Premier emménagement à Incheon Gyeyang : au moins un an de retard sur les prévisions gouvernementales de 2021 ; le président réclame des délais d'offre plus courts

SÉOUL

Le premier emménagement à Incheon Gyeyang, la première des villes nouvelles de troisième génération à accueillir des habitants, a été fixé à décembre 2026, soit au moins un an après la prévision d'emménagement en 2025 avancée par le ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports en 2021 pour les logements en préinscription, lorsqu'il avait approuvé le plan de zone. Le président Lee Jae-myung s'est rendu sur le site dans l'après-midi du 20 octobre ; il a désigné la baisse des permis de construire de logements entre 2022 et 2025 comme la cause du vide de l'offre et a souligné qu'il fallait raccourcir les délais d'offre, déclarant que « nous sommes en période d'urgence ». Kang Yu-jung, porte-parole en chef de la présidence (Cheong Wa Dae), a indiqué le même jour dans un compte rendu écrit que le président avait aussi demandé d'étudier la vente de terrains non viabilisés et une législation réduisant la durée des contentieux en matière d'expropriation. La circonscription de Gyeyang B, à Incheon, est celle où le président Lee a été élu député lors des 21e et 22e législatures.

En 2021, le ministère prévoyait un emménagement en 2025 pour les logements en préinscription d'Incheon Gyeyang

Incheon Gyeyang est la première des villes nouvelles de troisième génération dont le plan de zone a été arrêté. Dans un communiqué du 2 juin 2021, le ministère du Territoire a annoncé qu'il publierait l'approbation du plan de zone d'Incheon Gyeyang le 3 juin, pour une ville nouvelle d'environ 3,33 millions de m², comptant environ 17 000 logements et environ 39 000 habitants. Le plan comprenait 6 066 logements publics locatifs intégrés (35 % du total, 7 îlots) et 2 815 logements publics en accession (6 îlots). Il était prévu de mettre en préinscription en juillet de la même année 1 050 logements, dont 709 logements publics en accession ordinaires et 341 logements « Sinhon Huimang Town » pour jeunes mariés.

Le calendrier figurait dans le même communiqué. Le ministère indiquait que « les logements concernés par la préinscription devraient, après la souscription définitive en 2023, accueillir leurs habitants en 2025 ». Kim Gyu-cheol, alors chef de la cellule de promotion des logements publics, avait déclaré : « En commençant par Incheon Gyeyang, nous arrêterons d'ici la fin de l'année les plans de zone de toutes les villes nouvelles de troisième génération, et nous prévoyons de mener sans accroc la préinscription dans ces villes nouvelles afin d'avancer la possibilité pour les demandeurs réels sans logement d'accéder à la propriété. »

La préinscription était présentée comme un outil destiné à avancer l'emménagement. Le même communiqué indiquait qu'en commençant par Incheon Gyeyang, 30 200 logements publics en accession situés sur des terrains publics de la région capitale seraient proposés de manière anticipée en préinscription à partir du second semestre de cette année-là, et 32 000 logements en 2022. La préinscription devait avoir lieu en octobre pour Namyangju Wangsuk 2 (1 400 logements), en novembre pour Hanam Gyosan (1 000 logements) et en décembre pour Namyangju Wangsuk (2 300 logements), Bucheon Daejang (1 900 logements) et Goyang Changneung (1 700 logements). Dans le plan d'occupation des sols, les parcs et espaces verts représentaient 27 % et les terrains destinés à l'autonomie (emploi) 22 % ; le ministère indiquait que les terrains destinés à l'emploi représentaient environ 1,7 fois la Pangyo Techno Valley et les parcs et espaces verts environ quatre fois le parc de Yeouido. Le plan prévoyait aussi un parc linéaire, « Gyeyang Byeori », accessible à pied en cinq minutes de partout, ainsi qu'une ville intelligente dotée d'un système de gestion urbaine fondé sur un jumeau numérique et une ville tournée vers la garde d'enfants et l'éducation. Les équipements de la vie quotidienne devaient être implantés dans un rayon de 200 à 300 mètres à pied.

La date du premier emménagement annoncée ce mois-ci par le gouvernement glisse à décembre 2026

Lors du premier point presse régulier sur l'offre de logements, le 16 octobre, le Bureau de coordination des politiques gouvernementales et le ministère du Territoire ont déclaré qu'« en particulier, à partir d'Incheon Gyeyang en décembre de cette année, nous prévoyons de faire avancer rapidement les emménagements dans les villes nouvelles de troisième génération ». Par rapport à l'année 2025 indiquée dans le communiqué de 2021, le premier emménagement a été repoussé d'au moins douze mois. La souscription définitive en 2023 et l'emménagement en 2025 annoncés pour les 1 050 logements en préinscription de juillet 2021 provenaient tous deux de ce plan.

Le même point presse présentait aussi les mises en chantier et les mises en vente de cette année dans les villes nouvelles de troisième génération. Le gouvernement a indiqué que jusqu'à la deuxième semaine d'octobre, « 16 200 logements publics, dont 7 300 dans les villes nouvelles de troisième génération comme Goyang Changneung, Incheon Gyeyang et Hanam Gyosan », avaient été mis en chantier dans la région capitale. D'ici la fin de l'année, il a indiqué qu'il publierait des appels pour « 10 000 logements, dont environ 2 000 dans les villes nouvelles de troisième génération » en accession publique. En comptant les logements publics locatifs, le volume pour lequel des occupants seront recrutés d'ici la fin de l'année dépasse 15 000 logements, dont plus de 5 000 logements publics locatifs, notamment 1 400 à Gwacheon Knowledge Information Town. Le gouvernement a aussi présenté un plan visant à faire emménager les habitants d'environ 100 000 logements publics de la région capitale entre le quatrième trimestre 2026 et la fin 2027. Il a réaffirmé l'objectif de mettre en chantier plus de 1,5 million de logements dans la région capitale en cinq ans, d'ici 2030, et a fixé pour cette année l'objectif de « mise en chantier de 268 000 logements au total, dont 62 000 logements publics ».

Avant la réunion, le président Lee est monté sur le toit d'un immeuble en cours de finition pour recevoir du directeur de la division Gyeyang-Bucheon de LH un rapport sur les « conditions de localisation des villes nouvelles d'Incheon Gyeyang et de Bucheon Daejang ». Lors de la réunion, Hong Ji-sun, ministre du Territoire, a présenté « l'état d'avancement de l'offre de logements dans la région capitale », et Lee Seong-hoon, président de LH, « le plan d'exécution de l'offre de logements et l'état du premier emménagement dans les villes nouvelles de troisième génération ». Le président Lee a déclaré à cette occasion qu'Incheon Gyeyang « revêt une grande signification en tant que premier fruit de l'offre de logements des villes nouvelles de troisième génération ». « Le critère de l'offre de logements que ressent la population, c'est en fin de compte l'"emménagement" », a déclaré le président Lee. Entre la publication de l'approbation du plan de zone en juin 2021 et le premier emménagement en décembre 2026, il aura fallu 5 ans et 6 mois à Incheon Gyeyang. C'est plus d'un an de plus que le calendrier d'environ quatre ans tracé par le plan de 2021.

À deux mois de l'emménagement, les futurs habitants demandent d'accélérer les mesures de transport métropolitain

Le plan de zone de 2021 liait aussi le calendrier des transports à la date d'emménagement. Le ministère avait prévu un S-BRT (bus à haut niveau de service offrant une vitesse et une ponctualité comparables à celles du métro) reliant la station Aéroport de Gimpo au complexe sportif de Bucheon en passant par les zones de Gyeyang et de Daejang, et avait déclaré qu'il « prévoit de mener sans accroc les procédures correspondantes en fonction du premier emménagement en 2025 ». Il avait indiqué que l'ensemble des mesures d'amélioration des transports métropolitains serait achevé d'ici 2026. Le S-BRT devait être relié aux lignes 5, 7 et 9 du métro, à l'AREX et au GTX-B, compter cinq stations dans la ville nouvelle et s'accompagner de voies pour vélos et engins de déplacement personnel (EDP) sur 7×3 axes et de cinq réseaux piétonniers verts. L'étude de faisabilité préliminaire du S-BRT par l'organisme public était alors déjà achevée. Le plan prévoyait aussi l'élargissement de la route nationale 39 (Beolmal-ro) et de Gyeongmyeong-daero, ainsi qu'une nouvelle route de raccordement et un nouvel échangeur vers Séoul sur l'autoroute de l'aéroport international d'Incheon.

Lors de la réunion du 20, à deux mois du premier emménagement, les futurs habitants ont indiqué s'attendre à ce que la plupart des résidents fassent la navette vers Séoul et ont demandé que des mesures d'amélioration des transports métropolitains, comme des bus express métropolitains, soient prises au plus vite. Selon le compte rendu de la présidence, les experts présents ont souligné qu'il fallait réduire au maximum l'écart entre la construction des infrastructures de transport et l'emménagement. Il reste deux mois de 2026, l'année où les mesures d'amélioration des transports métropolitains devaient être achevées.

Le maire d'Incheon, Park Chan-dae, a répondu qu'il prendrait le plus de mesures de transport possible. Le député Kim Nam-joon a déclaré qu'il suivrait attentivement les demandes des habitants, très fortes en matière de rail et de conditions d'installation. Un couple qui emménage dans le cadre de l'attribution spéciale aux jeunes mariés a demandé une communication plus active, beaucoup de gens autour d'eux connaissant mal ce dispositif. Le compte YouTube « Ayeongine Haengbok Jutaek » a proposé de relever le plafond du dépôt de garantie lorsque les revenus des locataires des « logements du bonheur » augmentent. L'idée est de leur permettre de se constituer un patrimoine sans être expulsés au motif qu'ils dépassent le plafond de patrimoine.

La présidence promet d'accélérer grâce à la vente de terrains non viabilisés et à une législation sur la durée des contentieux

Selon le compte rendu écrit de la présidence, le président Lee a ordonné : « La vente de terrains non viabilisés pouvant raccourcir considérablement les délais d'offre, examinez-la de manière approfondie. » Il a demandé au ministère du Territoire et à LH de concentrer leurs efforts pour accélérer au maximum les projets à toutes les étapes de l'aménagement des terrains publics et atteindre sans accroc les objectifs d'offre de logements. Le président Lee a aussi ordonné « d'étudier également une augmentation spectaculaire des incitations financières en vue d'une offre rapide ».

Le président Lee a désigné la procédure d'expropriation comme l'une des causes des retards. Il a demandé si « le fait que les délais s'allongent du fait des procédures civiles lors de l'expropriation forcée n'est pas un problème de lacune législative », et a ordonné qu'on lui fasse un rapport séparé après une analyse juridique pour déterminer s'il existait un moyen d'y remédier par la loi. Après le rapport de Hong Ji-sun, il a pointé le fait que la concertation interministérielle sur le renforcement des effectifs de LH n'était pas encore achevée. Après le rapport de Lee Seong-hoon, il a vérifié séparément l'état du renforcement des effectifs chargés de l'indemnisation et s'est enquis des conditions de travail du personnel. Il a ensuite demandé de créer un environnement dans lequel les salariés ne seraient pas pénalisés par la scission de LH. Lorsqu'un expert a proposé des logements modulaires, il a aussi demandé de vérifier s'ils permettaient réellement de raccourcir la durée des travaux.

Le gouvernement explique que des réformes sont en cours. Lors du point presse régulier du 16, il a indiqué avoir « achevé 48 des 145 tâches détaillées du plan du 13 août ». Jusqu'à la deuxième semaine d'octobre, les mises en chantier dans la région capitale dépassaient 99 000 logements, et le gouvernement prévoyait que 218 000 à 235 000 logements ou plus seraient mis en chantier d'ici la fin de l'année. Les 99 000 logements comprennent, outre les 16 200 logements publics, 13 000 logements neufs achetés par le secteur public et 17 000 logements issus de projets privés de réaménagement, notamment dans les secteurs de Heukseok 11, Junggye-bondong et Sillim 2. Le gouvernement a indiqué que la Commission des services financiers et le Service de surveillance financière avaient désigné des responsables de suivi rapproché pour environ 300 chantiers résidentiels financés par project financing (PF), et que le Premier ministre s'était rendu à six reprises sur des chantiers. Kim Yong-su, deuxième secrétaire général adjoint du Bureau de coordination des politiques gouvernementales, a déclaré qu'« en matière d'offre de logements, il ne suffit pas d'annoncer des plans, l'important est de fournir réellement les volumes promis à la population ». Le président Lee a lui aussi déclaré le matin du même jour, lors du 45e Conseil des ministres, que « ce qui importe particulièrement, ce n'est pas une simple déclaration ou annonce du nombre de logements que l'on va construire, mais la mise en chantier et l'emménagement effectifs », et qu'il « souhaite que l'on mène une guerre éclair de l'offre en réduisant au maximum les délais nécessaires, de l'aménagement des terrains aux diverses autorisations et à la mise en chantier ».

Le président désigne la baisse des permis de 2022-2025 comme cause du vide de l'offre

Selon le compte rendu de la présidence, le président Lee a souligné sur le site de Gyeyang qu'« un vide de l'offre s'est produit en raison de la baisse des permis de construire de logements de 2022 à 2025 ». Il a ensuite insisté : « Comme nous sommes en période d'urgence, il faut raccourcir les délais d'offre, notamment en menant de front expropriation et négociation. »

Selon le plan de 2021, la souscription définitive des logements en préinscription d'Incheon Gyeyang devait avoir lieu en 2023 et l'emménagement en 2025, deux échéances comprises dans la période désignée par le président. Au même endroit, le président a ordonné d'examiner immédiatement les avis et les demandes du terrain et de gérer finement toutes les étapes des projets. « Il faut réformer hardiment les réglementations inutiles qui freinent l'avancement des projets », a répété le président Lee.

Dans les statistiques de permis, le volume de 2022 est supérieur à ceux de 2019 et 2020

Selon les « permis de construire de logements » de l'indicateur e-Nara (mis à jour le 30 septembre 2026), géré par la division de la politique du logement du ministère du Territoire, les permis délivrés dans tout le pays s'élevaient à 685 000 logements en 2017, 549 000 en 2018, 505 000 en 2019, 466 000 en 2020 et 536 000 en 2021. Ils ont ensuite été de 506 000 en 2022, 426 000 en 2023 et 435 000 en 2024.

Le volume de 506 000 logements de 2022, l'année que le président a désignée comme point de départ du vide de l'offre, était supérieur de 1 000 à celui de 2019 (505 000) et de 40 000 à celui de 2020 (466 000). La baisse entre 2021 et 2022 a été de 30 000 logements, et l'année de baisse marquée est 2023, avec 80 000 logements de moins que l'année précédente. Sur les huit années de 2017 à 2024, trois ont vu les permis passer sous les 500 000 logements : 2020, 2023 et 2024. Le texte de commentaire de l'indicateur ne contient pas de chiffre annuel pour 2025 ; les résultats de 2025 figurent dans des fichiers mensuels joints sur la même page. Le commentaire cite comme record les 788 000 logements de 2015, marqués par un « marché du logement neuf florissant », et indique qu'en 2008, juste après la crise financière internationale, les permis sont tombés à 371 000.

Le président Lee évoque son émotion à Gyeyang, son ancienne circonscription, où il a été élu aux 21e et 22e législatures

Selon la liste des anciens députés du portail Open Assembly de l'Assemblée nationale, le président Lee a été élu député de la circonscription de Gyeyang B, à Incheon, lors des 21e et 22e législatures (deux mandats, Parti démocrate de Corée). Le compte rendu écrit indique que le président Lee a évoqué lors de la réunion l'époque où il faisait la navette depuis l'arrondissement de Gyeyang et s'est dit ému.

Cette visite a eu lieu juste après que le gouvernement a placé le logement au premier rang de ses priorités. Le 15, lors de la 49e réunion des secrétaires principaux, le président Lee a cité le logement, avec l'emploi et la finance, parmi les trois politiques sociales clés. Selon Korea Policy Briefing, le président a demandé lors de cette réunion d'accélérer l'offre de logements en fonction des besoins réels à chaque étape de la vie. Le président Lee a déclaré que « la présidence et le gouvernement doivent faire de ces trois politiques sociales clés la priorité absolue de l'action de l'État pour le reste de l'année et veiller scrupuleusement à la mise en œuvre des projets dans chaque domaine ». Lors du compte rendu du Conseil des ministres du 20, la stabilité du logement a été définie comme « le socle essentiel d'une amélioration concrète de la vie de la population ». Lors de ce même Conseil des ministres, un projet de décret modifiant le décret d'application de la « loi sur les logements locatifs privés », qui ajoute aux éléments à déclarer pour les baux les charges d'entretien et frais d'utilisation ou leur mode de calcul, figurait parmi 19 textes liés aux tâches gouvernementales prioritaires. Lors de la réunion de Gyeyang, le président Lee a aussi demandé de réfléchir à une redéfinition de termes administratifs comme « logement public locatif » et « logement locatif permanent ».

Le nombre de foyers du premier emménagement et les échéances de mise en œuvre de chaque instruction n'ont pas encore été annoncés

Lors du point presse régulier du 16, Kim Yi-tak, qui occupe le poste de premier vice-ministre du Territoire, a déclaré que « ce qui importe pour la population, c'est de pouvoir savoir concrètement "où et quand mon logement sera disponible" », et que « nous continuerons à publier le calendrier et la situation concrets de l'offre et montrerons nos résultats en fournissant rapidement des logements de qualité là où la population le souhaite ». Le gouvernement a indiqué que ce point presse régulier se tiendrait deux fois par mois, en alternance entre le Bureau de coordination des politiques gouvernementales et le ministère du Territoire.

Le compte rendu écrit indique que le président Lee, en recevant le rapport du directeur de division de LH, « a vérifié l'ampleur du nombre de foyers devant emménager en fin d'année ». La présidence n'a toutefois révélé ni ce nombre de foyers, ni les échéances de rapport sur la vente de terrains non viabilisés, les incitations financières et l'examen législatif de la durée des contentieux, ni le budget des incitations financières, ni l'état d'avancement actuel et la date de mise en service du S-BRT, dont le plan de zone de 2021 prévoyait de mener les procédures en fonction du premier emménagement.

Sources (KST)

• Présidence (Cheong Wa Dae) · 2026-10-20 · 이재명 대통령, 3기 신도시 현장 시찰 및 주택공급 현장간담회 관련 강유정 수석대변인 서면브리핑 · https://m.korea.kr/briefing/presidentView.do?newsId=148973965&gubun=president&pageIndex=1
• Présidence (Cheong Wa Dae) · 2026-10-20 · 제45회 국무회의 결과 관련 강유정 수석대변인 서면 브리핑 · https://m.korea.kr/briefing/presidentView.do?newsId=148973953&gubun=president&pageIndex=1
• Korea Policy Briefing · 2026-10-20 · 이 대통령, "모든 위협으로부터 국민 일상 지키는 데 국정 역량 집중" · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148973945
• Korea Policy Briefing (1er point presse régulier sur l'offre de logements du Bureau de coordination des politiques gouvernementales et du ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports) · 2026-10-16 · 연말까지 수도권 주택 21만 8000~23만 5000호 이상 착공 · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148973657
• Korea Policy Briefing · 2026-10-15 · 이 대통령 "주거·일자리·금융, 올해 남은 기간 최우선 국정과제로" · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148973574
• Indicateurs e-Nara (division de la politique du logement du ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports) · mis à jour le 2026-09-30 · 주택건설인허가실적 · https://www.index.go.kr/unify/idx-info.do?idxCd=1229
• Communiqué du ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports (publié sur le portail Smart City) · 2021-06-02 · 7월 사전청약 인천계양, 3기 신도시 첫 번째 지구계획 확정 · https://smartcity.go.kr/2021/06/02/7월-사전청약-인천계양-3기-신도시-첫-번째-지구계획-확/
• Open Assembly (Assemblée nationale) · consulté le 2026-10-22 · 역대 국회의원 현황(ALLNAMEMBER) 이재명 · https://open.assembly.go.kr/portal/openapi/ALLNAMEMBER?Type=json&pIndex=1&pSize=5&NAAS_NM=이재명