Promessa de mudança para a área de quartos minúsculos de Dongja-dong atrasa seis anos, e aluguel público cai de 1.250 domicílios para 1.000 unidades

SEUL

A meta de mudança do projeto de habitação pública da área de quartos minúsculos (jjokbang) de Dongja-dong, diante da Estação de Seul, para o qual o governo prometeu em 2021 a "mudança em 2026", foi adiada em seis anos, para 2032, e o aluguel público, que no plano de 2021 era de 1.250 domicílios, foi reduzido para 1.000 unidades. O Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes anunciou no dia 20 que designa e publica oficialmente como distrito de habitação pública 47.573,9 m² do entorno da área de quartos minúsculos de Dongja-dong, no distrito de Yongsan. Do primeiro anúncio até a designação do distrito, passaram-se 5 anos e 8 meses. No mesmo dia, o presidente Lee Jae-myung pediu na reunião do Conselho de Ministros uma 'blitz da oferta' que reduza ao máximo o prazo até o início das obras, mas a meta de início das obras em Dongja-dong é 2029, daqui a três anos.

Promessa de 2021 de 'mudança em 2026' é adiada em seis anos, para 2032

O Ministério da Terra, o Governo Metropolitano de Seul e o distrito de Yongsan apresentaram em 5 de fevereiro de 2021 o 'Plano de Projetos de Habitação Pública e Regeneração Urbana para Melhorar o Ambiente Residencial da Área de Quartos Minúsculos da Estação de Seul'. Nesse anúncio, com a presença de Byun Chang-heum, então ministro da Terra, o governo fixou o cronograma: "Está previsto concluir a designação do distrito neste ano" e "no próximo ano começarão o plano do distrito e as indenizações, em 2023 começarão as obras do conjunto de habitação pública, em 2026 ocorrerá a mudança e em 2030 será concluído o desenvolvimento dos terrenos para venda privada". A Corporação de Terras e Habitação da Coreia (LH) e a Corporação de Habitação e Comunidades de Seul (SH) foram indicadas como executoras conjuntas.

Comparando com o cronograma desta publicação oficial, a designação do distrito atrasou 5 anos, de 2021 para 2026; o início das obras, 6 anos, de 2023 para 2029; e a mudança, 6 anos, de 2026 para 2032. O ano de 2030, em que o plano de 2021 prometia concluir até o desenvolvimento dos terrenos para venda privada, corresponde no novo cronograma ao ano seguinte ao início das obras da habitação pública. Este ano era aquele em que, originalmente, os moradores dos quartos minúsculos já deveriam estar em casas novas, mas na prática o que se concluiu foi o primeiro procedimento legal para definir os limites do distrito do projeto.

Ministério diz que vai "levar adiante sem percalços os procedimentos seguintes"

O Ministério da Terra afirmou nesse dia, em comunicado, que "dá início pleno a um projeto de habitação pública para melhorar de forma fundamental o precário ambiente residencial da área de quartos minúsculos de Dongja-dong, diante da Estação de Seul, e ampliar a oferta de moradias de qualidade no centro da cidade". Sobre o local, disse que é "uma localização-chave do centro urbano, ao lado da Estação de Seul e com grande concentração de instalações comerciais e de escritórios", e que se espera também o efeito de reorganizá-lo como um espaço misto de alta densidade, junto com uma oferta de moradias em grande escala. Sobre o cronograma, indicou: "Após os procedimentos seguintes, como a elaboração do plano do distrito e as indenizações e a mudança, a meta é iniciar as obras em 2029 e concluí-las e realizar a mudança em 2032".

O ministério disse que oferecerá prioritariamente aos atuais moradores dos quartos minúsculos moradias públicas de aluguel com área útil de 21 m² ou mais, com cozinha, banheiro e lavabo e aquecimento e refrigeração próprios em cada unidade, e que durante as obras providenciará alojamentos temporários para apoiá-los da mudança ao reassentamento. Sobre a atual área de quartos minúsculos de Dongja-dong, diagnosticou que é "uma área em que a melhoria do ambiente residencial é urgente, porque concentra prédios antigos e carece de instalações básicas para a vida cotidiana".

Lee Jae-pyeong, responsável pela Política de Oferta de Moradias do Ministério da Terra, disse: "Como, com esta designação do distrito, o projeto de Dongja-dong entra em uma fase concreta de execução, é importante levar adiante sem percalços os procedimentos seguintes". Lee acrescentou: "Daqui em diante, vamos apoiar o reassentamento estável dos moradores dos quartos minúsculos e levar adiante o projeto em cooperação com os órgãos envolvidos, ouvindo também suficientemente as opiniões do conselho de moradores".

Aluguel público cai de 1.250 domicílios para 1.000 unidades

Não foi só o cronograma que atrasou. O plano de 2021 dizia que seriam construídos "no total 2.410 domicílios: 1.450 domicílios de habitação pública (1.250 de aluguel e 200 de venda) para o reassentamento dos atuais moradores, como os dos quartos minúsculos, e 960 domicílios de moradias de venda privada". O volume desta publicação é de 2.150 unidades, somando 1.000 de aluguel público e 1.150 de moradias à venda. A área do projeto, de 47.000 m² em 2021 e 47.573,9 m² agora, praticamente não mudou, mas o volume total caiu 260 unidades. Em 2021, o governo disse que "primeiro serão construídas as moradias de aluguel para o reassentamento dos mais de mil atuais moradores da área de quartos minúsculos". O comunicado atual informa que serão construídas 1.000 unidades de aluguel público, a serem oferecidas prioritariamente aos atuais moradores dos quartos minúsculos.

A redução se concentrou no aluguel público. O aluguel público caiu de 1.250 domicílios para 1.000 unidades, 250 a menos, ou 20%. O volume à venda caiu apenas 10, de 1.160 domicílios (200 de venda pública e 960 de venda privada) para 1.150 unidades. A participação do aluguel público no total caiu de cerca de 52% para cerca de 47%.

Em 2021, o governo também colocou em números suas promessas sobre as condições. Na época, disse que os moradores dos quartos minúsculos "poderão viver em espaços 2 a 3 vezes maiores e mais agradáveis do que os atuais, com aluguéis baratos, de 15% do nível atual". Sobre os alojamentos temporários, detalhou até o local e o número de pessoas: "Os alojamentos temporários para cerca de 150 moradores dos quartos minúsculos serão montados aproveitando pousadas dentro do distrito do projeto ou moradias modulares em um parque dentro do terreno". O que o comunicado atual promete aos moradores dos quartos minúsculos é a oferta prioritária de aluguel público de 'área útil de 21 m² ou mais' e a 'providência de alojamentos temporários'. O plano de 2021 dizia que, para os domicílios interessados entre os cerca de 100 domicílios residentes em moradias comuns, "está previsto providenciar alojamentos temporários aproveitando aluguéis de jeonse e moradias de aluguel adquiridas em áreas próximas", e que o conjunto de aluguel público para os moradores dos quartos minúsculos teria instalações de assistência social e de autossustento, e o conjunto de habitação pública, uma pré-escola pública, uma biblioteca e um café comunitário. A promessa de 5 anos e 8 meses atrás era mais concreta.

Enquanto isso, os moradores dos quartos minúsculos resistem com refeitórios Donghaeng e abrigos

Em 2021, o governo apresentou o local como "a maior área de quartos minúsculos do país, onde ainda vivem mais de mil pessoas". Disse que os moradores "pagam um aluguel alto, de cerca de 240 mil wons, por quartos de menos de 6,6 m² (2 pyeong)", que o isolamento térmico e acústico e o aquecimento são precários e que mais de 80% dos prédios têm mais de 30 anos. O governo explicou que a área de quartos minúsculos "se formou quando a população urbana pobre empurrada pelo processo de rápida urbanização e industrialização dos anos 1960 se concentrou em massa em torno da Estação de Seul", e disse que "recentemente foi promovida uma reurbanização por iniciativa privada, mas ela fracassou por falta, entre outras coisas, de medidas de realocação para os moradores dos quartos minúsculos".

Nos cinco anos em que a designação do distrito atrasou, os moradores dos quartos minúsculos de Seul garantiram refeições e enfrentaram calor e frio com apoio público. Segundo dados divulgados pelo Governo Metropolitano de Seul em 20 de janeiro de 2025, a cidade ofereceu em 2024 aos moradores dos quartos minúsculos 613.096 refeições por meio dos refeitórios Donghaeng, uma média de 1.704 por dia. Na pesquisa sobre a situação dos moradores dos quartos minúsculos do mesmo ano, 71,5% dos moradores apontaram os refeitórios Donghaeng como sua principal forma de se alimentar. A taxa de uso dos refeitórios Donghaeng subiu todo ano, de 65,5% em 2022 para 72,8% em 2023 e 75,8% em 2024. No mesmo ano, os banhos públicos Donghaeng tiveram 39.654 usos, os abrigos contra o frio noturno, 1.929, e os abrigos contra o calor noturno, 3.609. Esses números se referem a todos os moradores de quartos minúsculos de Seul e não são separados só para os moradores de Dongja-dong.

A área de quartos minúsculos de Namdaemun, entre a Estação de Seul e Namsan, avançou em outro ritmo. O Governo Metropolitano de Seul anunciou em 15 de outubro de 2025 que 142 domicílios da área de quartos minúsculos de Namdaemun (subáreas 11 e 12 da zona de Yangdong) concluíram a mudança para a 'Haeden-jip', moradia pública de aluguel do 'Centro Haeden', prédio de 18 andares acima do solo. Seul apresentou o projeto como o primeiro caso de 'mudança primeiro, desenvolvimento depois' por iniciativa privada. A Haeden-jip foi concluída 4 anos após a decisão do plano de reurbanização, em dezembro de 2021, por meio de doação ao poder público, e a mudança começou no início de setembro de 2025. Os moradores de Namdaemun, que partiram no mesmo ano que Dongja-dong, entraram em casas novas, e Dongja-dong só concluiu a designação do distrito um ano depois.

Conflito sobre indenizações surgiu quatro dias após o primeiro anúncio, e a solução continua 'prevista'

O ponto de partida do atraso foi o conflito com os proprietários de terrenos e prédios. Em 9 de fevereiro de 2021, quatro dias após o anúncio do primeiro plano, o Ministério da Terra publicou uma nota de esclarecimento sobre reportagens segundo as quais os proprietários de terrenos e prédios se opunham fortemente ao plano e o governo o havia anunciado sem consultá-los. O título da nota era «Vamos elaborar os planos de indenização e realocação em diálogo com os moradores locais». No plano de 5 de fevereiro, o governo disse que os proprietários de terrenos receberiam "indenização justa, considerando o uso atual do solo, os preços de transações etc." e que poderiam continuar suas atividades por meio de indenizações comerciais e de lojas de cooperação mútua dentro do conjunto.

No comunicado atual, divulgado 5 anos e 8 meses depois, a indenização aos proprietários também foi apresentada não como um sistema definido, mas como uma tarefa a ser corrigida no futuro. O ministério afirmou que "também promove melhorias institucionais para ampliar a participação privada no projeto e reforçar a indenização aos proprietários de terrenos e outros bens". Disse que "está previsto" que um domicílio que tenha apenas um direito de compra recebido como indenização em espécie possa, ao transferi-lo, receber deduções especiais por residência de longa duração, entre outras, e que a condição de beneficiário de indenização em espécie possa ser transmitida uma única vez. Também disse que "está prevista a introdução" de uma forma de os moradores sem condições de pagar sua cota receberem como indenização em espécie moradias de participação nos lucros. A designação do distrito veio antes de as regras de indenização serem definidas. O ministério não divulgou neste comunicado o custo total do projeto, o volume das indenizações nem o executor do projeto.

Na Assembleia Nacional, projetos de lei para ampliar a indenização aos proprietários já tinham sido apresentados em 2024. A revisão da Lei Especial de Habitação Pública apresentada em 28 de agosto de 2024 por 10 parlamentares, entre eles Kim Ki-pyo, previa "ampliar" o alcance da indenização em espécie nos projetos de habitação pública que incluem áreas de concentração de quartos minúsculos "de quem adquiriu terrenos e moradias antes de 30 de junho de 2021 para quem adquiriu terrenos e moradias antes da seleção como área candidata", e pagar um valor aos proprietários de moradias multifamiliares e lojas que perdem a renda de aluguel. A revisão apresentada no dia 19 do mesmo mês por 10 parlamentares, entre eles Kim Jae-seop, propunha que, nos projetos em áreas de concentração de quartos minúsculos, os moradores pudessem indicar a construtora. Os dois projetos foram descartados em 28 de novembro de 2024 na Comissão de Terra, Infraestrutura e Transportes, por terem sido incorporados a um texto alternativo. Antes, em 31 de julho de 2024, 10 parlamentares, entre eles Seo Beom-soo, apresentaram uma revisão para "criar a base para que construtoras privadas de moradias, quando receberem terrenos públicos, também sejam designadas executoras de habitação pública e possam executar sozinhas projetos de construção", e a subcomissão de exame de projetos de lei da Comissão de Terra, Infraestrutura e Transportes examinou esse projeto artigo por artigo em 20 e 27 de novembro daquele ano. A 'ampliação da participação privada no projeto' destacada no comunicado atual também é um tema que chegou à Assembleia Nacional como projeto de lei há dois anos. Neste comunicado, divulgado quase dois anos após o debate na Assembleia, as medidas do governo para melhorar a indenização em espécie seguem na fase de 'previstas'.

Plano de 7 de setembro, que prometia 'abolir o prazo de vigência', fica em prorrogação de três anos

Projetos em áreas de concentração de quartos minúsculos como Dongja-dong estão presos a um prazo legal. O texto alternativo de revisão da Lei Especial de Habitação Pública promulgado em 20 de setembro de 2024 (projeto de lei nº 2203262, Lei nº 20451) "prorrogou até 31 de dezembro de 2026 o prazo de validade da indenização em espécie nos distritos de habitação pública que incluem áreas de concentração de quartos minúsculos, para alinhá-lo ao prazo de validade dos projetos mistos de habitação pública urbana". A designação do distrito ocorreu pouco mais de dois meses antes desse prazo.

O governo Lee Jae-myung disse em 7 de setembro de 2025, no 'Plano de Ampliação da Oferta de Moradias' conjunto dos ministérios envolvidos (plano de 7 de setembro), que "nos projetos mistos públicos urbanos, em que até agora era difícil ganhar impulso, o prazo de vigência será abolido e o coeficiente de aproveitamento será elevado para dar impulso aos projetos e oferecer 50 mil unidades". Depois, a revisão da Lei Especial de Habitação Pública aprovada pela Assembleia Nacional em agosto de 2026 não aboliu o prazo de vigência, limitando-se a estendê-lo. O ministério explicou que "o prazo de vigência é prorrogado por três anos, do fim de dezembro deste ano para dezembro de 2029", e que "o prazo de vigência dos projetos de criação de distritos de habitação pública em áreas de concentração de quartos minúsculos também é prorrogado da mesma forma".

O que o plano de 7 de setembro prometia abolir era o prazo de vigência dos projetos mistos de habitação pública urbana, e o prazo da indenização em espécie nas áreas de concentração de quartos minúsculos está alinhado a esse prazo desde a revisão de 2024. O prazo prorrogado é dezembro de 2029, e a meta de início das obras de Dongja-dong apresentada agora pelo ministério também é 2029. Pouco mais de um ano após o anúncio do plano de 7 de setembro, a 'abolição' virou 'prorrogação de três anos', e o projeto de Dongja-dong volta a conduzir indenizações e mudanças sob uma lei com prazo definido.

Área de quartos minúsculos de Yeongdeungpo também tem 'início das obras no fim de 2021' adiado há cinco anos

O projeto da área de quartos minúsculos de Yeongdeungpo, que o governo promoveu antes, seguiu o mesmo caminho. O Ministério da Terra anunciou em 15 de julho de 2020 que designava a área de quartos minúsculos de Yeongdeungpo como distrito de habitação pública. Na época, cerca de 360 pessoas viviam em espaços de até 6,6 m², e o distrito de Yeongdeungpo, a LH e a SH participavam como executores conjuntos. O ministério disse que elaboraria o plano do distrito em 2021 e que "está previsto iniciar as obras no fim de 2021". O plano era construir 1.200 unidades, entre elas 370 moradias de aluguel permanente para os moradores dos quartos minúsculos, 220 moradias Haengbok e 600 moradias à venda, e o ministério disse que dentro do distrito seria montado um conjunto de realocação prévia onde os moradores dos quartos minúsculos ficariam durante o projeto.

O ministério anunciou em 9 de março de 2026 que os moradores dos quartos minúsculos de Yeongdeungpo viverão em instalações de realocação temporária até se mudarem para as moradias de aluguel em 2029. Dos 96 quartos das instalações de realocação temporária, 76 já estavam ocupados, e a realocação foi feita a partir de julho de 2025 para as 96 pessoas interessadas em se mudar. Kim Yi-tak, titular do Vice-Ministério da Terra, disse que, assim que terminar a realocação dos moradores do terreno de desenvolvimento prévio, a construtora será escolhida, com o plano de iniciar as obras no fim do ano. Um projeto com obras previstas para o fim de 2021 ainda estava, em março de 2026, na fase anterior à escolha da construtora. Yeongdeungpo não havia iniciado as obras em março de 2026, 5 anos e 8 meses após a designação do distrito, e Dongja-dong estabeleceu a meta de iniciar as obras em até três anos após a designação do distrito.

Presidente pediu 'blitz da oferta', mas início das obras em Dongja-dong fica em 2029

No dia 20, quando a designação do distrito de Dongja-dong foi publicada oficialmente, o presidente Lee Jae-myung presidiu a 45ª reunião do Conselho de Ministros. Segundo o briefing por escrito de Kang Yu-jung, porta-voz-chefe de Cheong Wa Dae, o presidente Lee disse que "a estabilidade habitacional é a base fundamental para a melhoria real da vida da população" e pediu "uma 'blitz da oferta' que, sem se prender às práticas e aos procedimentos existentes, reduza ao máximo o tempo necessário da preparação dos terrenos às diversas licenças e ao início das obras".

As metas de oferta do governo são desenhadas tendo a velocidade como premissa. O plano de 7 de setembro disse que "está previsto oferecer no total 1,35 milhão de moradias até 2030, promovendo todos os anos o início das obras de 270 mil novas moradias em Seul e na região metropolitana", e que isso é "um nível 1,7 vez maior do que os resultados de oferta dos últimos 3 anos". O Ministério da Terra anunciou em 29 de janeiro de 2026, no 'Plano de Ampliação e Aceleração da Oferta de Moradias Urbanas', que ofereceria no total 60 mil moradias, entre elas 13.500 em Yongsan, incluindo o volume já previsto para Yongsan, e disse que "estamos fazendo todo o possível para atingir a meta de início das obras de 1,35 milhão de moradias na região metropolitana". O plano de governo apresentado em 13 de agosto de 2025 pelo Comitê de Planejamento de Assuntos de Estado também inclui "ampliar a oferta de moradias públicas para a estabilidade habitacional da população de baixa renda".

O projeto de Dongja-dong, publicado oficialmente no mesmo dia, é um distrito de habitação pública em pleno centro de Seul, bem em frente à Estação de Seul. Sua meta de início das obras é 2029, três anos após a designação do distrito, e sua meta de mudança é 2032, seis anos depois. O aluguel público, que pela promessa de 2021 teria recebido seus moradores neste ano, caiu de 1.250 domicílios para 1.000 unidades, e a mudança foi marcada para daqui a seis anos.

Fontes (KST)

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• Policy Briefing (Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes, Governo Metropolitano de Seul e distrito de Yongsan) · 2021-02-05 · 국내 최대규모 서울역 쪽방촌, 새 주거단지로 태어난다 · https://www.korea.kr/briefing/policyBriefingView.do?newsId=148883668
• Nota de esclarecimento do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes · 2021-02-09 · [설명] 지역 주민과 소통하며 보상 및 이주 계획을 수립하겠습니다. · https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156436155
• Briefing por escrito de Cheong Wa Dae · 2026-10-20 · 제45회 국무회의 결과 · https://m.korea.kr/briefing/presidentView.do?newsId=148973953&gubun=president&pageIndex=1
• Policy Briefing (ministérios envolvidos, em conjunto) · 2025-09-08 · 수도권에 5년 간 주택 135만 호 공급…"실수요자에 공정하게 공급" · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148948818
• Policy Briefing (Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes) · 2026-01-29 · 도심 주택공급 확대 및 신속화 방안 발표 · https://www.korea.kr/briefing/policyBriefingView.do?newsId=156742030
• Policy Briefing (Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes) · 2026-08-21 · '9·7 공급대책' 후속법안 국회 통과…주택공급 물량 확대 속도 · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148970409
• Policy Briefing (Comitê de Planejamento de Assuntos de Estado) · 2025-08-13 · 국정기획위, 이재명 정부의 국정 청사진 제시…123대 국정과제 담아 · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148947514
• Centro de Legislação Participativa · 의안 제2203262호 공공주택 특별법 일부개정법률안(대안), 2024-09-20 공포 법률 제20451호 · https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/nsmLmSts/out/2203262/detailRP
• Centro de Legislação Participativa · 의안 제2203282호 공공주택 특별법 일부개정법률안(김기표의원 등 10인, 2024-08-28 발의) · https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/nsmLmSts/out/2203282/detailRP
• Centro de Legislação Participativa · 의안 제2202441호 공공주택 특별법 일부개정법률안(서범수의원 등 10인, 2024-07-31 발의) · https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/nsmLmSts/out/2202441/detailRP
• Centro de Legislação Participativa · 의안 제2202921호 공공주택 특별법 일부개정법률안(김재섭의원 등 10인, 2024-08-19 발의) · https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/nsmLmSts/out/2202921/detailRP
• Policy Briefing (Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes) · 2020-07-15 · 영등포 쪽방촌, 공공주택지구 지정 완료…정비사업에 속도낸다 · https://www.korea.kr/news/cultureColumnView.do?newsId=148874717
• Policy Briefing (Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes) · 2026-03-09 · 영등포 쪽방 주민에 임시거처 지원…임대주택 입주 전까지 · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148960542
• Governo Metropolitano de Seul (Seoul in My Hand) · 2025-01-20 · 쪽방주민과 골목상권까지 챙기는 동행식당·목욕탕… 올해 확대 운영 · https://news.seoul.go.kr/welfare/archives/567435
• Governo Metropolitano de Seul (Seoul in My Hand) · 2025-10-15 · 남대문 쪽방주민, 해 드는 새 보금자리 입주… 민간주도 '先이주-後개발' 첫 사례 · https://news.seoul.go.kr/welfare/archives/574248