Il primo ingresso a Incheon Gyeyang arriva almeno un anno dopo le previsioni del governo del 2021; il presidente chiede di accorciare i tempi dell'offerta

SEUL

Il primo ingresso dei residenti a Incheon Gyeyang, la prima delle nuove città di terza generazione ad accogliere abitanti, è stato fissato a dicembre 2026, almeno un anno dopo la previsione di ingresso nel 2025 che il Ministero del Territorio, delle Infrastrutture e dei Trasporti aveva indicato nel 2021 per gli alloggi in preassegnazione, all'approvazione del piano del distretto. Il presidente Lee Jae-myung ha visitato il cantiere nel pomeriggio del 20, ha indicato il calo dei permessi per abitazioni dal 2022 al 2025 come causa del vuoto di offerta e ha sottolineato che occorre anticipare i tempi dell'offerta, affermando che "ora è un periodo di emergenza". Kang Yu-jung, portavoce capo di Cheong Wa Dae, ha riferito lo stesso giorno in un briefing scritto che il presidente ha chiesto anche di valutare la vendita di terreni non urbanizzati e una legge per ridurre la durata delle cause sugli espropri forzati. Gyeyang B, a Incheon, è il collegio in cui il presidente Lee è stato eletto deputato nella 21ª e nella 22ª legislatura.

Nel 2021 il ministero prevedeva che gli alloggi in preassegnazione di Incheon Gyeyang avrebbero accolto i residenti nel 2025

Incheon Gyeyang è la prima delle nuove città di terza generazione ad aver avuto il piano del distretto approvato. Il Ministero del Territorio aveva annunciato in un comunicato del 2 giugno 2021 che avrebbe approvato e pubblicato ufficialmente il 3 giugno il piano del distretto di Incheon Gyeyang, e che sarebbe sorta una nuova città di circa 3,33 milioni di m², circa 17.000 alloggi e circa 39.000 abitanti. Erano compresi 6.066 alloggi in affitto pubblico integrato (il 35% del totale, 7 lotti) e 2.815 in vendita pubblica (6 lotti). Con la preassegnazione di luglio di quell'anno sarebbero stati offerti 1.050 alloggi, tra cui 709 in vendita pubblica ordinaria e 341 della Newlywed Hope Town.

Il calendario era riportato nello stesso comunicato. Il ministero aveva affermato: "Si prevede che gli alloggi oggetto di preassegnazione accolgano i residenti nel 2025, dopo l'assegnazione definitiva nel 2023". Kim Kyu-chul, allora a capo del Gruppo per la promozione dell'edilizia pubblica, aveva detto: "A partire da Incheon Gyeyang, prevediamo di approvare entro l'anno tutti i piani di distretto delle nuove città di terza generazione e di portare avanti senza intoppi anche la preassegnazione nelle nuove città di terza generazione, per anticipare la possibilità di avere una casa di proprietà per chi ne ha realmente bisogno e non ne possiede una".

La preassegnazione era stata presentata come uno strumento per anticipare gli ingressi. Lo stesso comunicato diceva che, a partire da Incheon Gyeyang, dal secondo semestre di quell'anno si sarebbero offerti in anticipo tramite preassegnazione 30.200 alloggi in vendita pubblica su terreni pubblici dell'area metropolitana, e che nel 2022 si sarebbe aperta la preassegnazione di 32.000. Namyangju Wangsuk 2 (1.400 alloggi) avrebbe aperto la preassegnazione a ottobre, Hanam Gyosan (1.000) a novembre e Namyangju Wangsuk (2.300), Bucheon Daejang (1.900) e Goyang Changneung (1.700) a dicembre. Nel piano di uso del suolo parchi e aree verdi occupavano il 27% e i terreni per attività autonome (occupazione) il 22%, e il ministero aveva indicato che i terreni per l'occupazione equivalevano a circa 1,7 volte il Pangyo Techno Valley e parchi e aree verdi a circa 4 volte il parco di Yeouido. Il piano prevedeva anche un parco lineare, 'Gyeyang Byeori', raggiungibile a piedi in meno di 5 minuti da qualsiasi punto, e lo sviluppo di una smart city con un sistema di gestione urbana basato su un gemello digitale e di una città dell'assistenza e dell'istruzione. I servizi per la vita quotidiana sarebbero stati collocati entro 200-300 m a piedi.

Il primo ingresso indicato questo mese dal governo slitta a dicembre 2026

L'Ufficio per il coordinamento delle politiche governative e il Ministero del Territorio hanno affermato il 16, nel primo briefing periodico sull'offerta di alloggi: "In particolare, è previsto di procedere rapidamente con gli ingressi nelle nuove città di terza generazione, a partire da Incheon Gyeyang a dicembre di quest'anno". Rispetto al 2025 indicato dal comunicato del 2021, il primo ingresso è slittato di almeno 12 mesi. L'assegnazione definitiva nel 2023 e l'ingresso nel 2025 indicati per i 1.050 alloggi in preassegnazione del luglio 2021 venivano entrambi da quel piano.

Lo stesso briefing periodico riportava anche i risultati di quest'anno su avvii di cantiere e vendite nelle nuove città di terza generazione. Il governo ha detto che fino alla seconda settimana di ottobre nell'area metropolitana erano stati avviati i lavori di "16.200 alloggi pubblici, tra cui 7.300 delle nuove città di terza generazione come Goyang Changneung, Incheon Gyeyang e Hanam Gyosan". Ha detto che entro fine anno pubblicherà bandi di vendita pubblica per "10.000 alloggi, compresi circa 2.000 delle nuove città di terza generazione". Sommando gli affitti pubblici, il volume per cui si raccoglieranno candidature entro fine anno supera i 15.000 alloggi, e gli affitti pubblici superano i 5.000, tra cui 1.400 a Gwacheon Knowledge Information Town. Il governo ha presentato anche il piano di avviare l'ingresso in circa 100.000 alloggi pubblici dell'area metropolitana tra il quarto trimestre del 2026 e la fine del 2027. Il governo ha ribadito l'obiettivo di avviare nell'area metropolitana i cantieri di oltre 1,5 milioni di alloggi nei cinque anni fino al 2030 e, come obiettivo per quest'anno, ha indicato "avviare i cantieri di 268.000 alloggi in totale, compresi 62.000 alloggi pubblici".

Prima dell'incontro il presidente Lee è salito sul tetto di un condominio in fase di completamento e ha ricevuto dal responsabile della sede progetti Gyeyang-Bucheon di LH una relazione sulle 'Condizioni di localizzazione delle nuove città di Incheon Gyeyang e Bucheon Daejang'. All'incontro Hong Ji-seon, titolare del Ministero del Territorio, ha riferito sulla 'Situazione dell'offerta di alloggi nell'area metropolitana' e Lee Seong-hun, presidente di LH, sul 'Piano di attuazione dell'offerta di alloggi e situazione del primo ingresso nelle nuove città di terza generazione'. Il presidente Lee ha detto in quella sede che Incheon Gyeyang "ha un grande significato in quanto primo frutto dell'offerta di alloggi delle nuove città di terza generazione". Il presidente Lee ha detto: "Il criterio con cui i cittadini percepiscono l'offerta di alloggi è, alla fine, l'«ingresso»". Dall'approvazione e pubblicazione ufficiale del piano del distretto, nel giugno 2021, al primo ingresso, nel dicembre 2026, Incheon Gyeyang avrà impiegato 5 anni e 6 mesi. È oltre un anno in più del calendario di circa 4 anni disegnato dal piano del 2021.

A due mesi dall'ingresso, i futuri residenti chiedono di accelerare le misure per i trasporti metropolitani

Il piano del distretto del 2021 legava anche il calendario dei trasporti alla data di ingresso. Il Ministero del Territorio aveva progettato un S-BRT (bus rapid transit di alta gamma con velocità e puntualità da metropolitana) che collegasse la stazione dell'aeroporto di Gimpo allo stadio polisportivo di Bucheon passando per i distretti di Gyeyang e Daejang, e aveva affermato: "È previsto di portare avanti senza intoppi le relative procedure in linea con il primo ingresso del 2025". Aveva detto che le misure di miglioramento dei trasporti metropolitani nel loro complesso sarebbero state completate entro il 2026. L'S-BRT si sarebbe collegato alle linee 5, 7 e 9, al treno dell'aeroporto e al GTX-B, avrebbe avuto 5 fermate all'interno della nuova città e avrebbe creato percorsi per biciclette e mezzi di mobilità personale (PM) su 7×3 assi e 5 reti pedonali verdi. Lo studio di fattibilità preliminare dell'S-BRT per gli enti pubblici era allora già concluso. Il piano prevedeva anche l'ampliamento della strada nazionale 39 (Beolmal-ro) e della Gyeongmyeong-daero e nuove strade di accesso e uno svincolo dell'autostrada dell'aeroporto internazionale di Incheon in direzione Seul.

All'incontro del 20, a due mesi dal primo ingresso, i futuri residenti hanno detto che si prevede che la maggior parte di loro si sposterà a Seul per lavoro e hanno chiesto di predisporre rapidamente misure di miglioramento dei trasporti metropolitani, come gli autobus metropolitani. Secondo il briefing di Cheong Wa Dae, gli esperti presenti all'incontro hanno sottolineato che occorre ridurre al minimo l'intervallo tra la realizzazione delle infrastrutture di trasporto e l'ingresso dei residenti. Mancano due mesi alla fine del 2026, l'anno in cui si era detto che le misure di miglioramento dei trasporti metropolitani sarebbero state completate.

Il sindaco di Incheon Park Chan-dae ha risposto che predisporrà misure per i trasporti nella misura massima possibile. Kim Nam-jun, membro dell'Assemblea nazionale, ha detto che, poiché le richieste dei residenti su ferrovia e condizioni di insediamento sono forti, seguirà la questione con attenzione. Una coppia che entrerà con la quota speciale per sposi novelli ha chiesto una promozione attiva, perché intorno a loro molti non conoscono bene questo sistema. Lo youtuber 'Ayeongine Haengbok Jutaek' ha proposto di alzare il tetto del deposito quando aumenta il reddito degli inquilini degli alloggi Haengbok. L'idea è che possano accumulare un patrimonio senza essere sfrattati per aver superato il limite patrimoniale.

Cheong Wa Dae spiega che accelererà con la vendita di terreni non urbanizzati e una legge sulla durata delle cause

Secondo il briefing scritto di Cheong Wa Dae, il presidente Lee ha disposto: "Poiché la vendita di terreni non urbanizzati può accorciare notevolmente i tempi dell'offerta, valutatela a fondo". Al Ministero del Territorio e a LH ha chiesto di concentrare le forze per accelerare al massimo i progetti in tutto il processo di sviluppo dei terreni pubblici e raggiungere senza intoppi gli obiettivi di offerta di alloggi. Il presidente Lee ha disposto di "valutare anche un aumento drastico degli incentivi finanziari per un'offerta rapida".

Il presidente Lee ha indicato la procedura di esproprio come una delle cause del ritardo dei progetti. Il presidente Lee ha sollevato la questione "se non sia un problema di lacuna legislativa che, negli espropri forzati, i tempi si allunghino attraverso procedimenti civili" e ha disposto di riferire separatamente, dopo un esame giuridico, se esista un modo per correggerlo per via legislativa. Dopo aver ascoltato la relazione di Hong, ha indicato come problema il fatto che le consultazioni tra ministeri sull'aumento del personale di LH non siano ancora concluse. Dopo la relazione di Lee Seong-hun, ha verificato separatamente la situazione dell'aumento del personale addetto agli indennizzi e ha chiesto delle condizioni dei dipendenti. Ha poi raccomandato di creare un contesto in cui i dipendenti non subiscano svantaggi dalla separazione dell'organizzazione di LH. Quando un esperto ha proposto le abitazioni modulari, ha chiesto anche di verificare se possano davvero ridurre i tempi di costruzione.

Il governo spiega che i miglioramenti istituzionali sono in corso. Nel briefing periodico del 16 il governo ha affermato che "sono stati completati 48 dei 145 compiti dettagliati del piano del 13 agosto". Gli avvii di cantiere nell'area metropolitana fino alla seconda settimana di ottobre superano i 99.000 alloggi, e si prevede che entro fine anno ne saranno avviati oltre 218.000-235.000. I 99.000 comprendono, oltre ai 16.200 alloggi pubblici, 13.000 alloggi di nuova costruzione acquistati e 17.000 di progetti privati di riqualificazione come Heukseok 11, Junggye-bon-dong e Sillim 2. Il governo ha detto che la Commissione per i servizi finanziari e il Servizio di vigilanza finanziaria hanno designato responsabili di monitoraggio ravvicinato per circa 300 cantieri di project financing (PF) residenziale e che il primo ministro ha visitato sei volte cantieri dell'offerta di alloggi. Kim Yong-soo, titolare del secondo viceministero per gli affari di Stato dell'Ufficio per il coordinamento delle politiche governative, ha detto: "Nell'offerta di alloggi l'importante non è fermarsi all'annuncio dei piani, ma fornire davvero ai cittadini il volume promesso". Anche il presidente Lee ha detto la mattina dello stesso giorno, nella 45ª riunione del Consiglio dei ministri: "Ciò che conta in particolare non è una semplice dichiarazione o un annuncio di quante case si costruiranno, ma l'effettivo avvio dei cantieri e l'ingresso", e "auspico che si conduca una guerra lampo dell'offerta riducendo al massimo i tempi necessari dalla preparazione dei terreni alle varie autorizzazioni fino all'avvio dei cantieri".

Il presidente indica il calo dei permessi dal 2022 al 2025 come causa del vuoto di offerta

Secondo il briefing di Cheong Wa Dae, il presidente Lee ha osservato sul cantiere di Gyeyang che "si è prodotto un vuoto di offerta man mano che i permessi per abitazioni sono diminuiti dal 2022 al 2025". E ha sottolineato: "Poiché ora è un periodo di emergenza, ad esempio portando avanti contemporaneamente espropri e negoziati, bisogna anticipare i tempi dell'offerta".

Secondo il piano del 2021, l'assegnazione definitiva degli alloggi in preassegnazione di Incheon Gyeyang sarebbe stata nel 2023 e l'ingresso nel 2025, entrambi all'interno del periodo indicato dal presidente. Nella stessa occasione il presidente ha disposto di esaminare immediatamente le opinioni e le proposte raccolte sul posto e di gestire nel dettaglio tutte le fasi del progetto. Il presidente Lee ha ribadito: "Bisogna migliorare con decisione le regolamentazioni superflue che frenano la velocità di attuazione dei progetti".

Nelle statistiche sui permessi, il volume del 2022 supera quelli del 2019 e del 2020

Secondo l'indicatore 'Risultati dei permessi di costruzione di abitazioni' di e-Nara Index (aggiornato al 30 settembre 2026), gestito dalla divisione Politica abitativa del Ministero del Territorio, i permessi in tutto il paese sono stati di 685.000 alloggi nel 2017, 549.000 nel 2018, 505.000 nel 2019, 466.000 nel 2020 e 536.000 nel 2021. Sono seguiti 506.000 nel 2022, 426.000 nel 2023 e 435.000 nel 2024.

I 506.000 alloggi autorizzati nel 2022, l'anno che il presidente ha indicato come punto di partenza del vuoto di offerta, sono 1.000 in più rispetto al 2019 (505.000) e 40.000 in più rispetto al 2020 (466.000). Il calo tra il 2021 e il 2022 è stato di 30.000 alloggi, e l'anno in cui il calo è stato più marcato è il 2023, con 80.000 in meno rispetto all'anno precedente. Degli otto anni dal 2017 al 2024, quelli in cui i permessi sono scesi sotto i 500.000 alloggi sono tre: 2020, 2023 e 2024. Il testo esplicativo dell'indicatore non riporta il dato annuo del 2025, e i risultati del 2025 sono pubblicati nella stessa pagina come allegati mensili. La spiegazione indica come massimo storico i 788.000 alloggi del 2015, quando si registrò un "andamento favorevole del mercato delle nuove abitazioni", e riporta che nel 2008, subito dopo la crisi finanziaria internazionale, erano scesi a 371.000.

Il presidente Lee si commuove a Gyeyang, il suo ex collegio in cui fu eletto nella 21ª e nella 22ª legislatura

Secondo l'elenco dei deputati di tutte le legislature di Open Assembly Information dell'Assemblea nazionale, il presidente Lee è stato eletto deputato nel collegio di Gyeyang B, a Incheon, nella 21ª e nella 22ª legislatura (due mandati, Partito democratico). Il briefing scritto ha riferito che il presidente Lee, durante l'incontro, ha ricordato il periodo in cui faceva il pendolare da Gyeyang-gu e ha detto di provare una nuova emozione.

La visita è arrivata subito dopo che il governo ha posto la casa in cima alle priorità di governo. Il 15, nella 49ª riunione dei segretari principali, il presidente Lee ha indicato la casa, insieme a lavoro e finanza, come le tre politiche sociali chiave. Secondo Policy Briefing, il presidente ha chiesto in quella riunione di accelerare l'offerta di alloggi in base alla domanda reale di ogni fase della vita. Il presidente Lee ha detto: "Cheong Wa Dae e il governo devono fare di queste tre politiche sociali chiave la massima priorità di governo per il resto dell'anno e non risparmiare sforzi nell'attuazione dei progetti di ciascun settore". Nel briefing sui risultati del Consiglio dei ministri del 20, la stabilità abitativa è stata definita "la base fondamentale per un miglioramento concreto della vita dei cittadini". Nello stesso Consiglio dei ministri è stata presentata, come una delle 19 norme legate ai compiti di governo, la modifica parziale del decreto attuativo della «Legge sugli alloggi privati in affitto», che aggiunge ai dati da dichiarare per i contratti di locazione le spese condominiali e di utilizzo o il relativo metodo di calcolo. All'incontro di Gyeyang il presidente Lee ha chiesto anche di valutare come ridefinire termini di policy come 'affitto pubblico' e 'affitto permanente'.

Non ancora resi noti il numero di nuclei del primo ingresso e le scadenze di attuazione di ciascuna disposizione

Kim Yi-tak, a capo del primo viceministero del Territorio, ha detto il 16 nel briefing periodico: "Per i cittadini è importante poter sapere concretamente 'dove e quando arriverà la mia casa'", e "d'ora in poi continueremo a rendere pubblici calendario e situazione concreti dell'offerta e mostreremo come risultato un'offerta rapida di alloggi di qualità dove i cittadini li desiderano". Il governo ha detto che terrà questo briefing periodico due volte al mese, alternando l'Ufficio per il coordinamento delle politiche governative e il Ministero del Territorio.

Il briefing scritto ha riferito che il presidente Lee, ricevendo la relazione del responsabile della sede progetti di LH, "ha verificato quale sia il numero di nuclei previsti in ingresso a fine anno". Tuttavia Cheong Wa Dae non ha reso noti quel numero di nuclei, né le scadenze per le relazioni sulla vendita di terreni non urbanizzati, sugli incentivi finanziari e sull'esame legislativo sulla durata delle cause, né l'entità del bilancio per gli incentivi finanziari, né lo stato attuale dei lavori e la data di apertura dell'S-BRT, le cui procedure il piano del distretto del 2021 aveva detto che sarebbero state portate avanti in linea con il primo ingresso.

Fonti (KST)

• Cheong Wa Dae · 2026-10-20 · 이재명 대통령, 3기 신도시 현장 시찰 및 주택공급 현장간담회 관련 강유정 수석대변인 서면브리핑 · https://m.korea.kr/briefing/presidentView.do?newsId=148973965&gubun=president&pageIndex=1
• Cheong Wa Dae · 2026-10-20 · 제45회 국무회의 결과 관련 강유정 수석대변인 서면 브리핑 · https://m.korea.kr/briefing/presidentView.do?newsId=148973953&gubun=president&pageIndex=1
• Korea Policy Briefing · 2026-10-20 · 이 대통령, "모든 위협으로부터 국민 일상 지키는 데 국정 역량 집중" · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148973945
• Korea Policy Briefing (primo briefing periodico sull'offerta di alloggi dell'Ufficio per il coordinamento delle politiche governative e del Ministero del Territorio, delle Infrastrutture e dei Trasporti) · 2026-10-16 · 연말까지 수도권 주택 21만 8000~23만 5000호 이상 착공 · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148973657
• Korea Policy Briefing · 2026-10-15 · 이 대통령 "주거·일자리·금융, 올해 남은 기간 최우선 국정과제로" · https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148973574
• e-Nara Index (divisione Politica abitativa del Ministero del Territorio, delle Infrastrutture e dei Trasporti) · aggiornato al 2026-09-30 · 주택건설인허가실적 · https://www.index.go.kr/unify/idx-info.do?idxCd=1229
• Comunicato del Ministero del Territorio, delle Infrastrutture e dei Trasporti (pubblicato sul Portale integrato delle smart city) · 2021-06-02 · 7월 사전청약 인천계양, 3기 신도시 첫 번째 지구계획 확정 · https://smartcity.go.kr/2021/06/02/7월-사전청약-인천계양-3기-신도시-첫-번째-지구계획-확/
• Open Assembly Information dell'Assemblea nazionale · consultato il 2026-10-22 · 역대 국회의원 현황(ALLNAMEMBER) 이재명 · https://open.assembly.go.kr/portal/openapi/ALLNAMEMBER?Type=json&pIndex=1&pSize=5&NAAS_NM=이재명