Прогноз по началу строительства жилья в столичном регионе к концу года составляет 218 000–235 000 единиц: показатель не дотягивает до обещания правительства о «270 000 в год»

СЕУЛ

Правительство Республики Корея само прогнозирует, что в текущем году ему не удастся достичь годового целевого показателя по началу строительства 270 тыс. единиц жилья в столичном регионе. Этот ориентир является частью масштабного плана администрации Ли Чжэ Мёна запустить возведение 1,35 млн квартир в столичном ареале в период с 2026 по 2030 год. 16 октября в материалах первого «Регулярного брифинга по жилищному предложению» Управление по координации государственной политики заявило: «В текущем году по состоянию на вторую неделю октября в столичном регионе начато строительство более 99 тыс. единиц жилья, а к концу года ожидается старт строительства более 218–235 тыс. единиц». Даже верхняя граница этого прогноза — 235 тыс. единиц — на 35 тыс. ниже годового плана. Шесть дней спустя, 22 октября, премьер-министр Хан Сон Сук посетила строительную площадку в районе Кансогу в Сеуле и подчеркнула: «Поскольку меры от 13 августа являются обещанием перед народом, они должны быть неукоснительно выполнены».

Правительство пообещало гражданам начинать строительство 270 тыс. квартир ежегодно

Планка в 270 тыс. единиц жилья в год была выбрана самим правительством. 7 сентября 2025 года Министерство земли, инфраструктуры и транспорта совместно с профильными ведомствами представило «План расширения жилищного предложения» новой администрации. В министерстве заявили: «В Сеуле и столичном регионе в течение следующих пяти лет (2026–2030 гг.) будет введено в общей сложности 1,35 млн новых квартир, или по 270 тыс. единиц ежегодно». В ведомстве добавили: «Это в 1,7 раза превышает показатели предложения за последние три года и означает ежегодный прирост на 110 тыс. квартир».

В том же документе министерство изменило и методику подсчета целевых ориентиров. В пояснении говорилось: «Поскольку звучали критические замечания о том, что объемы предложения, рассчитываемые по выданным разрешениям на строительство, слабо ощущаются гражданами и не всегда приводят к фактическому завершению объектов, целевые показатели нового правительства будут учитываться по факту „начала строительства“, чтобы максимизировать ощутимость для граждан и реалистичность мер». Первым годом пятилетнего плана по числу начатых строек стал 2026 год. Министерство также выдвинуло план «оперативно предоставить более 372 тыс. единиц жилья» на государственных земельных участках в столичном регионе. Что касается центров городов, было заявлено о намерении «расширить предложение в районах с высоким спросом за счет использования устаревших объектов и простаивающих участков, а также стимулирования проектов реконструкции и редевелопмента». Тогда же правительство объявило о «запуске координационного органа по вопросам политики на рынке недвижимости с участием заинтересованных министерств».

Спустя 11 месяцев, 13 августа 2026 года, правительство представило очередной пакет мер. В этот день Министерство земли, инфраструктуры и транспорта, Комиссия по финансовым услугам, Управление по координации государственной политики и Министерство экономики и финансов совместно обнародовали «План ускоренного жилищного предложения для стабилизации рынков аренды и купли-продажи» и «Комплексные финансовые меры по стабилизации рынка недвижимости». Власти заявили: «Данный план разработан с целью преодолеть спад в жилищном строительстве, наблюдающийся с 2022 года, за счет инноваций в объемах, темпах и распределении жилья, восстановления цепочек предложения и усиления финансовой поддержки реальных покупателей».

Основой нового пакета стало увеличение объемов при сохранении прежних целевых ориентиров. Правительство объявило о намерении «повысить эффективность реализации цели по началу строительства 1,35 млн единиц жилья в столичном регионе на 2026–2030 годы» и дополнительно предоставить более 230 тыс. квартир (включая 100 тыс. на новых участках). Для ускорения процессов были предложены такие механизмы, как «внедрение модели максимально быстрого начала строительства на государственных землях, предоставление стимулов за ранний старт работ, восстановление частного предложения, укрепление системы жилищных лифтов для молодежи и молодоженов, а также универсальное государственное арендное жилье». Финансовый блок мер включил «расширение гарантий и ликвидности по проектному финансированию (PF), запуск новых гарантийных продуктов для проектов редевелопмента, расширение частной кредитной поддержки, включая займы на переселение», адресную финансовую помощь конечным покупателям, а также «меры по сдерживанию спекуляций и закредитованности домохозяйств с помощью регулирования, включая норматив долговой нагрузки (DSR)». Пакет сочетал в себе стимулирование финансирования со стороны застройщиков с одновременным ужесточением регулирования потребительских ипотечных кредитов.

Помесячная статистика показывает, что темпы закладки жилья в столичном регионе держатся на уровне прошлого года

Ежемесячные статистические отчеты Министерства земли, инфраструктуры и транспорта свидетельствуют о том, что масштабы закладки нового жилья в столичном регионе в этом году практически не отличаются от прошлогодних. В начале года общенациональные показатели росли. 30 апреля министерство сообщило, что «в марте по всей стране началось строительство 18 995 единиц жилья, что на 28,4% больше по сравнению с предыдущим месяцем, а совокупный показатель за первые три месяца составил 45 104 единицы, увеличившись на 32,6% в годовом выражении». Однако из общего мартовского объема на столичный регион пришлось лишь 6281 квартира, тогда как на провинцию — 12 714. В мае в столичном регионе стартовало строительство 11 685 квартир (рост на 27,6% в годовом исчислении), а суммарно за пять месяцев показатель достиг 48 855 единиц (рост на 8,1%). Однако в июне восходящий тренд прервался. 31 июля министерство объявило: «В июне в столичном регионе начато строительство 16 349 единиц жилья, что на 19,9% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а совокупный показатель за полугодие составил 65 204 единицы, снизившись на 0,7% в годовом выражении». За первые шесть месяцев объем начатого строительства в столичном регионе не дотянул и до четверти годового плана.

В сводке от 31 августа сообщалось: «В июле в столичном регионе начато строительство 12 690 единиц жилья, что на 18,5% больше в годовом выражении, а накопительный итог за семь месяцев составил 77 894 единицы, увеличившись на 2,0% по сравнению с прошлым годом». Но опубликованные 30 сентября августовские данные вновь зафиксировали спад. Министерство констатировало: «В августе старт строительства в столичном регионе составил 8845 единиц, снизившись на 1,7% в годовом исчислении, тогда как за пределами столичного региона показатель вырос на 22,5%, составив 9168 единиц». В месяц обнародования мер от 13 августа число заложенных в столичном регионе квартир опустилось ниже отметки в 10 тыс. и оказалось ниже показателей годичной давности.

В прошлом году в сентябре наблюдался резкий скачок закладки жилья в столичном регионе. Согласно статистике за сентябрь, опубликованной министерством 31 октября 2025 года, за один лишь прошлый сентябрь в регионе было заложено 16 449 квартир — на 91,8% больше, чем в том же месяце годом ранее, а «накопительный итог за девять месяцев составил 101 800 единиц, сократившись на 7,0% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (109 466 единиц)». Таким образом, с января по сентябрь прошлого года в столичном регионе было заложено 101 800 квартир, тогда как в текущем году Управление по координации государственной политики по состоянию на вторую неделю октября зафиксировало свыше 99 тыс. единиц. При этом две данные цифры различаются по источникам учета и охватываемым временным отрезкам.

За тот же период продажи жилья на этапе строительства (новостройки) в столичном регионе выросли. В июне число выставленных на продажу квартир в столичном регионе достигло 13 136 (рост на 48,7% в годовом выражении), а по итогам первого полугодия увеличилось на 55,1%, до 63 586 единиц. В июле помесячный объем продаж упал на 12,8%, до 10 405 единиц, однако совокупный показатель с начала года оставался на 39,8% выше прошлогоднего (73 991 единица). В августе объем открытых продаж в столичном регионе подскочил на 40,6%, до 14 587 квартир, тогда как в регионах упал на 57,1%, до 2708 единиц.

Окончательные данные по жилищному строительству за 2025 год, опубликованные ведомством 30 сентября, составили: «выдано разрешений — 388 тыс., начато строительство — 272 тыс., завершено строительством — 300 тыс. единиц». В прошлом году по всей стране началось возведение 272 тыс. квартир, тогда как текущая годовая цель правительства только для столичного региона установлена на уровне 270 тыс. единиц. Комментируя эти итоговые цифры, министерство отметило: «Возникло расхождение в 42 тыс. единиц по сравнению с предварительными данными по вводу в эксплуатацию; проблема дублирования данных была устранена путем совершенствования методов статистического учета».

Число разрешений в Сеуле выросло, но сдача жилья резко сократилась

В сегменте выдачи разрешений на строительство наметились признаки оживления. Министерство объявило: «В августе число разрешений на строительство жилья в столичном регионе составило 15 470 единиц, увеличившись на 105,6% в годовом исчислении, а в Сеуле достигло 11 306 единиц, показав скачок на 604,4%». За тот же месяц в провинции число разрешений сократилось на 36,6%, до 6137 единиц. Продажи новостроек в Сеуле за август просели на 27,6%, до 1473 единиц, однако совокупный показатель с начала года продемонстрировал рост на 78,5%.

Тем не менее динамика выдачи разрешений остается крайне нестабильной. Согласно данным за март, опубликованным 30 апреля, в столичном регионе разрешения были выданы на «9625 единиц (спад на 36,4% в годовом выражении), а совокупный показатель за три месяца составил 27 471 единицу, снизившись на 26,3%». В майской статистике месячный показатель подскочил на 64,0%, до 14 152 единиц, однако показатель с начала года оставался на 4,0% ниже (57 765 единиц). В июне разрешения в столичном регионе были оформлены на «10 181 единицу, снизившись на 26,2% в годовом выражении, а накопительный итог составил 67 946 единиц (спад на 8,1%)». В июле месячный объем вырос на 27,9%, до 12 640 единиц, однако «совокупный показатель за семь месяцев составил 80 586 единиц, снизившись на 3,9% в годовом исчислении». Разрешения на строительство — это именно тот индикатор, который правительство исключило из основных целевых ориентиров, сославшись на то, что он «слабо ощущается гражданами».

Фактический ввод жилья в эксплуатацию, означающий заселение граждан, демонстрирует еще более глубокое падение. В июне сдача готового жилья в столичном регионе составила 10 532 единицы (падение на 52,4% в годовом исчислении), а совокупный объем с начала года «сократился на 47,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, до 52 925 единиц». В июле месячный показатель вырос на 20,9%, до 18 279 единиц, однако совокупный ввод в столичном регионе «снизился на 38,7% в годовом выражении, составив 71 204 единицы». В августе ввод жилья в регионе вырос на 12,5%, до 8871 единицы, тогда как в провинции рухнул на 30,9%, до 6280 единиц. В августовском отчете отмечалось, что «совокупный объем завершенного строительства по всей стране сократился на 27,2% в годовом исчислении». К концу августа число нераспроданных квартир в стране составило 69 134 единицы (рост на 1,3% к предыдущему месяцу), тогда как число нераспроданных готовых квартир снизилось на 3,7%, до 28 080 единиц.

Правительство подчеркивает решимость прогнозами на конец года и регулярной публикацией данных

Правительство рассчитывает, что за оставшееся время темпы закладки жилья ускорятся и к концу года показатель превысит 218–235 тыс. единиц. 16 октября Группа по контролю за оперативным жилищным предложением при Управлении по координации государственной политики объявила, что в рамках реализации мер от 13 августа учреждает регулярные брифинги, чтобы систематически информировать общественность о ходе строительства и результатах. Брифинги решено проводить дважды в месяц, поочередно Управлением по координации государственной политики и Министерством земли, инфраструктуры и транспорта. Власти пояснили, что раскрытие поэтапного прогресса — включая закладку, продажи и заселение — вместе с графиком будущих работ повысит предсказуемость для граждан.

Власти также назвали ориентиры для следующих этапов программы. Управление по координации государственной политики указало на «набор жильцов более чем на 15 тыс. квартир к концу 2026 года и заселение 100 тыс. единиц государственного жилья в столичном регионе к концу 2027 года». Было отмечено, что в настоящее время ведется разработка «Цифрового информационного табло жилищного предложения», которое позволит наглядно отслеживать всю отраслевую информацию.

Последовали шаги и в финансовой сфере. 14 октября Комиссия по финансовым услугам провела совещание по мониторингу финансовой поддержки жилищного строительства, совмещенное с проверкой ситуации в секторе проектного финансирования (PF). Комиссия заявила, что в развитие мер от 13 августа ведет «точечный контроль каждого из 279 строительных проектов в регулируемых зонах столичного региона», обеспечивает работу Центра содействия преодолению финансовых трудностей при реализации PF, расширяет одобрение гарантий по проектам и формирует фонды KAMCO. Также было подтверждено решение «отсрочить действие требований к доле собственного капитала при проектном финансировании жилых объектов на два года». На конец июня объем задолженности по кредитам PF составил 115,8 трлн вон, перейдя к росту впервые с конца 2023 года, а уровень просроченной задолженности по таким кредитам немного снизился по сравнению с предыдущим кварталом, составив 4,56%. В комиссии пояснили, что объем кредитов категорий «внимание» и «риск неплатежеспособности» сократился до 15,1 трлн вон (9,0% от общего объема), а совокупный объем реструктурированных и оздоровленных активов достиг 19,7 трлн вон, что говорит о непрерывном укреплении финансовой устойчивости рынка PF. Что касается нежилых объектов, в комиссии уточнили, что «как и планировалось изначально, реализация начнется немедленно с 2027 года, а регулирование будет поэтапно внедряться начиная с 2029 года».

Премьер и вице-премьер посетили стройплощадки на одной неделе, напомнив об «обязательствах» и «скорости»

Спустя шесть дней после проведения регулярного брифинга премьер-министр и вице-премьер один за другим посетили строительные площадки. 22 октября премьер-министр Хан Сон Сук провела седьмую по счету выездную инспекцию жилищного строительства на территории бывшей средней школы Конхан в микрорайоне Панхвадон района Кансогу в Сеуле. Управление по координации государственной политики охарактеризовало эту территорию как «доступный участок в черте Сеула, включенный в план от 13 августа и обладающий высоким потенциалом застройки благодаря близкому расположению к станциям пятой линии метрополитена». На месте перенесенной школы планируется построить 270 единиц государственного жилья для молодежи и молодоженов, а также многофункциональный спортивный комплекс. Министерство земли, инфраструктуры и транспорта и Корейская земельная и жилищная корпорация (LH) представили отчет о ходе реализации проекта.

Премьер-министр Хан потребовала: «Необходимо уделить особое внимание контролю за тем, чтобы планы развития оперативно перерастали в реальное строительство, а этот проект стал образцом для других площадок». Она также призвала уже на начальной стадии проектирования закладывать общественные пространства и объекты инфраструктуры, отвечающие образу жизни молодежи и молодых семей. В случае возникновения трудностей при согласовании с жителями или взаимодействии с профильными ведомствами премьер поручила активно использовать специальные механизмы, такие как специальный закон о комплексной застройке школьных территорий. Хан обратилась к министерству, региональным управлениям образования и местным органам власти с просьбой активнее выявлять доступные участки в черте городов. При этом она подчеркнула: «Столичный регион, включая Сеул, уже перенаселен, поэтому найти новые участки с хорошей транспортной доступностью непросто», добавив, что освоение неиспользуемых городских земель окажет реальную помощь семьям, нуждающимся в жилье, в том числе молодежи и молодоженам. Хан пообещала, что «прогресс реализации каждого проекта и возникающие препятствия будут непрерывно отслеживаться в рамках выездных инспекций и межведомственных совещаний по ускоренному жилищному строительству» до тех пор, пока граждане реально не ощутят стабильность на рынке жилья.

На следующий день, 23 октября, заместитель премьер-министра и министр экономики и финансов Ли Хён Иль посетил комплекс Наракиум Ёндынпхо в сеульском районе Ёндынпхогу. На этом объекте корпорация KAMCO провела редевелопмент ветхого государственного административного здания на условиях доверительного управления, возведя многофункциональный комплекс, объединивший офисы ведомств, государственное жилье типа «Счастливый дом» (Happy Housing) и объекты торгово-бытовой инфраструктуры. В Министерстве экономики и финансов отметили, что данный комплекс обеспечивает студентов, молодежь и пожилых граждан доступным жильем в центре города. Визит стал вторым пунктом в рамках инспекции ключевых направлений социальной политики — жилья, занятости и микрофинансирования; вице-премьер обсудил меры по совершенствованию жилищной поддержки с представителями организаций, управляющих государственным арендным жильем, включая KAMCO, LH и Корпорацию жилищного управления. «Крайне важно повышать качество жилья, чтобы жильцы могли жить в комфорте и безопасности», — заявил Ли Хён Иль. Он призвал тщательно контролировать эксплуатацию зданий после заселения и подчеркнул, что обеспечение жилищной стабильности на всех этапах жизненного цикла граждан является стратегической целью госполитики. Далее он отметил: «Мы сконцентрируем все доступные ресурсы на стабилизации жилищных условий населения и отразим выявленные на практике задачи в политических решениях, чтобы граждане ощутили реальные плоды этой работы». Министерство экономики и финансов сообщило о намерении «ускорить выполнение плана по строительству 28 тыс. квартир в столичном регионе за счет ветхих административных зданий и простаивающих государственных земель», а также продолжить поиск дополнительных площадок для молодежи и молодых семей.

За оставшиеся два с половиной месяца предстоит заложить больше жилья, чем за предыдущие девять месяцев

В материалах выездных инспекций премьера и вице-премьера не уточняется, когда именно начнется строительство 270 квартир на территории бывшей школы Конхан и когда планируется заселение, равно как и то, сколько из 28 тыс. квартир на месте ветхих госучреждений и пустующих государственных земель уже перешло в стадию закладки фундамента. 16 октября при запуске регулярных брифингов правительство выбрало заголовок: «Жилищное предложение: регулярное раскрытие информации от планов до результатов».

Объем начатого строительства в столичном регионе составил 65 204 единицы в первом полугодии и 77 894 единицы по итогам семи месяцев. По подсчетам Управления по координации государственной политики, ко второй неделе октября показатель превысил 99 тыс. единиц. Чтобы прогноз властей о 218–235 тыс. единиц к концу года оправдался, за оставшиеся два с небольшим месяца необходимо начать строительство 119–136 тыс. квартир — это больше, чем удалось заложить за все предыдущие девять с лишним месяцев текущего года. При этом даже при достижении верхней границы прогноза отставание от годового плана в 270 тыс. единиц составит 35 тыс. квартир.

Источники (KST)

• Пресс-релиз Группы по контролю за оперативным жилищным предложением при Управлении по координации государственной политики · 2026-10-16 · «Где и когда появится мое жилье»: регулярное раскрытие жилищного предложения от планов до результатов (Публикация Центра экономического образования и информации KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=288200
• Управление по координации государственной политики (Официальные брифинги) · 2026-10-23 · Премьер-министр Хан Сон Сук: «Дополнительно выявлять доступные участки в черте городов и активно использовать их для жилищного строительства» · https://m.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148974185&pageIndex=1&cateId=&repCode_P=&smenu=EDS01
• Министерство экономики и финансов (Официальные брифинги) · 2026-10-23 · Вице-премьер посетил комплекс «Счастливый дом» в Ёндынпхо: «Сконцентрировать доступные ресурсы на стабилизации жилищных условий» · https://m.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148974224&pageIndex=1&cateId=&repCode_P=&smenu=EDS01
• Совместный пресс-релиз Министерства земли, инфраструктуры и транспорта, Комиссии по финансовым услугам, Управления по координации государственной политики и Министерства экономики и финансов · 2026-08-13 · Дополнительное предложение 230 тыс.+α единиц жилья в столичном регионе, стимулирование предложения и усиление финансовой поддержки реальных покупателей, включая молодежь (Публикация Центра экономического образования и информации KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285342
• Пресс-релиз Министерства земли, инфраструктуры и транспорта · 2025-09-07 · Обнародование «Плана расширения жилищного предложения» новой администрации (Публикация Центра экономического образования и информации KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=270716
• Пресс-релиз Министерства земли, инфраструктуры и транспорта · 2025-10-31 · Статистика рынка жилья за сентябрь 2025 года (Публикация Центра экономического образования и информации KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=272841
• Пресс-релиз Министерства земли, инфраструктуры и транспорта · 2026-04-30 · Статистика рынка жилья за март 2026 года (Публикация Центра экономического образования и информации KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=280438
• Пресс-релиз Министерства земли, инфраструктуры и транспорта · 2026-06-30 · Статистика рынка жилья за май 2026 года (Публикация Центра экономического образования и информации KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=283586
• Пресс-релиз Министерства земли, инфраструктуры и транспорта · 2026-07-31 · Статистика рынка жилья за июнь 2026 года (Публикация Центра экономического образования и информации KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=284940
• Пресс-релиз Министерства земли, инфраструктуры и транспорта · 2026-08-31 · Статистика рынка жилья за июль 2026 года (Публикация Центра экономического образования и информации KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=286032
• Пресс-релиз Министерства земли, инфраструктуры и транспорта · 2026-09-30 · Статистика рынка жилья за август 2026 года и публикация окончательных данных по жилищному строительству за 2025 год (Публикация Центра экономического образования и информации KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=287561
• Пресс-релиз Комиссии по финансовым услугам · 2026-10-14 · Проведение совещания по оценке ситуации в сфере проектного финансирования недвижимости (PF) и анализу мер финансовой поддержки стимулирования предложения жилья (Публикация Центра экономического образования и информации KDI) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=288009