La previsión de inicio de obras en el área metropolitana para fin de año se sitúa entre 218.000 y 235.000 viviendas, por debajo de la promesa del Gobierno de «270.000 al año»

SEÚL

El propio gobierno surcoreano ha proyectado que no alcanzará la meta anual de este año de iniciar las obras de 270.000 viviendas en la región metropolitana, que forma parte del objetivo de la administración de Lee Jae-myung de comenzar la construcción de 1,35 millones de hogares en el área capitalina entre 2026 y 2030. En los materiales para su primera «Sesión informativa periódica sobre el suministro de vivienda» el 16 de octubre, la Oficina de Coordinación de Políticas Gubernamentales declaró: «Hasta la segunda semana de octubre, se ha iniciado la construcción de más de 99.000 viviendas en la región metropolitana este año, y se prevé el inicio de obras de entre más de 218.000 y 235.000 unidades para finales de año». Incluso el límite superior de la previsión, 235.000 viviendas, se sitúa 35.000 unidades por debajo de la meta anual. Seis días después, el 22 de octubre, la primera ministra Han Seong-sook visitó unas obras de suministro de vivienda en Gangseo-gu, Seúl, y afirmó: «Dado que las medidas del 13 de agosto son una promesa hecha a la ciudadanía, deben cumplirse sin falta».

El gobierno prometió a los ciudadanos 270.000 viviendas al año según el criterio de inicio de obras

El parámetro anual de 270.000 viviendas fue elegido directamente por la propia administración. El Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte anunció conjuntamente con los ministerios pertinentes el «Plan de ampliación del suministro de vivienda» del nuevo gobierno el 7 de septiembre de 2025. El ministerio declaró: «Se suministrará un total de 1,35 millones de nuevas viviendas, 270.000 al año, en Seúl y la región metropolitana durante los próximos cinco años ('26-'30)». Añadió: «Esto representa 1,7 veces el nivel del suministro de los últimos tres años, lo que supone un incremento de 110.000 unidades cada año».

En el mismo documento, el ministerio también modificó el criterio para contabilizar los objetivos. Explicó: «Dado que se había señalado que el volumen de suministro calculado sobre la base de permisos y licencias tenía una baja percepción de impacto de las políticas y a menudo no culminaba en la finalización efectiva de las obras, las metas de suministro del nuevo gobierno se gestionan con base en el 'inicio de obras' para maximizar la percepción ciudadana y la viabilidad». El primer año del objetivo quinquenal basado en el inicio de obras es 2026. El ministerio también presentó un plan para «suministrar rápidamente más de 372.000 viviendas» en terrenos públicos de la región metropolitana. En los centros urbanos, señaló: «Aprovechando instalaciones obsoletas y terrenos en desuso y promoviendo proyectos de reconstrucción y reurbanización, ampliaremos la oferta en centros urbanos con alta preferencia residencial». El gobierno también anunció en ese momento que «pondría en funcionamiento un órgano consultivo sobre políticas inmobiliarias con la participación de los ministerios pertinentes».

Once meses después, el 13 de agosto de 2026, el gobierno presentó un nuevo paquete de medidas de suministro. El Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte, la Comisión de Servicios Financieros, la Oficina de Coordinación de Políticas Gubernamentales y el Ministerio de Economía y Finanzas anunciaron conjuntamente ese día el «Plan de suministro rápido de vivienda para la estabilización de los mercados de alquiler y compraventa» y el «Conjunto integral de medidas financieras para la estabilización del mercado inmobiliario». El gobierno declaró: «Este plan se ha preparado con el objetivo de reformar el volumen, el ritmo y la distribución del suministro de vivienda, restaurar el ecosistema de suministro y fortalecer el apoyo financiero a los compradores reales para resolver la contracción del suministro de vivienda observada desde 2022».

El eje central de las medidas consistió en añadir más volumen manteniendo las metas existentes. El gobierno afirmó que «mejoraría la capacidad de ejecución del objetivo de iniciar 1,35 millones de viviendas en la región metropolitana entre 2026 y 2030» y suministraría 230.000 viviendas adicionales más un margen extra (α) en la región capitalina, incluidas 100.000 unidades en nuevos terrenos públicos. Como mecanismos para acelerar el ritmo, presentó políticas tales como la «introducción del modelo de inicio de obras en el plazo más breve en suelo público, el otorgamiento de incentivos por inicio temprano, la recuperación del suministro privado, el fortalecimiento de la escala residencial para jóvenes y recién casados, y el alquiler público universal». El paquete financiero incluyó «la ampliación de garantías y suministro de fondos para la financiación de proyectos inmobiliarios (PF), la creación de productos de garantía para proyectos de renovación urbana, la ampliación del apoyo financiero privado, como préstamos para gastos de traslado», el refuerzo de la asistencia financiera adaptada a la demanda real y «medidas para frenar la especulación y la deuda de los hogares mediante regulaciones como la ratio de servicio de la deuda (DSR)». Así, se entregó en un solo paquete una fórmula que flexibiliza la financiación del lado de la oferta mientras restringe el crédito a los hogares mediante regulaciones.

En las estadísticas mensuales, el inicio de obras en la región metropolitana se estanca al nivel del año pasado

A tenor de las estadísticas mensuales sobre vivienda del Ministerio de Territorio, el inicio de obras en la región metropolitana este año apenas difiere del registrado el año pasado. A principios de año, los inicios de obras a nivel nacional aumentaron. El ministerio anunció el 30 de abril que «en marzo, los inicios de obras de viviendas a nivel nacional alcanzaron las 18.995 unidades, lo que representa un aumento del 28,4% respecto al mes anterior, y el acumulado hasta marzo se situó en 45.104 unidades, un incremento interanual del 32,6%». No obstante, de los inicios de obras registrados durante el mes de marzo, 6.281 unidades correspondieron a la región metropolitana y 12.714 al resto del país. El inicio de obras en la región capitalina alcanzó las 11.685 unidades en el mes de mayo, un 27,6% más interanual, y el acumulado hasta mayo sumó 48.855 unidades, un 8,1% más. La tendencia se revirtió en junio. El 31 de julio, el ministerio anunció que «en junio, los inicios de obras en la región metropolitana fueron de 16.349 unidades, una caída interanual del 19,9%, y el resultado acumulado se situó en 65.204 unidades, una reducción del 0,7% frente al mismo periodo del año anterior». Durante los seis meses del primer semestre, las viviendas que iniciaron obras en la región metropolitana no alcanzaron ni una cuarta parte de la meta anual.

En el anuncio del 31 de agosto, se indicó que «en julio, los inicios de obras de viviendas en la región metropolitana fueron de 12.690 unidades, un aumento interanual del 18,5%, y el resultado acumulado hasta julio se situó en 77.894 unidades, un incremento interanual del 2,0%». Sin embargo, en las estadísticas de agosto publicadas el 30 de septiembre, el impulso volvió a frenarse. El ministerio declaró: «En agosto, los inicios de obras en la región metropolitana fueron de 8.845 unidades, una disminución interanual del 1,7%, mientras que en las regiones no metropolitanas fueron de 9.168 unidades, un aumento del 22,5%». En el mismo mes en que se dieron a conocer las medidas del 13 de agosto, el inicio de obras en la región metropolitana cayó por debajo de las 10.000 unidades y disminuyó respecto al año anterior.

El año pasado, los inicios de obras en la región metropolitana aumentaron notablemente a partir de septiembre. En las estadísticas de septiembre publicadas por el ministerio el 31 de octubre de 2025, el inicio de obras en la región metropolitana en ese único mes fue de 16.449 unidades, un 91,8% más que en el mismo mes del año previo, y «el resultado acumulado hasta septiembre fue de 101.800 unidades, una caída del 7,0% frente al mismo periodo del año anterior (109.466 unidades)». Entre enero y septiembre del año pasado, los inicios de obras en la región metropolitana sumaron 101.800 unidades, mientras que el recuento de la Oficina de Coordinación de Políticas Gubernamentales hasta la segunda semana de octubre de este año supera las 99.000 unidades. Ambas cifras difieren tanto en la entidad que realiza el cómputo como en el periodo considerado.

Durante el mismo periodo, las preventas en la región metropolitana aumentaron. En junio, las preventas metropolitanas alcanzaron las 13.136 unidades, un 48,7% más interanual, y el acumulado del primer semestre creció un 55,1% hasta las 63.586 unidades. En julio se redujeron un 12,8% en el mes hasta las 10.405 unidades, pero el acumulado se mantuvo un 39,8% por encima con 73.991 unidades. En agosto, las preventas en la región metropolitana crecieron un 40,6% hasta las 14.587 unidades, mientras que fuera de la región metropolitana cayeron un 57,1% hasta las 2.708 unidades.

Las cifras definitivas del balance de construcción de viviendas de 2025, publicadas paralelamente por el ministerio el 30 de septiembre, fueron de «388.000 licencias aprobadas, 272.000 inicios de obras y 300.000 obras concluidas». El año pasado se iniciaron 272.000 viviendas en todo el país, mientras que la meta anual del gobierno solo para la región metropolitana es de 270.000 unidades. Sobre estas cifras definitivas, el ministerio señaló: «Se produjo una discrepancia de 42.000 unidades respecto a las cifras provisionales previas de finalización de obras, y el problema de duplicación en el cómputo se resolvió mediante la mejora del método de recopilación estadística».

Las licencias en Seúl aumentaron, pero las finalizaciones cayeron con fuerza

En los indicadores de licencias y permisos también surgieron señales de mejora. El ministerio anunció que «en agosto, las licencias de vivienda en la región metropolitana sumaron 15.470 unidades, un aumento interanual del 105,6%, mientras que Seúl registró 11.306 unidades, lo que supone un incremento del 604,4%». En el mismo mes, las licencias fuera del área capitalina cayeron un 36,6% hasta las 6.137 unidades. Las preventas en Seúl durante el mes de agosto se redujeron un 27,6% hasta las 1.473 unidades, pero el balance acumulado creció un 78,5%.

Sin embargo, la evolución de las licencias es irregular. En las estadísticas de marzo publicadas el 30 de abril, las licencias en la región metropolitana fueron «9.625 unidades, una caída interanual del 36,4%, y el acumulado hasta marzo se situó en 27.471 unidades, un descenso del 26,3%». En las estadísticas de mayo aumentaron en el mes un 64,0% hasta las 14.152 unidades, pero el acumulado fue un 4,0% inferior con 57.765 unidades. En los datos de junio, las licencias metropolitanas fueron «10.181 unidades, una disminución interanual del 26,2%, y el resultado acumulado se situó en 67.946 unidades, una bajada del 8,1% interanual». En julio crecieron un 27,9% en el mes hasta las 12.640 unidades, pero «el resultado acumulado hasta julio se situó en 80.586 unidades, un 3,9% menos interanual». Las licencias de construcción son precisamente el indicador que el gobierno excluyó de su criterio de metas, argumentando señalamientos de que «la percepción de impacto de las políticas era baja».

Las obras concluidas, que conducen a la ocupación efectiva de las viviendas, experimentaron una contracción aún más pronunciada. En junio, las finalizaciones en la región metropolitana sumaron 10.532 unidades, un 52,4% menos que el año previo, y el resultado acumulado «se redujo un 47,6% interanual hasta las 52.925 unidades». En julio aumentaron un 20,9% en el mes hasta las 18.279 unidades, pero el balance acumulado de obras concluidas en la región capitalina «se situó en 71.204 unidades, una caída del 38,7% respecto al mismo periodo del año anterior». En agosto, las finalizaciones en el área metropolitana crecieron un 12,5% hasta las 8.871 unidades, mientras que fuera de la región metropolitana cayeron un 30,9% hasta las 6.280 unidades. En los datos de agosto, «el balance acumulado nacional de viviendas concluidas disminuyó un 27,2% en comparación con el mismo periodo del año anterior». A finales de agosto, las viviendas sin vender a nivel nacional se situaron en 69.134 unidades, un 1,3% más que el mes anterior, mientras que las viviendas sin vender tras su finalización disminuyeron un 3,7% hasta las 28.080 unidades.

El gobierno recalca su compromiso mediante proyecciones de inicio de obras a fin de año y divulgaciones periódicas

El gobierno prevé que el inicio de obras aumentará durante el tiempo restante y alcanzará entre más de 218.000 y 235.000 unidades a finales de año. El Equipo de Inspección de Suministro Rápido de Vivienda de la Oficina de Coordinación de Políticas Gubernamentales anunció el 16 de octubre, como parte de las medidas de seguimiento del plan del 13 de agosto, el establecimiento de sesiones informativas periódicas para comunicar periódicamente a la ciudadanía el estado de avance y los logros del suministro habitacional. Las ruedas de prensa se celebrarán dos veces al mes, alternándose la Oficina de Coordinación de Políticas Gubernamentales y el Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte. La explicación del gobierno es que busca aumentar la predictibilidad de la ciudadanía divulgando el estado de avance en cada etapa —incluidos el inicio de obras, las preventas y la ocupación— junto con el calendario futuro.

El gobierno también presentó cifras para las siguientes etapas de suministro. La Oficina de Coordinación de Políticas Gubernamentales propuso «la convocatoria de ocupantes para más de 15.000 unidades hacia finales de '26 y la ocupación de 100.000 viviendas públicas en la región metropolitana para fines de '27». Asimismo, indicó que se encuentra en fase de impulso el desarrollo del «Tablero Digital de Situación del Suministro de Vivienda», que permitirá consultar la información de oferta de un solo vistazo.

También se sucedieron medidas de seguimiento en el ámbito financiero. El 14 de octubre, la Comisión de Servicios Financieros celebró una reunión de revisión del apoyo financiero al suministro de vivienda combinada con una revisión del estado de la financiación de proyectos inmobiliarios (PF). La Comisión declaró que, como medidas de seguimiento del paquete del 13 de agosto, está promoviendo «una gestión cercana e individualizada de cada una de las 279 obras en zonas reguladas de la región metropolitana», el funcionamiento de un Centro de Resolución de Dificultades Financieras de PF, la ampliación de autorizaciones de garantías de PF y la creación de fondos con KAMCO. También se confirmó que «la normativa sobre el coeficiente de capital propio para proyectos residenciales de PF se pospondrá durante dos años». A finales de junio, el saldo de préstamos de PF se situó en 115,8 billones de wones, registrando una tendencia al alza por primera vez desde finales de 2023, mientras que la tasa de morosidad de los préstamos de PF bajó ligeramente con respecto al trimestre anterior al 4,56%. La Comisión explicó que los préstamos clasificados bajo las categorías de «atención» o «preocupación por insolvencia» se redujeron a 15,1 billones de wones (el 9,0% del total) y que la reestructuración y reorganización acumulada alcanzó los 19,7 billones de wones, demostrando que la solidez del mercado de PF continúa mejorando. Respecto a los proyectos no residenciales, la Comisión explicó que «se aplicará de inmediato a partir de '27 según el plan original, y la normativa se introducirá gradualmente a partir de '29».

La primera ministra y el viceprimer ministro recorren obras en la misma semana y enfatizan las «promesas» y la «velocidad»

A partir de seis días después de la primera sesión informativa periódica, la primera ministra y el viceprimer ministro visitaron consecutivamente emplazamientos de vivienda. El 22 de octubre, la primera ministra Han realizó su séptima inspección presencial de suministro habitacional en el antiguo terreno del instituto Gonghang en Banghwa-dong, Gangseo-gu, Seúl. La Oficina de Coordinación de Políticas Gubernamentales presentó el lugar como «un terreno disponible en el centro urbano de Seúl incluido en las medidas del 13 de agosto, que cuenta con un gran potencial de suministro de vivienda al estar cerca de estaciones de la Línea 5 de metro, entre otros accesos». En el solar dejado tras el traslado de la escuela, está previsto construir 270 viviendas públicas para jóvenes y recién casados, además de una instalación deportiva polivalente. El Ministerio de Territorio y la Corporación de Tierras y Viviendas de Corea (LH) presentaron el plan de ejecución del proyecto.

La primera ministra Han pidió: «Gestionen este proyecto con especial esmero para que los planes de desarrollo se traduzcan rápidamente en suministro de vivienda y sirvan de modelo para otros proyectos». También solicitó que, desde la fase inicial de diseño, se incorporen espacios comunitarios e instalaciones recreativas que reflejen las características de vida de los jóvenes y recién casados. Añadió que si surgen dificultades en la recopilación de opiniones de los vecinos o en las consultas con los organismos pertinentes, se aprovechen activamente mecanismos normativos como la ley especial sobre el desarrollo mixto de terrenos escolares. Han solicitó al Ministerio de Territorio, a las oficinas metropolitanas y provinciales de educación y a los gobiernos locales que identifiquen más solares urbanos aprovechables. Señaló: «La región capitalina, incluido Seúl, ya está saturada, por lo que resulta difícil conseguir nuevos terrenos bien comunicados», y recalcó que el uso de terrenos urbanos baldíos para vivienda proporciona una ayuda tangible a los hogares que necesitan apoyo habitacional, como jóvenes y recién casados. Han declaró que «supervisará de forma continua el avance de cada proyecto y sus obstáculos mediante inspecciones sobre el terreno y reuniones interministeriales de revisión del suministro rápido de vivienda» hasta que la ciudadanía perciba la estabilidad habitacional.

Al día siguiente, 23 de octubre, el viceprimer ministro y ministro de Economía y Finanzas, Lee Hyoung-il, visitó el Complejo Gubernamental Narakium Yeongdeungpo en Yeongdeungpo-gu, Seúl. Se trata de un lugar donde KAMCO llevó a cabo un desarrollo por encargo de una sede pública obsoleta para construir conjuntamente oficinas administrativas, Viviendas Felices (Happy Housing) e instalaciones comerciales de barrio. El Ministerio de Economía y Finanzas presentó este recinto señalando que ofrece viviendas asequibles en el centro urbano para estudiantes, jóvenes y personas mayores. Como segunda escala de sus visitas de campo a las tres áreas principales de políticas para el bienestar ciudadano —vivienda, empleo y microfinanzas—, el viceprimer ministro debatió medidas de mejora del apoyo a la vivienda con organismos de gestión de vivienda pública en alquiler como KAMCO, LH y la Corporación de Gestión de la Vivienda. «Es importante mejorar la calidad habitacional para que los residentes puedan vivir con comodidad y seguridad», declaró Lee. Tras pedir que se supervise también el mantenimiento posterior a la ocupación, destacó que la estabilidad residencial a lo largo de todo el ciclo de vida es el objetivo de la política. Añadió: «Concentraremos los recursos disponibles en la estabilidad habitacional de la ciudadanía e incorporaremos a las políticas las tareas de mejora detectadas sobre el terreno para que los ciudadanos puedan percibir de forma palpable los logros de la estabilidad de la vivienda». El Ministerio de Economía y Finanzas comunicó que «acelerará la ejecución del plan de suministro de 28.000 viviendas en la región metropolitana aprovechando sedes públicas envejecidas y terrenos estatales en desuso» y buscará parcelas adicionales para jóvenes y recién casados.

En los dos meses y medio restantes, se deben iniciar más obras que en los nueve meses anteriores

Los materiales sobre las visitas de campo de la primera ministra y el viceprimer ministro no especificaron cuándo se iniciarán las obras de las 270 viviendas en el terreno del instituto Gonghang ni cuándo se producirá la ocupación, ni tampoco cuántas de las 28.000 viviendas en sedes gubernamentales obsoletas y terrenos estatales ociosos han entrado en fase de inicio de obras. El título con el que el gobierno anunció la creación de sus sesiones informativas periódicas el 16 de octubre fue: «Suministro de vivienda: revelamos periódicamente desde los planes hasta los resultados».

Los inicios de obras en la región metropolitana fueron de 65.204 unidades en el primer semestre y de 77.894 unidades hasta julio. Según el recuento de la Oficina de Coordinación de Políticas Gubernamentales, la cifra superaba las 99.000 unidades hasta la segunda semana de octubre. Para alcanzar las entre 218.000 y más de 235.000 unidades previstas por el gobierno para finales de año, en los poco más de dos meses y medio que restan se deberán iniciar entre 119.000 y 136.000 viviendas, más que todo lo registrado en los nueve meses y pico precedentes de este año. Incluso si se alcanza la cota superior del pronóstico, quedarán 35.000 unidades por debajo de la meta anual de 270.000.

Fuentes (KST)

• Oficina de Coordinación de Políticas Gubernamentales, Equipo de Inspección de Suministro Rápido de Vivienda, comunicado de prensa · 2026-10-16 · «¿Dónde y cuándo se suministrará mi casa?»: El suministro de vivienda se revela periódicamente desde los planes hasta los resultados (Publicado por el Centro de Información y Educación Económica del KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=288200
• Oficina de Coordinación de Políticas Gubernamentales (Sesión informativa de políticas) · 2026-10-23 · Primera ministra Han Seong-sook: «Identificar terrenos aprovechables adicionales en centros urbanos y utilizarlos activamente para el suministro de vivienda» · https://m.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148974185&pageIndex=1&cateId=&repCode_P=&smenu=EDS01
• Ministerio de Economía y Finanzas (Sesión informativa de políticas) · 2026-10-23 · El viceprimer ministro visita Viviendas Felices en Yeongdeungpo: «Concentrar los recursos disponibles en la estabilidad habitacional» · https://m.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148974224&pageIndex=1&cateId=&repCode_P=&smenu=EDS01
• Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte, Comisión de Servicios Financieros, Oficina de Coordinación de Políticas Gubernamentales y Ministerio de Economía y Finanzas, comunicado de prensa · 2026-08-13 · Suministro adicional de 230.000+α viviendas en la región metropolitana, fomento del suministro habitacional y refuerzo del apoyo financiero para compradores reales, incluidos los jóvenes (Publicado por el Centro de Información y Educación Económica del KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285342
• Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte, comunicado de prensa · 2025-09-07 · Publicación del «Plan de ampliación del suministro de vivienda» del nuevo gobierno (Publicado por el Centro de Información y Educación Económica del KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=270716
• Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte, comunicado de prensa · 2025-10-31 · Estadísticas de vivienda de septiembre de 2025 (Publicado por el Centro de Información y Educación Económica del KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=272841
• Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte, comunicado de prensa · 2026-04-30 · Estadísticas de vivienda de marzo de 2026 (Publicado por el Centro de Información y Educación Económica del KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=280438
• Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte, comunicado de prensa · 2026-06-30 · Estadísticas de vivienda de mayo de 2026 (Publicado por el Centro de Información y Educación Económica del KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=283586
• Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte, comunicado de prensa · 2026-07-31 · Estadísticas de vivienda de junio de 2026 (Publicado por el Centro de Información y Educación Económica del KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=284940
• Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte, comunicado de prensa · 2026-08-31 · Estadísticas de vivienda de julio de 2026 (Publicado por el Centro de Información y Educación Económica del KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=286032
• Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte, comunicado de prensa · 2026-09-30 · Estadísticas de vivienda de agosto de 2026 y publicación de estadísticas definitivas de resultados de construcción de viviendas de 2025 (Publicado por el Centro de Información y Educación Económica del KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=287561
• Comisión de Servicios Financieros, comunicado de prensa · 2026-10-14 · Celebración de la reunión de examen del estado de la financiación de proyectos inmobiliarios (PF) y reunión de revisión de medidas de apoyo financiero para promover el suministro de vivienda (Publicado por el Centro de Información y Educación Económica del KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=288009