aux abris

En 2021, le gouvernement présentait le site comme « le plus grand quartier de chambres exiguës du pays, où vivent encore quelque 1 000 personnes ». Les habitants, disait-il, « paient un loyer élevé d'environ 240 000 wons pour une chambre de moins de 6,6 m² (2 pyeong) », l'isolation thermique et phonique et le chauffage y sont médiocres, et plus de 80 % des bâtiments ont plus de 30 ans. Le gouvernement expliquait que ce quartier « s'est formé lorsque les pauvres urbains rejetés par l'urbanisation et l'industrialisation rapides des années 1960 ont afflué en masse aux abords de la gare de Séoul », et que « récemment, un réaménagement à l'initiative du secteur privé a été tenté, mais a échoué faute notamment de mesures de relogement des habitants des chambres exiguës ».

Pendant les cinq années de retard de la désignation de la zone, les habitants des chambres exiguës de Séoul ont trouvé leurs repas et affronté chaleur et froid grâce à l'aide publique. Selon des données publiées par la ville de Séoul le 20 janvier 2025, celle-ci a servi en 2024 aux habitants des chambres exiguës 613 096 repas par l'intermédiaire des « restaurants solidaires » (Donghaeng Sikdang), soit 1 704 repas par jour en moyenne. Dans l'enquête de la même année sur les habitants des chambres exiguës, 71,5 % d'entre eux ont cité les restaurants solidaires comme principal moyen de se nourrir. Le taux d'utilisation des restaurants solidaires a augmenté chaque année, de 65,5 % en 2022 à 72,8 % en 2023 et 75,8 % en 2024. La même année, les « bains publics solidaires » ont été utilisés 39 654 fois, les abris contre le froid nocturne 1 929 fois et les abris contre la chaleur nocturne 3 609 fois. Ces chiffres portent sur l'ensemble des habitants des chambres exiguës de Séoul et ne distinguent pas ceux de Dongja-dong.

Le quartier de chambres exiguës de Namdaemun, entre la gare de Séoul et le mont Namsan, a avancé à un autre rythme. La ville de Séoul a annoncé le 15 octobre 2025 que 142 foyers du quartier de chambres exiguës de Namdaemun (zones 11 et 12 du secteur de Yangdong) avaient achevé leur emménagement dans « Haedeun-jip », des logements publics locatifs du « Haedeun Center », un immeuble de 18 étages. La ville a présenté ce projet comme le premier exemple de « relogement d'abord, aménagement ensuite » à l'initiative du secteur privé. Haedeun-jip a été achevé en quatre ans, après une cession à titre gratuit à la suite de la décision du plan de réaménagement en décembre 2021, et l'emménagement a commencé début septembre 2025. Les habitants de Namdaemun, dont le projet a démarré la même année que celui de Dongja-dong, ont emménagé dans leurs nouveaux logements ; Dongja-dong n'a achevé la désignation de sa zone qu'un an plus tard.

Le conflit sur l'indemnisation a éclaté quatre jours après la première annonce, et la solution en reste au stade du « prévu »

Le point de départ du retard a été le conflit avec les propriétaires des terrains et des bâtiments. Le 9 février 2021, quatre jours après l'annonce du premier plan, le ministère du Territoire a publié une note explicative en réponse à des articles de presse selon lesquels les propriétaires des terrains et des bâtiments s'opposaient vivement au plan et le gouvernement l'avait annoncé sans les consulter. La note était intitulée « Nous élaborerons les plans d'indemnisation et de relogement en dialoguant avec les habitants ». Dans le plan du 5 février, le gouvernement avait promis aux propriétaires fonciers une « juste indemnisation tenant compte de l'usage actuel des terrains, des transactions comparables, etc. », ainsi que la poursuite de leur activité grâce à une indemnisation commerciale et à des commerces de coopération mutuelle au sein du complexe.

Dans le communiqué publié 5 ans et 8 mois plus tard, l'indemnisation des propriétaires est encore présentée non comme un dispositif arrêté, mais comme une réforme à venir. Le ministère a indiqué qu'il « mène aussi des réformes institutionnelles pour élargir la participation du secteur privé aux projets et renforcer l'indemnisation des propriétaires des terrains, etc. ». Il a indiqué qu'il « prévoit » de faire bénéficier d'une déduction spéciale pour résidence de longue durée, notamment, un foyer ne détenant qu'un seul droit d'acquisition au titre de l'indemnisation en nature lorsqu'il cède ce droit, et de permettre la transmission du statut de bénéficiaire de l'indemnisation en nature une seule fois. Un dispositif permettant aux habitants n'ayant pas les moyens de payer leur contribution de recevoir en indemnisation en nature un logement à partage des plus-values « devrait aussi être introduit », a-t-il indiqué. La désignation de la zone a donc précédé l'adoption des règles d'indemnisation. Le ministère n'a révélé dans ce communiqué ni le coût total du projet, ni le montant des indemnisations, ni le maître d'ouvrage.

À l'Assemblée nationale, des propositions de loi visant à élargir l'indemnisation des propriétaires avaient déjà été déposées en 2024. La proposition de révision de la loi spéciale sur les logements publics déposée le 28 août 2024 par les députés Kim Gi-pyo et neuf autres prévoyait d'« étendre » les bénéficiaires de l'indemnisation en nature dans les projets de logements publics incluant un quartier de chambres exiguës « des acquéreurs de terrains et de logements avant le 30 juin 2021 aux acquéreurs de terrains et de logements avant la sélection du site candidat », et d'accorder une aide financière partielle aux propriétaires de maisons multifamiliales et de commerces privés de leurs revenus locatifs. La proposition déposée le 19 du même mois par les députés Kim Jae-seop et neuf autres visait à permettre aux habitants de recommander l'entreprise de construction dans les projets concernant les quartiers de chambres exiguës. Les deux propositions ont été abandonnées le 28 novembre 2024 en commission du Territoire, des Infrastructures et des Transports, leur contenu ayant été intégré dans un texte de substitution. Auparavant, le 31 juillet 2024, les députés Seo Beom-su et neuf autres avaient déposé une proposition visant à « créer une base juridique permettant aux promoteurs privés de logements, lorsqu'ils se sont vu attribuer des terrains publics, d'être désignés comme opérateurs de logements publics et de réaliser seuls les projets de construction », et la sous-commission d'examen des lois de la commission du Territoire l'a examinée article par article les 20 et 27 novembre de la même année. L'« élargissement de la participation du secteur privé aux projets » mis en avant dans le communiqué figurait donc déjà, il y a deux ans, dans une proposition de loi soumise à l'Assemblée. Près de deux ans après ces débats parlementaires, les mesures du gouvernement pour améliorer l'indemnisation en nature restent, dans ce communiqué, au stade du « prévu ».

Le plan du 7 septembre, qui promettait la « suppression de l'échéance », s'est limité à une prolongation de trois ans

Les projets portant sur des zones denses de chambres exiguës comme Dongja-dong sont soumis à une échéance légale. Le texte de substitution portant révision de la loi spéciale sur les logements publics promulgué le 20 septembre 2024 (proposition n° 2203262, loi n° 20451) a « prolongé jusqu'au 31 décembre 2026, en l'alignant sur la durée de validité des projets complexes de logements publics urbains, la durée de validité de l'indemnisation en nature dans les zones de logements publics incluant une zone dense de chambres exiguës ». La zone a été désignée un peu plus de deux mois avant cette échéance.

Le gouvernement Lee Jae-myung avait annoncé, dans le « plan d'augmentation de l'offre de logements » interministériel du 7 septembre 2025 (plan du 7 septembre), qu'il allait « supprimer l'échéance des projets complexes publics en centre-ville, qui avaient du mal à avancer, et relever leur coefficient d'occupation des sols pour leur donner un nouvel élan et fournir 50 000 logements ». La révision de la loi spéciale sur les logements publics adoptée ensuite par l'Assemblée nationale en août 2026 n'a pas supprimé l'échéance, mais s'est contentée de la reporter. Le ministère a expliqué qu'il « prolonge de trois ans l'échéance, de la fin décembre de cette année à décembre 2029 », et que « l'échéance des projets d'aménagement de zones de logements publics dans les zones denses de chambres exiguës est prolongée de la même manière ».

Ce dont le plan du 7 septembre promettait la suppression, c'est l'échéance des projets complexes de logements publics urbains ; or le délai de l'indemnisation en nature dans les zones denses de chambres exiguës est aligné sur cette échéance depuis la révision de 2024. L'échéance prolongée est décembre 2029, et l'objectif de lancement des travaux à Dongja-dong présenté cette fois par le ministère est aussi 2029. Un peu plus d'un an après l'annonce du plan du 7 septembre, la « suppression » est devenue une « prolongation de trois ans », et le projet de Dongja-dong devra de nouveau mener indemnisation et relogement sous une loi assortie d'une échéance.

À Yeongdeungpo aussi, le « lancement des travaux fin 2021 » a pris cinq ans de retard

Le projet du quartier de chambres exiguës de Yeongdeungpo, lancé plus tôt par le gouvernement, a suivi le même chemin. Le ministère du Territoire a annoncé le 15 juillet 2020 la désignation du quartier de chambres exiguës de Yeongdeungpo comme zone de logements publics. Quelque 360 personnes y vivaient alors dans des espaces de 6,6 m² au plus, et l'arrondissement de Yeongdeungpo, LH et SH participaient au projet comme maîtres d'ouvrage conjoints. Le ministère prévoyait d'établir le plan de zone dans le courant de 2021 et indiquait que les travaux « devraient commencer fin 2021 ». Le plan prévoyait 1 200 logements, dont 370 logements locatifs permanents pour les habitants des chambres exiguës, 220 « logements du bonheur » (Haengbok Jutaek) et 600 logements en vente, ainsi qu'un site de relogement préalable dans la zone, où les habitants des chambres exiguës vivraient pendant le projet.

Le ministère a annoncé le 9 mars 2026 que les habitants des chambres exiguës de Yeongdeungpo vivraient dans des installations de relogement temporaire jusqu'à leur emménagement dans des logements locatifs en 2029. Sur 96 chambres de ces installations, 76 étaient occupées, et le relogement des 96 personnes volontaires se déroulait depuis juillet 2025. Kim Yi-tak, vice-ministre du Territoire, a indiqué qu'une entreprise de construction serait choisie dès la fin du relogement des habitants du terrain à aménager en premier, et que les travaux devraient commencer en fin d'année. Le projet, dont les travaux devaient commencer fin 2021, n'en était encore en mars 2026 qu'au stade précédant le choix de l'entreprise de construction. Yeongdeungpo n'avait toujours pas lancé ses travaux en mars 2026, 5 ans et 8 mois après la désignation de sa zone, et Dongja-dong s'est fixé pour objectif de lancer les siens dans les trois ans suivant la désignation de sa zone.

Le président a réclamé une « guerre éclair de l'offre », mais le lancement des travaux à Dongja-dong reste fixé à 2029

Le 20 octobre, jour de la publication de la désignation de la zone de Dongja-dong, le président Lee Jae-myung a présidé le 45e Conseil des ministres. Selon le compte rendu écrit de Kang Yu-jung, porte-parole en chef de la présidence (Cheong Wa Dae), le président Lee a déclaré que « la stabilité du logement est le socle essentiel d'une amélioration concrète de la vie de la population », et a réclamé « une "guerre éclair de l'offre" qui, sans s'enfermer dans les pratiques et procédures existantes, réduise au maximum les délais nécessaires, de l'aménagement des terrains aux diverses autorisations et au lancement des travaux ».

Les objectifs d'offre du gouvernement reposent sur la rapidité. Le plan du 7 septembre indiquait qu'il « prévoit de lancer chaque année la construction de 270 000 nouveaux logements à Séoul et dans la région capitale, pour en fournir 1,35 million au total d'ici 2030 », soit « environ 1,7 fois les réalisations des trois dernières années ». Le 29 janvier 2026, dans son « plan d'augmentation et d'accélération de l'offre de logements en centre-ville », le ministère du Territoire a annoncé qu'il fournirait au total 60 000 logements, dont 13 500 à Yongsan, en incluant les volumes déjà prévus à Yongsan, et déclaré qu'il « met tout en œuvre pour atteindre l'objectif de 1,35 million de mises en chantier dans la région capitale ». Le plan directeur de l'action gouvernementale présenté le 13 août 2025 par le Comité de planification des affaires de l'État comprend aussi « l'augmentation de l'offre de logements publics pour la stabilité du logement des ménages modestes ».

Le projet de Dongja-dong, publié le même jour, est une zone de logements publics au cœur du centre de Séoul, juste devant la gare de Séoul. Son objectif de lancement des travaux est 2029, trois ans après la désignation de la zone, et son objectif d'emménagement 2032, dans six ans. Les logements publics locatifs, qui auraient dû accueillir leurs habitants cette année selon la promesse de 2021, sont passés de 1 250 à 1 000, et l'emménagement a été fixé dans six ans.

Sources (KST)

• Korea Policy Briefing (ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports) · 2026-10-20 · 서울역 앞 동자동 쪽방촌 공공주택지구 지정…2150호 공급 · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148973936
• Korea Policy Briefing (ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports, ville de Séoul, arrondissement de Yongsan) · 2021-02-05 · 국내 최대규모 서울역 쪽방촌, 새 주거단지로 태어난다 · https://www.korea.kr/briefing/policyBriefingView.do?newsId=148883668
• Note explicative du ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports · 2021-02-09 · [설명] 지역 주민과 소통하며 보상 및 이주 계획을 수립하겠습니다. · https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156436155
• Compte rendu écrit de la présidence (Cheong Wa Dae) · 2026-10-20 · 제45회 국무회의 결과 · https://m.korea.kr/briefing/presidentView.do?newsId=148973953&gubun=president&pageIndex=1
• Korea Policy Briefing (ministères concernés, conjointement) · 2025-09-08 · 수도권에 5년 간 주택 135만 호 공급…"실수요자에 공정하게 공급" · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148948818
• Korea Policy Briefing (ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports) · 2026-01-29 · 도심 주택공급 확대 및 신속화 방안 발표 · https://www.korea.kr/briefing/policyBriefingView.do?newsId=156742030
• Korea Policy Briefing (ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports) · 2026-08-21 · '9·7 공급대책' 후속법안 국회 통과…주택공급 물량 확대 속도 · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148970409
• Korea Policy Briefing (Comité de planification des affaires de l'État) · 2025-08-13 · 국정기획위, 이재명 정부의 국정 청사진 제시…123대 국정과제 담아 · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148947514
• Centre de participation citoyenne à la législation · 의안 제2203262호 공공주택 특별법 일부개정법률안(대안), 2024-09-20 공포 법률 제20451호 · https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/nsmLmSts/out/2203262/detailRP
• Centre de participation citoyenne à la législation · 의안 제2203282호 공공주택 특별법 일부개정법률안(김기표의원 등 10인, 2024-08-28 발의) · https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/nsmLmSts/out/2203282/detailRP
• Centre de participation citoyenne à la législation · 의안 제2202441호 공공주택 특별법 일부개정법률안(서범수의원 등 10인, 2024-07-31 발의) · https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/nsmLmSts/out/2202441/detailRP
• Centre de participation citoyenne à la législation · 의안 제2202921호 공공주택 특별법 일부개정법률안(김재섭의원 등 10인, 2024-08-19 발의) · https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/nsmLmSts/out/2202921/detailRP
• Korea Policy Briefing (ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports) · 2020-07-15 · 영등포 쪽방촌, 공공주택지구 지정 완료…정비사업에 속도낸다 · https://www.korea.kr/news/cultureColumnView.do?newsId=148874717
• Korea Policy Briefing (ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports) · 2026-03-09 · 영등포 쪽방 주민에 임시거처 지원…임대주택 입주 전까지 · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148960542
• Ville de Séoul, « Seoul in My Hand » · 2025-01-20 · 쪽방주민과 골목상권까지 챙기는 동행식당·목욕탕… 올해 확대 운영 · https://news.seoul.go.kr/welfare/archives/567435
• Ville de Séoul, « Seoul in My Hand » · 2025-10-15 · 남대문 쪽방주민, 해 드는 새 보금자리 입주… 민간주도 '先이주-後개발' 첫 사례 · https://news.seoul.go.kr/welfare/archives/574248