首都圈年底動工預期為21.8萬至23.5萬戶…未達政府「每年27萬戶」承諾

首爾

南韓李在明政府提出2026至2030年間在首都圈開工135萬戶、每年開工27萬戶的目標，但政府自身預測今年將無法達標。國務調整室在10月16日發布的首份「住宅供應例行簡報」資料中表示：「今年首都圈住宅供應截至10月第二週已開工9.9萬戶以上，預計至年底將開工21.8萬至23.5萬戶以上。」即便是預測上限的23萬5000戶，也比年度目標短少3萬5000戶。國務總理韓成淑在六天後的22日前往首爾江西區住宅供應現場時表示：「8·13對策是與國民的約定，必須嚴格遵守。」

政府以「開工」為準向國民承諾每年27萬戶

每年27萬戶是本屆政府親自選定的衡量基準。國土交通部於2025年9月7日與相關部會聯合公布新政府的「擴大住宅供應方案」。國土交通部表示：「未來5年（'26~'30）將在首爾及首都圈供應總計135萬戶、每年27萬戶的新建住宅。」隨後說明：「此一水準相當於近3年供應實績的1.7倍，每年增加11萬戶。」

國土交通部在同一份資料中也改變了計算目標的基準。其說明指出：「以往以核發建照為基準計算的供應量，遭質疑政策有感度較低，且常有未能銜接至實際竣工的情況，因此新政府的供應目標改以『開工』為準進行控管，以求最大化民眾有感度與實現可行性。」以開工為準的5年目標第一年正是2026年。國土交通部亦同步提出在首都圈公共住宅用地「迅速供應37.2萬戶以上住宅」的計畫。在市中心方面，則表示「將活化老舊設施與閒置用地，並促進都市更新與重建計畫，擴大在居住偏好度高的市中心區域供應」。政府當時也宣布「將啟動由相關部會共同參與的房地產政策相關會議架構」。

11個月後的2026年8月13日，政府再次端出供應對策。國土交通部、金融委員會、國務調整室與財政經濟部當天共同公布了「穩定傳貰租賃與買賣市場之住宅迅速供應方案」及「穩定房地產市場之金融綜合對策」。政府表示：「本次方案旨在改革住宅供應的規模、速度與分配，修復供應生態系，並強化對實際購屋自住者的金融支援，以化解2022年以來萎縮的住宅供應困境。」

該對策的核心架構是在維持既有目標不變的前提下額外疊加供應量。政府表示將「提高2026至2030年首都圈開工135萬戶目標的執行力」，並透過新增建地10萬戶等措施，在首都圈追加供應「23萬戶+α」。至於提升推動速度的機制，則提出了「導入公共建地最短開工模式、提供提早開工獎勵、促進民間供應復甦、強化青年與新婚夫婦居住階梯、推行普及型公共租賃住宅等政策」。金融對策則涵蓋「擴大不動產專案融資（PF）保證與資金供應、新設整建維護事業保證商品、擴大搬遷費貸款等民間金融支援」、強化為首購自住者量身打造的金融支援，以及「透過總負債本利和比率（DSR）等管制來抑制投機與家戶負債的內容」。鬆綁供給端金融、以管制緊縮家戶貸款的配套措施被整合成套推出。

月度統計顯示首都圈開工量仍停留在去年水準

檢視國土交通部月度住宅統計，今年首都圈開工量與去年相比並無顯著差異。年初全韓國開工量一度增加。國土交通部於4月30日公布，「3月全韓國住宅開工量為18,995戶，較上月增加28.4%；3月累計開工量為45,104戶，較去年同期增加32.6%」。然而，在3月單月開工量中，首都圈占6,281戶，非首都圈則占12,714戶。首都圈開工量在5月單月達到1萬1685戶，年增27.6%；截至5月累計開工4萬8855戶，年增8.1%。這股勢頭在6月發生逆轉。國土交通部於7月31日公布，「6月首都圈開工量為16,349戶，較去年同月減少19.9%；累計實績為65,204戶，較去年同期減少0.7%」。上半年6個月內首都圈開工的住宅量，還不到全年目標的四分之一。

在8月31日的公布數據中，「7月首都圈住宅開工量為12,690戶，較去年同月增加18.5%；7月累計實績為77,894戶，較去年同期增加2.0%」。但在9月30日公布的8月統計中，增勢再度受挫。國土交通部表示：「8月首都圈開工量為8,845戶，較去年同月減少1.7%；非首都圈開工量則為9,168戶，增加22.5%。」在8·13對策發布的當月，首都圈開工量跌破1萬戶，且比去年同期更少。

去年9月首都圈開工量曾大幅攀升。國土交通部於2025年10月31日公布的9月統計顯示，去年9月單月首都圈開工量達1萬6449戶，較前一年同月大增91.8%，且「9月累計實績為101,800戶，較前一年同期（109,466戶）減少7.0%」。去年1至9月首都圈開工量為10萬1800戶，而今年國務調整室統計截至10月第二週的開工量為9萬9000戶以上。這兩項數據的統計機關與採計區間各有不同。

同期間首都圈預售量呈現成長。6月首都圈預售量為1萬3136戶，年增48.7%；上半年累計為6萬3586戶，年增55.1%。7月單月預售量雖降至1萬405戶，年減12.8%，但累計達7萬3991戶，年增39.8%。8月首都圈預售量達1萬4587戶，年增40.6%，而非首都圈預售量則降至2,708戶，年減57.1%。

國土交通部於9月30日一併公布的2025年住宅建設實績確定值為「核發建照38.8萬戶、開工27.2萬戶、竣工30.0萬戶」。去年全韓國開工的住宅為27萬2000戶，而政府單就首都圈設定的年度開工目標即達27萬戶。國土交通部針對該確定值表示：「竣工實績與先前暫定值出現4.2萬戶差距，已透過改善統計彙整方式解決重複採計問題。」

首爾核發建照增加但竣工大幅銳減

建照核發指標方面出現改善訊號。國土交通部公布：「8月首都圈住宅建照核發量為15,470戶，較去年同月增加105.6%；首爾為11,306戶，激增604.4%。」同月份非首都圈建照核發量則為6,137戶，減少36.6%。首爾預售量在8月單月為1,473戶，減少27.6%，但累計實績增加了78.5%。

然而，建照核發的走勢相當不穩定。4月30日公布的3月統計顯示，首都圈核發建照「為9,625戶，較去年同月減少36.4%；3月累計實績為27,471戶，減少26.3%」。5月統計中，單月雖達1萬4152戶、增長64.0%，但累計為5萬7765戶，減少4.0%。6月統計中，首都圈建照核發量「為10,181戶，較去年同月減少26.2%；累計實績為67,946戶，較去年同期減少8.1%」。7月單月雖以12,640戶增加27.9%，但「7月累計實績為80,586戶，較去年同期減少3.9%」。政府正是以「政策有感度低」的批評為由，將建照核發自目標管理基準中剔除。

能銜接為實際入住的竣工量，減幅更為劇烈。6月首都圈竣工量為1萬532戶，較去年同期減少52.4%，累計實績「為52,925戶，較去年同期減少47.6%」。7月單月雖達1萬8279戶、增加20.9%，但首都圈累計竣工實績「為71,204戶，較去年同期減少38.7%」。8月首都圈竣工量為8,871戶，增加12.5%，非首都圈竣工量為6,280戶，減少30.9%。在8月統計中，「全韓國累計竣工實績較去年同期減少27.2%」。截至8月底，全韓國未售出餘屋為6萬9134戶，較前月增加1.3%，新成屋餘屋（竣工後未售出）則為2萬8080戶，微降3.7%。

政府藉年底開工展望與定期公開展現落實決心

政府預期剩餘時間內開工量將會增加，至年底可達21萬8000至23萬5000戶以上。國務調整室住宅迅速供應檢驗小組於10月16日表示，作為8·13對策的後續配套之一，將新設例行簡報機制，定期向國民公開住宅供應推動進度與成效。簡報每月舉行2次，由國務調整室與國土交通部輪流主持。政府說明，此舉旨在透過公開開工、預售、入住等各階段推動情況與未來時程，提高民眾的可預測性。

政府亦提出了下一階段的供應數字。國務調整室提出了「至2026年年底前招募逾1.5萬戶住戶、至2027年年底前實現首都圈公共住宅10萬戶入住」的目標。同時表示，旨在讓人一目了然掌握供應資訊的「數位住宅供應儀表板」目前正處於推動建置階段。

金融方面的後續措施也緊接登場。金融委員會於10月14日召開不動產專案融資（PF）狀況檢視會議兼住宅供應金融支援檢討會議。金融委員會表示，作為8·13對策的後續工作，正推動對「首都圈受管制區域內的279處建案進行一對一密集控管」、營運PF金融困難排解中心、擴大PF保證核准以及設立韓國資產管理公社（KAMCO）基金。會議中亦確認「住宅事業建案的PF自有資本比率管制將暫緩實施2年」。截至6月底，PF貸款餘額為115.8兆韓元，自2023年底以來首度反彈回升；PF貸款逾期率為4.56%，較上季小幅下滑。金融委員會說明，評級為「注意」與「有違約之虞」的貸款規模減少至15.1兆韓元（占整體9.0%），累計重組整頓規模達19.7兆韓元，顯示PF市場健全度持續改善。至於非住宅事業建案，金融委員會表示「將按原定計畫自2027年起立即實施，相關法規預計自2029年起分階段導入」。

總理與副總理同週視察現場強調「承諾」與「速度」

例行簡報發布6天後，國務總理與副總理相繼走訪住宅建設現場。韓總理於10月22日前往首爾江西區傍花洞的原機場高中舊址，進行第七次住宅供應現場視察。國務調整室介紹：「原機場高中舊址是8·13對策中納入的首爾市中心可用土地，鄰近地鐵5號線車站，住宅供應潛力巨大。」在學校遷址後的空地上，預計將興建供青年及新婚夫婦使用的270戶公共住宅及多功能體育設施。國土交通部與韓國土地住宅公社（LH）在現場報告了事業推動計畫。

韓總理指示：「請特別加強管控，確保開發計畫能迅速轉化為住宅供應，使該建案成為其他事業的典範。」她同時要求從初期設計階段即納入反映青年與新婚夫婦生活特性的社群空間與便利設施。若在彙整居民意見或與相關機構協商時遇到困難，應積極活用學校用地複合開發特別法等制度機制。韓總理要求國土交通部、市與道教育廳及地方政府發掘更多市中心可用土地。她指出：「包括首爾在內的首都圈已經過度飽和，要取得交通便利的新建地並不容易。」並說明將市中心閒置土地用於住宅供應，能為青年及新婚夫婦等需要居住協助的家戶提供實質幫助。韓總理宣示：「將透過現場視察與跨部會住宅迅速供應檢視會議，持續盤點各事業推動進度與阻礙因素」，直到全體國民切實感受到居住穩定為止。

副總理兼財政經濟部部長李炯日於次日的23日走訪了首爾永登浦區的Narakium永登浦複合廳舍。該處是KAMCO受託開發老舊公共辦公室，將政府辦公廳舍、幸福住宅與社區生活設施合建的複合建築。財政經濟部介紹此處為學生、青年與長者提供了位於市中心的平價住宅。作為其走訪住宅、就業與庶民金融等三大民生政策現場的第二站，李副總理與KAMCO、LH及住宅管理公團等公共租賃住宅營運機構討論了居住支援改善方案。李副總理表示：「提升居住品質以確保住戶享有舒適且安全的生活至關重要。」他要求做好入住後的維護管理，並強調貫穿生命週期的居住穩定才是政策目標。他接著指出：「我們將集中可用資源投入國民居住穩定，並將現場發現的改善課題反映在政策中，讓國民切實感受居住穩定的成果。」財政經濟部表示，將「加快推動利用老舊公共廳舍與閒置國有地等在首都圈供應2萬8000戶的計畫」，並持續尋找適合青年與新婚夫婦的土地。

剩下兩個半月開工量須超越前9個月累計總和

總理與副總理視察現場的資料中，並未指明機場高中舊址的270戶究竟何時動工、何時入住，亦未說明老舊廳舍與閒置國有地共2萬8000戶建設計畫中已有多少戶進入開工階段。10月16日政府設立例行簡報時所用的標題則是「住宅供應，從計畫到成果定期公開」。

首都圈開工量上半年為6萬5204戶，截至7月為7萬7894戶。依據國務調整室的統計，截至10月第二週已逾9萬9000戶。若要達到政府預估的全年21萬8000至23萬5000戶目標，在剩餘短短兩個半月內，開工量必須達到11萬9000至13萬6000戶，這比今年過去9個多月的累計實績還要多。即便最終開工量達到預測的最高上限，距離全年27萬戶的目標依舊短少3萬5000戶。

出處 (KST)

• 國務調整室住宅迅速供應檢驗小組新聞稿 · 2026-10-16 · 「我家在哪裡、何時供應」住宅供應，從計畫到成果定期公開（KDI經濟教育與資訊中心刊載版）· https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=288200
• 國務調整室（政策簡報）· 2026-10-23 · 韓成淑總理「額外發掘市中心可用土地，積極運用於住宅供應」· https://m.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148974185&pageIndex=1&cateId=&repCode_P=&smenu=EDS01
• 財政經濟部（政策簡報）· 2026-10-23 · 副總理走訪永登浦幸福住宅⋯⋯「集中可用資源於居住穩定」· https://m.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148974224&pageIndex=1&cateId=&repCode_P=&smenu=EDS01
• 國土交通部·金融委員會·國務調整室·財政經濟部新聞稿 · 2026-08-13 · 首都圈追加供應23萬戶+α，促進住宅供應並強化青年等實際購屋自住者金融支援（KDI經濟教育與資訊中心刊載版）· https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285342
• 國土交通部新聞稿 · 2025-09-07 · 新政府公布「擴大住宅供應方案」（KDI經濟教育與資訊中心刊載版）· https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=270716
• 國土交通部新聞稿 · 2025-10-31 · 2025年9月住宅統計（KDI經濟教育與資訊中心刊載版）· https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=272841
• 國土交通部新聞稿 · 2026-04-30 · 2026年3月住宅統計（KDI經濟教育與資訊中心刊載版）· https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=280438
• 國土交通部新聞稿 · 2026-06-30 · '26年5月住宅統計（KDI經濟教育與資訊中心刊載版）· https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=283586
• 國土交通部新聞稿 · 2026-07-31 · '26年6月住宅統計（KDI經濟教育與資訊中心刊載版）· https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=284940
• 國土交通部新聞稿 · 2026-08-31 · 2026年7月住宅統計（KDI經濟教育與資訊中心刊載版）· https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=286032
• 國土交通部新聞稿 · 2026-09-30 · 公布'26年8月住宅統計及'25年住宅建設實績統計確定值（KDI經濟教育與資訊中心刊載版）· https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=287561
• 金融委員會新聞稿 · 2026-10-14 · 召開不動產專案融資（PF）現況檢視會議兼促進住宅供應金融支援對策檢視會議（KDI經濟教育與資訊中心刊載版）· https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=288009