東子洞チョッパン村の入居約束が6年遅れ…公共賃貸は1,250世帯から1,000戸に縮小

ソウル

政府が2021年に「2026年入居」を約束したソウル駅前の東子洞チョッパン村の公共住宅事業の入居目標が2032年へと6年遅れ、2021年の計画で1,250世帯だった公共賃貸は1,000戸に減った。国土交通省は20日、龍山区東子洞チョッパン村一帯4万7,573.9㎡を公共住宅地区に指定・告示すると明らかにした。最初の発表から地区指定までに5年8カ月かかった。同じ日、李在明大統領は閣議で着工までの期間を最大限短縮する「供給電撃戦」を指示したが、東子洞の着工目標は3年後の2029年だ。

2021年の「2026年入居」約束は2032年へと6年遅れ

国土交通省とソウル市、龍山区は2021年2月5日、「ソウル駅チョッパン村住環境改善のための公共住宅および都市再生事業推進計画」を発表した。ピョン・チャンフム国土交通相(当時)が出席したこの発表で、政府は「今年中に地区指定を完了する予定」だとし、「来年に地区計画および補償に入り、2023年に公共住宅団地を着工して2026年に入居し、2030年には民間分譲宅地の開発を完了」すると日程を明言した。韓国土地住宅公社(LH)とソウル住宅都市公社(SH)を共同事業施行者として明記した。

今回の告示の日程と並べると、地区指定は2021年から2026年へと5年、着工は2023年から2029年へと6年、入居は2026年から2032年へと6年遅れた。2021年の計画が民間分譲宅地の開発まで終えるとしていた2030年は、新たな日程では公共住宅着工の翌年に当たる。今年は本来、チョッパンの住民が新しい家に入っているはずの年だったが、実際には事業地区の境界を確定する最初の法定手続きが終わった。

国土交通省は「後続手続きを支障なく推進」すると説明

国土交通省はこの日の報道資料で、「ソウル駅前の東子洞チョッパン村の劣悪な住環境を根本的に改善し、都心内の良質な住宅供給を拡大するための公共住宅事業を本格的に推進する」と明らかにした。事業地については「ソウル駅に隣接し、主要な業務・商業施設が密集した都心の中核立地」だとして、大規模な住宅供給とともに高密度複合空間に再編する効果も期待されるとした。日程は「地区計画の策定と補償・移住など後続手続きを経て、2029年に着工し2032年の竣工・入居を目標とする」と示した。

同省は、既存のチョッパン居住者に炊事施設と浴室・トイレ、冷暖房施設を世帯ごとに備えた専用面積21㎡以上の公共賃貸住宅を優先供給し、工事期間中は仮住まい施設を用意して移住から再定着まで支援すると明らかにした。現在の東子洞チョッパン村については「老朽建築物が密集しており、基本的な生活施設が不足していて住環境の改善が急がれる地域」と診断した。

イ・ジェピョン国土交通省住宅供給政策官は「今回の地区指定を通じて東子洞事業が具体的な実行段階に入っただけに、後続手続きを支障なく推進することが重要だ」と述べた。イ政策官は「今後、チョッパン居住者の安定的な再定着を支援し、住民協議体の意見も十分に聴きながら関係機関と協力して事業を推進する」と付け加えた。

公共賃貸は1,250世帯から1,000戸に縮小

遅れたのは日程だけではない。2021年の計画は「チョッパン住民など既存居住者の再定着のための公共住宅1450世帯(賃貸1250世帯、分譲200世帯)と民間分譲住宅960世帯など計2410世帯」を建てるとしていた。今回の告示の戸数は、公共賃貸1,000戸と分譲住宅1,150戸を合わせた2,150戸だ。事業面積は2021年が4万7,000㎡、今回が4万7,573.9㎡と大差ないが、全体の戸数は260戸減った。2021年に政府は「既存のチョッパン村住民1000人余りの再定着のための賃貸住宅から先に建てる」としていた。今回の報道資料は、公共賃貸1,000戸を建て、既存のチョッパン居住者に優先供給すると明らかにした。

減少分は公共賃貸に集中した。公共賃貸は1,250世帯から1,000戸へと250戸、20%減った。分譲戸数は1,160世帯(公共分譲200世帯、民間分譲960世帯)から1,150戸へと10戸減るにとどまった。全体に占める公共賃貸の比率は約52%から約47%に下がった。

2021年に政府は処遇の約束も数字で掲げた。当時政府は、チョッパン住民が「従来より2~3倍広く快適な空間に、現在の15%水準の安い家賃で住めるようになる」とした。仮住まいについても「チョッパン住民150人余りのための仮住まいは、事業地区内のゲストハウスや事業地内の公園のモジュラー住宅などを活用して造成する」と、場所と人数まで記していた。今回の報道資料がチョッパン住民に約束した内容は、「専用21㎡以上」の公共賃貸の優先供給と「仮住まい施設の用意」だ。2021年の計画は、一般住宅居住者約100世帯余りのうち希望世帯に「近隣地域のチョンセ・買い取り賃貸を活用して仮住まいを用意する計画」だとし、チョッパン住民向けの公共賃貸団地には福祉・自活施設を、公共住宅団地には国公立幼稚園と図書館、住民カフェを置くとしていた。5年8カ月前の約束の方が具体的だった。

その間、チョッパン住民は同行食堂と避難所に頼って耐える

政府は2021年、ここを「今も1000人余りが居住する国内最大のチョッパン村」と紹介した。住民が「6.6㎡(2坪)未満の部屋に約24万ウォン水準の高い家賃を支払い」、断熱・防音・暖房が脆弱で、築30年以上の建物が80%を超えるとした。政府はこのチョッパン村が「1960年代の急速な都市化・産業化の過程で押し出された都市貧困層がソウル駅近くに大挙して集まって形成された」と説明し、「最近は民間主導で再開発が推進されたが、チョッパン住民の移住対策などが不足して頓挫したことがある」とした。

地区指定が遅れた5年間、ソウルのチョッパン住民は公的支援で食事と暑さ・寒さをしのいだ。ソウル市が2025年1月20日に公開した資料によると、ソウル市は2024年の1年間にチョッパン住民に同行食堂を通じて61万3,096食、1日平均1,704食を提供した。同年のチョッパン住民実態調査で、住民の71.5%が同行食堂を主な食事の手段に挙げた。同行食堂の利用率は2022年65.5%から2023年72.8%、2024年75.8%と毎年上がった。同年の同行銭湯の利用は3万9,654人、夜間寒さ避難所の利用は1,929人、夜間暑さ避難所の利用は3,609人だった。これらの数値はソウル市のチョッパン住民全体を対象とした集計で、東子洞の住民だけを分けた数値ではない。

ソウル駅と南山の間にある南大門チョッパン村は、異なる速度で動いた。ソウル市は2025年10月15日、南大門(陽洞区域第11・12地区)チョッパン村の住民142世帯が地上18階建ての建物「ヘドゥンセンター」の公共賃貸住宅「ヘドゥンチプ」への入居を終えたと発表した。ソウル市はこの事業を民間主導の「先移住・後開発」の最初の事例と紹介した。ヘドゥンチプは2021年12月の整備計画決定の後、寄付採納を受けて4年で竣工し、入居は2025年9月初めに始まった。東子洞と同じ年に出発した南大門の住民は新しい家に入り、東子洞はそれから1年後にようやく地区指定を終えた。

補償をめぐる対立は最初の発表から4日で表面化、解決策はまだ「予定」にとどまる

遅延の出発点は土地・建物所有者との対立だった。最初の計画発表から4日後の2021年2月9日、国土交通省は、土地・建物所有者が計画に強く反対し、政府が彼らと協議せずに計画を発表したという報道について説明資料を出した。説明資料のタイトルは「地域住民と意思疎通しながら補償および移住計画を策定します」だった。政府は2月5日の計画で、土地所有者に「現在の土地用途、取引事例などを考慮して正当に補償」し、営業補償と団地内の共生協力商店街で営業を続けられるようにするとしていた。

5年8カ月後に出た今回の報道資料でも、所有者への補償は確定した制度ではなく、今後改める課題として示された。国土交通省は「民間の事業参加を拡大し、土地など所有者の補償を強化するための制度改善も推進している」と明らかにした。現物補償の分譲権を1つだけ保有する1世帯が分譲権を譲渡すれば長期居住特別控除などの適用を受けられるようにし、現物補償の地位を1回に限り承継できるようにする「予定」だとした。分担金を払う余力が不足する住民が利益共有型住宅を現物補償として受け取る案も「導入される予定」だとした。補償ルールが確定していない状態で地区指定が先に行われた。同省は今回の報道資料で、総事業費と補償規模、事業施行者を明らかにしなかった。

国会では、すでに2024年に所有者補償を広げようという法案が出ていた。キム・ギピョ議員ら10人が2024年8月28日に提出した公共住宅特別法改正案は、チョッパン密集地域を含む公共住宅事業の現物補償対象を「'21.6.30以前の土地および住宅取得者から候補地選定以前の土地および住宅取得者に拡大」し、家賃収入が途絶える多世帯住宅・商店街の所有者に一部金額を支援する内容を盛り込んだ。キム・ジェソプ議員ら10人が同じ月の19日に提出した改正案は、チョッパン密集地域の事業で住民が施工会社を推薦できるようにしようとした。2つの法案は2024年11月28日、国土交通委員会で代案反映廃棄となった。これに先立ち、ソ・ボムス議員ら10人は2024年7月31日、「民間住宅建設事業者も公共宅地の供給を受けた場合には公共住宅事業者に指定され、単独で建設事業を施行できる根拠を設ける」改正案を提出し、国土交通委員会法案審査小委員会は同年11月20日と27日にこの法案を逐条審査した。今回の報道資料が掲げた「民間の事業参加拡大」も、2年前に国会に法案として上程された議題だ。国会での議論から2年近くたった今回の報道資料でも、政府の現物補償改善策は「予定」の段階にある。

「日没廃止」を掲げた9・7対策は3年延長にとどまる

東子洞のようなチョッパン密集地区の事業は、法定期限に縛られている。2024年9月20日に公布された公共住宅特別法改正代案(議案第2203262号、法律第20451号)は、「チョッパン密集地区を含む公共住宅地区の現物補償の有効期間を都心公共住宅複合事業の有効期間に合わせて2026年12月31日まで延長」した。地区指定はこの期限を2カ月余り後に控えて行われた。

李在明政権は2025年9月7日の関係省庁合同「住宅供給拡大策」(9・7対策)で、「これまで推進力の確保が難しかった公共都心複合事業は日没を廃止し、容積率を引き上げて事業の推進力を確保し、5万戸を供給」すると明らかにした。その後、2026年8月に国会を通過した公共住宅特別法改正は、日没をなくさず延長するにとどまった。国土交通省は「日没期限を今年12月末から2029年12月までへと3年延長する」とし、「チョッパン密集地域の公共住宅地区造成事業の日没期限も同様に延長される」と説明した。

9・7対策が廃止を掲げた対象は都心公共住宅複合事業の日没で、チョッパン密集地区の現物補償期限は2024年の改正時からこの日没に合わせられている。延長された期限は2029年12月で、国土交通省が今回示した東子洞の着工目標も2029年だ。9・7対策の発表から1年余りで「廃止」は「3年延長」に変わり、東子洞事業は再び期限の定められた法の下で補償と移住を進めることになった。

永登浦チョッパン村も「2021年末着工」が5年目の遅れ

政府が先に推進した永登浦チョッパン村事業も同じ道をたどった。国土交通省は2020年7月15日、永登浦チョッパン村を公共住宅地区に指定すると明らかにした。当時360人余りが6.6㎡以内の空間に住んでおり、永登浦区・LH・SHが共同事業施行者として参加した。同省は2021年中に地区計画を策定し、「2021年末に着工する予定」だとした。チョッパン住民向けの永久賃貸住宅370戸と幸福住宅220戸、分譲住宅600戸など1,200戸を建てる計画で、事業期間中にチョッパン住民が過ごす先移住団地を地区内に造成するとしていた。

国土交通省は2026年3月9日、永登浦のチョッパン住民が2029年に賃貸住宅に入居するまで仮移住施設で生活することになると明らかにした。仮移住施設96室のうち76室が入居を終え、移住は入居希望者96人を対象に2025年7月から進められた。キム・イタク国土交通省次官は、先行開発用地の住民移住が終わり次第、施工者を選定して年末に工事に着手する計画だと明らかにした。2021年末に着工予定だった事業が、2026年3月になっても施工者を選ぶ前の段階にとどまっていた。永登浦は地区指定から5年8カ月が過ぎた2026年3月になっても着工できず、東子洞は地区指定から3年以内に着工するという目標を立てた。

大統領は「供給電撃戦」を指示したが、東子洞の着工は2029年のまま

東子洞の地区指定が告示された20日、李在明大統領は第45回閣議を主宰した。カン・ユジョン青瓦台首席報道官の書面ブリーフィングによると、李大統領は「住居の安定は国民生活の実質的な改善のための中核的な土台」だとし、「既存の慣行と手続きにとらわれず、宅地造成から各種許認可と着工に要する期間を最大限短縮する『供給電撃戦』」を指示した。

政府の供給目標は速度を前提に組まれている。9・7対策は「ソウルと首都圏地域で毎年新規住宅27万戸の着工を推進し、2030年までに計135万戸を供給する計画」だとし、これを「直近3年の供給実績の1.7倍水準」とした。国土交通省は2026年1月29日の「都心住宅供給拡大および迅速化方策」で、既に計画された龍山の戸数を含め龍山1万3,500戸など計6万戸を供給すると明らかにし、「首都圏135万戸着工目標のために総力を挙げている」とした。国政企画委員会が2025年8月13日に示した国政の青写真にも「庶民の住居安定のための公的住宅供給拡大」が入っている。

同じ日に告示された東子洞事業は、ソウル都心のど真ん中、ソウル駅のすぐ前の公共住宅地区だ。この事業の着工目標は地区指定から3年後の2029年、入居目標は6年後の2032年だ。2021年の約束どおりなら今年入居していたはずの公共賃貸は1,250世帯から1,000戸に減り、入居は6年後に設定された。

出典(KST)

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