東子洞隔間房村入住承諾延後6年　公共租賃從1,250戶縮減為1,000戶

首爾

政府2021年承諾「2026年入住」的首爾站前東子洞隔間房村公共住宅計畫，入住目標延後6年至2032年，2021年計畫中1,250戶的公共租賃也縮減為1,000戶。韓國國土交通部20日表示，將龍山區東子洞隔間房村一帶4萬7,573.9㎡指定並公告為公共住宅地區。從首次公布到地區指定，花了5年8個月。同一天，李在明總統在國務會議上下令推動盡量縮短動工期間的「供給閃電戰」，但東子洞的動工目標是3年後的2029年。

2021年「2026年入住」承諾延後6年至2032年

國土交通部、首爾市與龍山區2021年2月5日公布「為改善首爾站隔間房村居住環境的公共住宅及都市再生事業推動計畫」。在當時國土交通部長官Byeon Chang-heum出席的這場發表中，政府表示「預定今年完成地區指定」，並明確訂出時程：「明年進入地區計畫及補償，2023年公共住宅社區動工，2026年入住，2030年完成民間分售用地開發」。計畫明定韓國土地住宅公社（LH）與首爾住宅都市公社（SH）為共同事業執行者。

與此次公告的時程並列比較，地區指定從2021年延至2026年，延後5年；動工從2023年延至2029年，延後6年；入住從2026年延至2032年，延後6年。2021年計畫原本要連民間分售用地開發都完成的2030年，在新時程中是公共住宅動工的隔年。今年原本是隔間房居民應已住進新家的年份，實際完成的卻是確定計畫地區邊界的第一道法定程序。

國土交通部表示將「順利推動後續程序」

國土交通部當天在新聞稿中表示，「正式推動公共住宅計畫，以根本改善首爾站前東子洞隔間房村惡劣的居住環境，並擴大市中心優質住宅供給」。對於基地，國土交通部稱其為「鄰近首爾站、主要商務與商業設施密集的市中心核心地段」，表示除大規模住宅供給外，也可望發揮重整為高密度複合空間的效果。時程方面，國土交通部提出「經過制定地區計畫及補償、遷移等後續程序，目標2029年動工、2032年竣工入住」。

國土交通部表示，將優先向現有隔間房居民供應每戶配備炊事設施、浴室與廁所、冷暖氣設施，專用面積21㎡以上的公共租賃住宅，並在施工期間提供臨時居住設施，從遷移到重新安置全程支援。對於現今的東子洞隔間房村，國土交通部診斷為「老舊建築密集，基本生活設施不足，亟需改善居住環境的地區」。

國土交通部住宅供給政策官Lee Jae-pyeong表示，「透過此次地區指定，東子洞計畫已進入具體執行階段，因此順利推動後續程序很重要」。他補充說，「今後將支援隔間房居民穩定重新安置，並充分聽取居民協議體意見，與相關機關合作推動計畫」。

公共租賃從1,250戶縮減為1,000戶

延後的不只是時程。2021年計畫表示將興建「為隔間房居民等現有住戶重新安置的公共住宅1450戶（租賃1250戶、分售200戶）與民間分售住宅960戶等共2410戶」。此次公告的戶數為公共租賃1,000戶加上分售住宅1,150戶，共2,150戶。計畫面積2021年為4萬7,000㎡，此次為4萬7,573.9㎡，差異不大，但總戶數減少了260戶。2021年政府表示「將先興建供現有隔間房村居民1000多人重新安置的租賃住宅」。此次新聞稿則表示將興建1,000戶公共租賃，優先供應給現有隔間房居民。

減少的部分集中在公共租賃。公共租賃從1,250戶減至1,000戶，減少250戶，降幅20%。分售戶數則從1,160戶（公共分售200戶、民間分售960戶）減至1,150戶，僅減少10戶。公共租賃占總數的比重從約52%降至約47%。

2021年政府也以數字提出待遇承諾。當時政府表示隔間房居民「將能以目前15%水準的低廉租金，住進比現在寬敞2～3倍且舒適的空間」。關於臨時住所，也連地點和人數都寫明：「供隔間房居民150多人使用的臨時住所，將利用計畫地區內的民宿或基地內公園的模組化住宅等設置」。此次新聞稿對隔間房居民承諾的內容，是優先供應「專用21㎡以上」的公共租賃，以及「提供臨時居住設施」。2021年計畫表示，對約100多戶一般住宅住戶中有意願者，「計畫利用鄰近地區的全租、收購租賃住宅提供臨時住所」，並表示將在供隔間房居民使用的公共租賃社區設置福利與自立設施，在公共住宅社區設置國公立幼兒園、圖書館與居民咖啡館。5年8個月前的承諾更為具體。

這段期間隔間房居民依靠同行食堂與避難所撐過

政府2021年將此處介紹為「仍有1000多人居住的國內最大隔間房村」。政府表示，居民「在不到6.6㎡（2坪）的房間支付約24萬韓元水準的高額租金」，隔熱、隔音、暖氣都很差，屋齡30年以上的建築超過80%。政府說明，這個隔間房村是「1960年代快速都市化、工業化過程中被擠出的都市貧民大量湧入首爾站附近而形成」，並表示「近來曾由民間主導推動重建，但因隔間房居民遷移對策等不足而告吹」。

地區指定延宕的5年間，首爾的隔間房居民靠公共支援解決三餐、度過炎熱與寒冷。根據首爾市2025年1月20日公開的資料，首爾市2024年一年透過同行食堂向隔間房居民提供61萬3,096餐，每日平均1,704餐。同年的隔間房居民實態調查中，71.5%的居民表示同行食堂是主要的用餐方式。同行食堂使用率從2022年的65.5%升至2023年72.8%、2024年75.8%，逐年上升。同年同行澡堂使用人次為3萬9,654人，夜間避寒所使用人數為1,929人，夜間避暑所使用人數為3,609人。這些數字是以首爾市全體隔間房居民為對象的統計，並非單獨區分東子洞居民的數字。

位於首爾站與南山之間的南大門隔間房村，則以不同的速度推進。首爾市2025年10月15日宣布，南大門（陽洞區域第11、12地區）隔間房村居民142戶已完成入住地上18層建築「Haeden Center」的公共租賃住宅「Haeden House」。首爾市將此案介紹為民間主導「先遷移、後開發」的首例。Haeden House在2021年12月整備計畫決定後，以捐贈方式取得，4年後竣工，2025年9月初開始入住。與東子洞同年起步的南大門居民已住進新家，東子洞則在那之後一年才完成地區指定。

補償爭議在首次公布4天後浮現　解決方案仍停留在「預定」

延宕的起點是與土地、建物所有人的衝突。首次計畫公布4天後的2021年2月9日，國土交通部針對土地、建物所有人強烈反對計畫，以及政府未與他們協商就公布計畫的報導發布說明資料。說明資料的標題是「將與地方居民溝通，制定補償及遷移計畫」。政府在2月5日計畫中表示，將對土地所有人「考量現有土地用途、交易案例等給予正當補償」，並透過營業補償與社區內共生合作商場讓其繼續營業。

在5年8個月後發布的此次新聞稿中，所有人補償仍不是已確定的制度，而是被列為今後要改進的課題。國土交通部表示「也正推動擴大民間參與計畫、強化土地等所有人補償的制度改善」。國土交通部表示「預定」讓僅持有1個實物補償分售權的1戶家庭在轉讓分售權時可適用長期居住特別扣除等，並允許實物補償資格限承繼1次。對於無力負擔分攤金的居民以實物補償方式取得利益共享型住宅的方案，也表示「預定導入」。在補償規則尚未確定的情況下，地區指定先行完成。國土交通部在此次新聞稿中未公布總事業費、補償規模與事業執行者。

國會早在2024年就已提出擴大所有人補償的法案。Kim Ki-pyo議員等10人於2024年8月28日提出的公共住宅特別法修正案，內容包括將含隔間房密集地區的公共住宅計畫實物補償對象「從2021年6月30日以前取得土地及住宅者，擴大至候選地選定以前取得土地及住宅者」，並對租金收入中斷的多戶住宅、商場所有人提供部分金額支援。Kim Jae-seop議員等10人於同月19日提出的修正案，則主張在隔間房密集地區計畫中讓居民可推薦施工業者。兩案於2024年11月28日在國土交通委員會以「反映於替代案後廢棄」處理。在此之前，Seo Beom-su議員等10人於2024年7月31日提出修正案，要「建立民間住宅建設業者在取得公共用地供應時也可被指定為公共住宅事業者、單獨執行建設事業的法源」，國土交通委員會法案審查小組委員會於同年11月20日與27日逐條審查該案。此次新聞稿標榜的「擴大民間參與計畫」，也是兩年前已以法案形式送進國會的議題。在國會討論近兩年後的此次新聞稿中，政府的實物補償改善方案仍停留在「預定」階段。

標榜「廢除落日」的9·7對策最終只延長3年

東子洞這類隔間房密集地區計畫受法定期限約束。2024年9月20日公布的公共住宅特別法修正替代案（議案第2203262號、法律第20451號）「配合都心公共住宅複合事業的有效期間，將含隔間房密集地區的公共住宅地區實物補償有效期間延長至2026年12月31日」。地區指定是在此期限前兩個多月完成的。

李在明政府2025年9月7日在跨部會聯合「住宅供給擴大方案」（9·7對策）中表示，「對於過去難以取得推動力的公共都心複合事業，將廢除落日條款並提高容積率以確保事業動能，供應5萬戶」。但之後於2026年8月在國會通過的公共住宅特別法修正，並未廢除落日條款，只是加以延長。國土交通部說明，「落日期限將從今年12月底延長3年至2029年12月」，「隔間房密集地區公共住宅地區開發事業的落日期限也將同樣延長」。

9·7對策標榜廢除的對象是都心公共住宅複合事業的落日條款，而隔間房密集地區的實物補償期限自2024年修法起就與此落日條款掛鉤。延長後的期限是2029年12月，國土交通部此次提出的東子洞動工目標也是2029年。9·7對策發表一年多後，「廢除」變成了「延長3年」，東子洞計畫又將在設有期限的法律下推動補償與遷移。

永登浦隔間房村「2021年底動工」也已延宕第5年

政府更早推動的永登浦隔間房村計畫也走上同樣的路。國土交通部2020年7月15日表示，將永登浦隔間房村指定為公共住宅地區。當時有360多人住在6.6㎡以內的空間，永登浦區、LH、SH以共同事業執行者身分參與。國土交通部表示將於2021年內制定地區計畫，並「預定2021年底動工」。計畫興建供隔間房居民使用的永久租賃住宅370戶、幸福住宅220戶、分售住宅600戶等共1,200戶，並在地區內設置計畫期間供隔間房居民居住的先遷移社區。

國土交通部2026年3月9日表示，永登浦隔間房居民在2029年入住租賃住宅前，將在臨時遷移設施中生活。臨時遷移設施96間中已有76間完成入住，遷移自2025年7月起以有意入住的96人為對象進行。國土交通部次官Kim Yi-tak表示，計畫在先行開發用地的居民遷移完成後立即選定施工業者，並於年底動工。原定2021年底動工的計畫，到2026年3月仍停留在選定施工業者之前的階段。永登浦在地區指定5年8個月後的2026年3月仍未能動工，東子洞則訂下地區指定後3年內動工的目標。

總統下令「供給閃電戰」　東子洞動工仍定在2029年

東子洞地區指定公告的20日，李在明總統主持第45次國務會議。根據青瓦台首席發言人Kang Yu-jung的書面簡報，李在明表示「居住穩定是實質改善國民生活的核心基礎」，並下令推動「不受既有慣例與程序束縛，盡量縮短從用地開發到各項許可與動工所需期間的『供給閃電戰』」。

政府的供給目標以速度為前提。9·7對策表示「計畫在首爾與首都圈每年推動新建住宅27萬戶動工，到2030年共供應135萬戶」，並稱這是「近3年供給實績的1.7倍水準」。國土交通部2026年1月29日在「都心住宅供給擴大及加速方案」中表示，將包括既有規劃的龍山戶數在內，供應龍山1萬3,500戶等共6萬戶，並稱「正為首都圈135萬戶動工目標全力以赴」。國政企劃委員會2025年8月13日提出的國政藍圖中，也納入「為庶民居住穩定擴大公共住宅供給」。

同一天公告的東子洞計畫，是位於首爾市中心、首爾站正前方的公共住宅地區。該計畫的動工目標是地區指定3年後的2029年，入住目標是6年後的2032年。若依2021年承諾今年就該入住的公共租賃，從1,250戶減為1,000戶，入住則排到6年後。

資料來源（KST）

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