Projeção de início de obras na região metropolitana de Seul para o fim do ano fica entre 218 mil e 235 mil unidades, abaixo da promessa do governo de “270 mil ao ano”

SEUL

O próprio governo sul-coreano prevê que não conseguirá atingir a meta deste ano de iniciar as obras de 270 mil unidades habitacionais na região metropolitana de Seul, parte do objetivo do governo Lee Jae-myung de dar início à construção de 1,35 milhão de moradias na área da capital entre 2026 e 2030. Em materiais para a sua primeira “Apresentação Periódica sobre a Oferta Habitacional”, divulgada em 16 de outubro, o Gabinete de Coordenação de Políticas Governamentais afirmou que “até a segunda semana de outubro deste ano, o início das obras na região metropolitana de Seul ultrapassou 99 mil unidades, e projeta-se que até o final do ano o total fique entre mais de 218 mil e 235 mil unidades iniciadas”. Mesmo o teto da projeção, de 235 mil unidades, fica 35 mil moradias abaixo da meta anual. Seis dias depois, em 22 de outubro, a primeira-ministra Han Seong-sook visitou um canteiro de obras habitacionais no distrito de Gangseo-gu, em Seul, e declarou que “como as medidas de 13 de agosto representam uma promessa à população, elas devem ser rigorosamente cumpridas”.

Governo prometeu à população 270 mil unidades anuais com base no início de obras

A meta anual de 270 mil unidades foi um critério escolhido pela própria administração. Em 7 de setembro de 2025, o Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes anunciou, em conjunto com ministérios relacionados, o “Plano de Expansão da Oferta Habitacional” do novo governo. O ministério informou que “um total de 1,35 milhão de novas moradias, ou 270 mil unidades por ano, será ofertado em Seul e na região metropolitana ao longo dos próximos cinco anos (2026–2030)”. Acrescentou que “isso equivale a 1,7 vez o volume de oferta dos últimos três anos, representando um acréscimo de 110 mil unidades a cada ano”.

No mesmo documento, a pasta alterou o critério de contagem da meta. “Diante de críticas de que os volumes calculados com base em licenças e alvarás tinham baixo impacto percebido pela população e frequentemente não se concretizavam em obras concluídas, as metas de oferta do novo governo passam a ser geridas com base no 'início de obras' (groundbreaking), de forma a maximizar o impacto percebido pela população e a viabilidade prática”, explicou. O primeiro ano da meta quinquenal baseada no início das construções é 2026. O ministério também apresentou o plano de “oferecer com rapidez mais de 372 mil moradias” em terrenos públicos na região metropolitana. Para os centros urbanos, afirmou que irá “expandir a oferta em áreas urbanas de alta preferência habitacional por meio do aproveitamento de instalações deterioradas e terrenos ociosos, além do fomento a projetos de reconstrução e reurbanização”. O governo anunciou na ocasião que “passaria a operar um órgão consultivo de políticas imobiliárias com a participação dos ministérios competentes”.

Onze meses depois, em 13 de agosto de 2026, o governo voltou a anunciar um pacote de medidas de oferta. O Ministério da Terra, a Comissão de Serviços Financeiros, o Gabinete de Coordenação de Políticas Governamentais e o Ministério da Economia e Finanças apresentaram conjuntamente, na data, o “Plano de Oferta Acelerada de Habitações para a Estabilização dos Mercados de Locação e Compra e Venda” e as “Medidas Financeiras Abrangentes para a Estabilização do Mercado Imobiliário”. O governo declarou que “essas medidas foram elaboradas com o objetivo de inovar o volume, o ritmo e a distribuição da oferta habitacional, restaurar o ecossistema de fornecimento e reforçar o apoio financeiro aos reais compradores, superando a retração da oferta habitacional observada desde 2022”.

A espinha dorsal das medidas consistia em manter a meta anterior e acrescentar novos volumes a ela. O governo declarou que iria “aumentar a capacidade de execução da meta de 1,35 milhão de obras iniciadas na região metropolitana entre 2026 e 2030” e ofertar mais 230 mil unidades adicionais (mais margem extra) na área da capital, incluindo 100 mil unidades em novos terrenos públicos. Como mecanismos para acelerar o ritmo, apresentou políticas como “a introdução de um modelo de início de obras no prazo mais curto em terrenos públicos, a concessão de incentivos para o início antecipado de obras, a recuperação da oferta pelo setor privado, o fortalecimento dos degraus de acesso à moradia para jovens e recém-casados e a habitação de aluguel público universal”. O pacote financeiro contemplou “a expansão de garantias e liquidez para o financiamento de projetos imobiliários (PF), a criação de novos produtos de garantia para projetos de revitalização urbana, a ampliação do apoio do financiamento privado para custos de realocação”, o reforço do apoio financeiro sob medida para quem busca habitação própria e “medidas para coibir a especulação e o endividamento das famílias por meio de normas como o teto de comprometimento de renda (DSR)”. A fórmula entregue em um único pacote combinou o afrouxamento do crédito para a cadeia de oferta e a restrição ao endividamento das famílias por meio de regulações.

Estatísticas mensais mostram início de obras na região metropolitana estagnado no nível do ano anterior

De acordo com as estatísticas mensais de habitação divulgadas pelo Ministério da Terra, o início de obras na região metropolitana este ano pouco difere do registrado no ano passado. No começo do ano, os começos de obras em âmbito nacional chegaram a subir. Em 30 de abril, o ministério anunciou que “em março, o início de obras habitacionais em todo o país totalizou 18.995 unidades, alta de 28,4% na comparação mensal, acumulando 45.104 unidades até março, um avanço de 32,6% sobre o mesmo período do ano anterior”. Contudo, entre as obras iniciadas no mês de março, 6.281 situavam-se na região metropolitana e 12.714 fora dela. Em maio, o início de obras na região metropolitana chegou a 11.685 unidades no mês — alta de 27,6% ante o ano anterior —, acumulando 48.855 unidades até maio, um aumento de 8,1%. O ritmo perdeu fôlego em junho. Em 31 de julho, o ministério informou que “as obras iniciadas na região metropolitana em junho somaram 16.349 unidades, queda de 19,9% na comparação com o mesmo mês do ano anterior, e o resultado acumulado ficou em 65.204 unidades, redução de 0,7% em relação ao mesmo período do ano passado”. Nos primeiros seis meses do ano, o volume de moradias com obras iniciadas na região da capital não atingiu nem um quarto da meta anual.

No relatório divulgado em 31 de agosto, “o início de obras habitacionais na região metropolitana em julho totalizou 12.690 unidades, alta de 18,5% em termos anuais, e o acumulado até julho chegou a 77.894 unidades, aumento de 2,0% em relação ao ano anterior”. Porém, nas estatísticas de agosto divulgadas em 30 de setembro, o ritmo voltou a recuar. O ministério informou que “em agosto, as obras iniciadas na região metropolitana somaram 8.845 unidades, queda de 1,7% ante o mesmo mês do ano anterior, ao passo que fora da região metropolitana foram 9.168 unidades iniciadas, avanço de 22,5%”. No próprio mês em que as medidas de 13 de agosto foram apresentadas, o início de obras na região metropolitana caiu para menos de 10 mil unidades e encolheu na comparação anual.

No ano passado, as obras na região metropolitana haviam acelerado expressivamente em setembro. De acordo com as estatísticas de setembro divulgadas pelo Ministério da Terra em 31 de outubro de 2025, o início de obras na região metropolitana apenas naquele mês foi de 16.449 unidades, um aumento de 91,8% em relação a setembro do ano anterior, e “o volume acumulado até setembro somou 101.800 unidades, baixa de 7,0% em comparação ao mesmo período do ano anterior (109.466 unidades)”. Entre janeiro e setembro do ano passado, as obras iniciadas na região metropolitana somaram 101.800 unidades, enquanto a contagem apurada pelo Gabinete de Coordenação de Políticas Governamentais até a segunda semana de outubro deste ano supera 99 mil unidades. As duas cifras diferem quanto ao órgão responsável pela apuração e ao período medido.

No mesmo intervalo, as pré-vendas (lançamentos) na região metropolitana aumentaram. As pré-vendas metropolitanas em junho atingiram 13.136 unidades, 48,7% a mais que no ano anterior, com o acumulado do primeiro semestre subindo 55,1%, para 63.586 unidades. Em julho, houve queda mensal de 12,8%, para 10.405 unidades, mas o total acumulado seguiu 39,8% maior, em 73.991 unidades. Em agosto, as pré-vendas na região metropolitana saltaram 40,6%, para 14.587 unidades, enquanto fora da área metropolitana caíram 57,1%, para 2.708 unidades.

Os números definitivos da construção habitacional em 2025, publicados conjuntamente pelo ministério em 30 de setembro, registraram “388 mil licenças aprovadas, 272 mil obras iniciadas e 300 mil conclusões”. No ano passado, o total de habitações com obras iniciadas em todo o país foi de 272 mil unidades — número próximo à meta anual estipulada pelo governo de 270 mil começos de obras apenas para a região metropolitana. Em relação a esses dados consolidados, a pasta explicou que “houve uma discrepância de 42 mil unidades em relação aos números preliminares anteriores de conclusões de obras, tendo sido aprimorado o método de consolidação estatística para eliminar problemas de contagem dupla”.

Licenças em Seul crescem, mas conclusões de obras despencam

Os indicadores de concessão de licenças e alvarás chegaram a emitir sinais de melhora. O Ministério da Terra informou que “as licenças habitacionais na região metropolitana totalizaram 15.470 unidades em agosto, um salto de 105,6% em relação ao mesmo mês do ano anterior, ao passo que Seul registrou 11.306 unidades, um avanço de 604,4%”. No mesmo mês, as licenças concedidas fora da região metropolitana caíram 36,6%, para 6.137 unidades. As pré-vendas em Seul no mês de agosto recuaram 27,6%, ficando em 1.473 unidades, mas o desempenho acumulado aumentou 78,5%.

No entanto, a trajetória das licenças tem sido irregular. Nas estatísticas de março divulgadas em 30 de abril, os alvarás na região metropolitana somaram “9.625 unidades, queda de 36,4% na base anual, e o total acumulado até março ficou em 27.471 unidades, retração de 26,3%”. Em maio, o volume mensal subiu 64,0%, para 14.152 unidades, mas o acumulado permaneceu 4,0% menor, somando 57.765 unidades. Em junho, as licenças na região metropolitana atingiram “10.181 unidades, queda de 26,2% ante o mesmo mês do ano anterior, com o acumulado recuando 8,1%, para 67.946 unidades”. Em julho, o dado mensal avançou 27,9%, para 12.640 unidades, mas “o resultado acumulado até julho ficou em 80.586 unidades, baixa de 3,9% na comparação com o ano anterior”. A concessão de licenças é justamente o indicador que o governo excluiu da sua meta sob a justificativa de que “o impacto percebido pelas políticas públicas era baixo”.

As conclusões de obras, que se traduzem na entrega real das chaves e na entrada de moradores, amargam quedas ainda mais profundas. Em junho, as conclusões na região metropolitana somaram 10.532 unidades, tombo de 52,4% na comparação anual, com o acumulado “caindo 47,6% em relação ao mesmo período do ano anterior, para 52.925 unidades”. Em julho, as entregas mensais subiram 20,9%, para 18.279 unidades, mas o saldo acumulado de conclusões metropolitanas ficou em “71.204 unidades, baixa de 38,7% na comparação interanual”. Em agosto, as conclusões na região metropolitana somaram 8.871 unidades, alta de 12,5%, ao passo que no restante do país caíram 30,9%, para 6.280 unidades. Nos dados de agosto, “as conclusões acumuladas em todo o país caíram 27,2% em relação ao mesmo período do ano passado”. No fim de agosto, o estoque de imóveis residenciais não comercializados em todo o país atingiu 69.134 unidades, alta de 1,3% ante o mês anterior, enquanto as unidades não vendidas já com obras concluídas caíram 3,7%, somando 28.080 unidades.

Governo ressalta empenho com projeção de início de obras até o fim do ano e divulgações regulares

O governo projeta que o início de obras deve se acelerar nos meses restantes, devendo alcançar entre mais de 218 mil e 235 mil unidades até o fim do ano. Em 16 de outubro, como parte das medidas de desdobramento do plano de 13 de agosto, a Equipe de Fiscalização da Oferta Acelerada de Habitações, subordinada ao Gabinete de Coordenação de Políticas Governamentais, instituiu sessões regulares de prestação de contas com o objetivo de informar a sociedade periodicamente sobre o andamento e os resultados da oferta habitacional. As coletivas ocorrerão duas vezes ao mês, com revezamento entre o Gabinete de Coordenação de Políticas Governamentais e o Ministério da Terra. Segundo o governo, a intenção é elevar a previsibilidade da população ao expor o estágio de implementação de cada etapa — início de obras, lançamentos e entregas de chaves —, além do cronograma futuro.

O governo também apresentou metas para as etapas posteriores da cadeia de oferta. O Gabinete de Coordenação de Políticas Governamentais projetou “a abertura de inscrições para ocupantes de mais de 15 mil unidades até o fim de 2026 e a entrega de 100 mil habitações públicas na região metropolitana até o encerramento de 2027”. A pasta informou ainda que a criação de um “Painel Digital da Oferta Habitacional”, que reunirá todas as informações em formato unificado, encontra-se em fase de estruturação.

As medidas de suporte no front financeiro também tiveram desdobramentos. Em 14 de outubro, a Comissão de Serviços Financeiros (FSC) realizou uma reunião conjunta de monitoramento do crédito imobiliário à oferta habitacional e do financiamento de projetos imobiliários (PF). A FSC informou que, no âmbito das providências decorrentes das medidas de 13 de agosto, vem adotando “uma gestão próxima a cada um dos 279 empreendimentos em áreas reguladas na região metropolitana”, operando uma central de solução de gargalos no crédito PF, acelerando aprovações de garantias para esses projetos e estruturando fundos com a KAMCO (Corporação de Gestão de Ativos da Coreia). Também foi confirmada “a prorrogação por dois anos da exigência de índice de capital próprio mínimo em operações de PF para empreendimentos habitacionais”. No fim de junho, o saldo de empréstimos na modalidade PF alcançou 115,8 trilhões de wons, voltando a crescer pela primeira vez desde o final de 2023, enquanto a taxa de inadimplência recuou ligeiramente em relação ao trimestre anterior, para 4,56%. A comissão esclareceu que o volume de créditos classificados sob risco de alerta ou insolvência recuou para 15,1 trilhões de wons (9,0% do total) e que a soma acumulada de reestruturações e reorganizações alcançou 19,7 trilhões de wons, demonstrando melhora contínua na solidez do mercado de PF. Para empreendimentos não residenciais, o órgão financeiro informou que “a aplicação ocorrerá de imediato a partir de 2027, conforme planejado originalmente, com as regras regulatórias sendo introduzidas de forma escalonada a partir de 2029”.

Premiê e vice-premiê visitam obras na mesma semana enfatizando “compromisso” e “velocidade”

Seis dias após o início das apresentações regulares, a primeira-ministra e o vice-primeiro-ministro visitaram sucessivos canteiros de obras. Em 22 de outubro, a premiê Han realizou sua sétima inspeção de campo da oferta de moradias no antigo terreno da Escola de Ensino Médio Gonghang, no bairro de Banghwa-dong, em Gangseo-gu, Seul. O Gabinete de Coordenação de Políticas Governamentais descreveu a área como “um terreno disponível na malha central de Seul incluído no plano de 13 de agosto, com alto potencial para habitação devido à proximidade de estações da Linha 5 do metrô”. No terreno onde funcionava o colégio, serão erguidas 270 unidades de habitação pública voltadas a jovens e recém-casados, além de uma praça esportiva multiuso. O Ministério da Terra e a Corporação de Terras e Habitação da Coreia (LH) apresentaram relatórios sobre o cronograma de execução.

A primeira-ministra Han pediu: “Administrem este projeto com cuidado redobrado para que o plano de desenvolvimento se transforme rapidamente em oferta efetiva de moradia e sirva de modelo exemplar para outras iniciativas”. Ela também orientou que instalações de conveniência e espaços comunitários voltados aos padrões de vida de jovens e noivos sejam integrados desde os desenhos iniciais do projeto. Caso surjam impasses na consulta a moradores ou na concertação entre órgãos envolvidos, Han recomendou recorrer ativamente a instrumentos institucionais, como a lei especial de desenvolvimento de uso misto em terrenos escolares. A premiê solicitou ao Ministério da Terra, às secretarias de educação locais e aos governos municipais que mapeiem novos terrenos ociosos na malha urbana. Ao apontar que “a região metropolitana, inclusive Seul, já se encontra altamente densificada, tornando difícil viabilizar novos terrenos bem localizados”, Han argumentou que o uso de áreas subutilizadas traz alívio concreto a perfis que necessitam de suporte, como jovens e recém-casados. Ela se comprometeu a “monitorar continuamente o ritmo e os entraves de cada projeto por meio de inspeções in loco e de reuniões ministeriais integradas de acompanhamento da oferta rápida de habitação”, até que os cidadãos sintam na prática a estabilização habitacional.

No dia seguinte, 23 de outubro, o vice-primeiro-ministro e ministro da Economia e Finanças, Lee Hyoung-il, inspecionou o Edifício Governamental Complexo Narakium Yeongdeungpo, no distrito de Yeongdeungpo-gu, Seul. Trata-se de uma edificação pública antiga reestruturada pela KAMCO via concessão de desenvolvimento, reunindo em um único complexo repartições públicas, moradias populares do programa Happy Housing e comércio de bairro. O Ministério da Economia e Finanças explicou que o empreendimento provê acomodações com custos acessíveis no centro da cidade para estudantes, jovens e idosos. Como sua segunda parada nas visitas às três prioridades de bem-estar social — moradia, emprego e microcrédito popular —, Lee debateu alternativas de aprimoramento da política com entidades gestoras de locações sociais públicas, incluindo KAMCO, LH e a Corporação de Gestão Habitacional. “É primordial elevar a qualidade das habitações para que as famílias vivam de forma salubre e protegida”, afirmou Lee. Ele cobrou zelo rigoroso na conservação predial pós-ocupação, ressaltando que o objetivo da política pública é a estabilidade residencial ao longo de todo o ciclo de vida. O ministro concluiu: “Vamos concentrar os recursos disponíveis na estabilização habitacional da população e converter os pontos de melhoria observados em campo em medidas práticas, fazendo com que a sociedade sinta no dia a dia as conquistas dessa política”. O Ministério da Economia e Finanças informou que “irá acelerar o cumprimento do plano de fornecimento de 28 mil unidades na região metropolitana valendo-se de prédios públicos antigos e áreas ociosas da União”, além de buscar terrenos complementares destinados a jovens e casais no início da vida matrimonial.

Dois meses e meio restantes exigirão mais obras iniciadas do que em todos os 9 meses anteriores somados

Os informes oficiais decorrentes das vistorias da primeira-ministra e do vice-premiê não esclareceram quando as obras das 270 unidades no antigo colégio Gonghang terão início, quando serão entregues nem quantas das 28 mil unidades previstas em prédios degradados e terras públicas da União já entraram, de fato, na fase de início de obras. Ao inaugurar as coletivas quinzenais em 16 de outubro, o título divulgado pelo governo foi: “Oferta habitacional: divulgação periódica desde o planejamento até os resultados”.

As obras iniciadas na região metropolitana somaram 65.204 unidades no primeiro semestre e 77.894 moradias até o fechamento de julho. Já no balanço apurado pelo Gabinete de Coordenação de Políticas Governamentais, o volume alcançava mais de 99 mil unidades até a segunda semana de outubro. Para cumprir o intervalo de 218 mil a 235 mil unidades estimado pelo próprio Executivo até o fechamento do ano, será imperativo dar início à construção de 119 mil a 136 mil moradias no período restante de cerca de dois meses e meio — um volume superior a todo o acumulado registrado ao longo dos mais de nove meses anteriores de 2026. Mesmo que atinja o topo da estimativa, a marca final ficará 35 mil moradias aquém do objetivo anual de 270 mil unidades.

Fontes (KST)

• Comunicado à imprensa da Equipe de Fiscalização da Oferta Acelerada de Habitações do Gabinete de Coordenação de Políticas Governamentais · 2026-10-16 · “Onde e quando minha casa será entregue?” Oferta habitacional divulgada periodicamente, do planejamento aos resultados (Publicação pelo Centro de Educação e Informação Econômica do KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=288200
• Gabinete de Coordenação de Políticas Governamentais (Apresentação de Políticas) · 2026-10-23 · Primeira-ministra Han Seong-sook: “Identificar novos terrenos disponíveis em centros urbanos e utilizá-los ativamente na oferta habitacional” · https://m.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148974185&pageIndex=1&cateId=&repCode_P=&smenu=EDS01
• Ministério da Economia e Finanças (Apresentação de Políticas) · 2026-10-23 · Vice-primeiro-ministro visita o complexo Happy Housing em Yeongdeungpo: “Concentraremos os recursos disponíveis na estabilização habitacional” · https://m.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148974224&pageIndex=1&cateId=&repCode_P=&smenu=EDS01
• Comunicado conjunto do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes, Comissão de Serviços Financeiros, Gabinete de Coordenação de Políticas Governamentais e Ministério da Economia e Finanças · 2026-08-13 · Oferta adicional de 230 mil unidades+α na região metropolitana, aceleração da oferta habitacional e reforço do apoio financeiro aos reais compradores, incluindo jovens (Publicação pelo Centro de Educação e Informação Econômica do KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285342
• Comunicado à imprensa do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes · 2025-09-07 · Anúncio do “Plano de Expansão da Oferta Habitacional” do novo governo (Publicação pelo Centro de Educação e Informação Econômica do KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=270716
• Comunicado à imprensa do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes · 2025-10-31 · Estatísticas habitacionais de setembro de 2025 (Publicação pelo Centro de Educação e Informação Econômica do KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=272841
• Comunicado à imprensa do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes · 2026-04-30 · Estatísticas habitacionais de março de 2026 (Publicação pelo Centro de Educação e Informação Econômica do KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=280438
• Comunicado à imprensa do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes · 2026-06-30 · Estatísticas habitacionais de maio de 2026 (Publicação pelo Centro de Educação e Informação Econômica do KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=283586
• Comunicado à imprensa do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes · 2026-07-31 · Estatísticas habitacionais de junho de 2026 (Publicação pelo Centro de Educação e Informação Econômica do KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=284940
• Comunicado à imprensa do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes · 2026-08-31 · Estatísticas habitacionais de julho de 2026 (Publicação pelo Centro de Educação e Informação Econômica do KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=286032
• Comunicado à imprensa do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes · 2026-09-30 · Estatísticas habitacionais de agosto de 2026 e divulgação dos dados consolidados de construção habitacional de 2025 (Publicação pelo Centro de Educação e Informação Econômica do KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=287561
• Comunicado à imprensa da Comissão de Serviços Financeiros · 2026-10-14 · Reunião de avaliação do financiamento de projetos imobiliários (PF) e encontro de monitoramento das medidas de suporte financeiro para acelerar a oferta habitacional (Publicação pelo Centro de Educação e Informação Econômica do KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=288009