Le plafond de financement de projet des sociétés financières spécialisées maintenu à 30 %… plus souple que les 20 % de la finance mutualiste et des caisses d'épargne, sans date d'entrée en vigueur

SÉOUL

Le plafond des prêts de financement de projets (PF) immobiliers pour les sociétés spécialisées dans le crédit et le financement, telles que les sociétés de cartes bancaires et les sociétés financières de crédit-bail et de crédit (sociétés de crédit spécialisées), restera fixé à 30 % de leurs actifs de crédit. C’est 10 points de pourcentage de plus que le plafond de 20 % imposé aux coopératives financières mutualistes pour s’aligner sur le niveau des banques d’épargne. La Commission des services financiers (FSC) a annoncé le 23 octobre un préavis de projet d’amendement au « Règlement relatif à la surveillance des activités financières de crédit spécialisées », indiquant qu’elle instaurerait de nouveaux plafonds distincts de 30 % chacun pour les prêts au secteur immobilier et les prêts au secteur de la construction, ainsi qu’un plafond combiné de 50 % pour la somme des prêts PF, immobiliers et de construction. La FSC a expliqué que cette mesure visait « à gérer de manière préventive les risques de concentration liés aux secteurs de l’immobilier ». Le taux de créances douteuses sur les prêts PF de l’ensemble du secteur financier s’élevait à 4,65 % à la fin du mois de mars de cette année et à 4,56 % à la fin du mois de juin, tandis que le taux d’impayés sur les prêts garantis par des terrains détenus par les banques d’épargne, les sociétés de crédit spécialisées et les coopératives financières mutualistes atteignait 31,88 % à la fin mars.

La FSC instaure de nouveaux plafonds sectoriels tout en maintenant le plafond PF à 30 %

Selon les explications de la FSC, les prêts de PF immobilier (y compris les garanties de dette) accordés par les sociétés de crédit spécialisées sont déjà limités à 30 % de leurs actifs de crédit. Le projet d’amendement ne modifie pas ce plafond PF. En revanche, il crée de nouveaux plafonds distincts limitant les prêts au secteur immobilier et les prêts au secteur de la construction chacun à 30 % des actifs de crédit. Un plafond combiné de 50 % sera imposé sur le montant total additionnant les prêts PF, les prêts immobiliers et les prêts à la construction.

La FSC a mentionné les disparités entre secteurs d’activité pour justifier cette révision. La FSC a déclaré : « Contrairement à d’autres secteurs tels que les banques d’épargne et la finance mutualiste, il n’existait aucune réglementation distincte régissant les plafonds sectoriels liés à l’immobilier ». Sous ces nouveaux plafonds, les sociétés de crédit spécialisées pourront toujours consacrer jusqu’à la moitié de leurs actifs de crédit aux prêts PF, immobiliers et de construction cumulés.

Ce projet d’amendement regroupe également le renforcement de la gestion des prestataires de passerelle de paiement (PG) par les sociétés de cartes de crédit et l’assouplissement de la réglementation sur les activités de location (rental). Les dispositions relatives à la concentration du risque immobilier et celles élargissant les opérations de location ont ainsi été réunies au sein d’un même avis de révision réglementaire.

La FSC invoque une « gestion préventive » en introduisant simultanément l’obligation d’évaluation des PG et l’assouplissement de la location

La FSC a présenté trois objectifs pour cette révision. Les plafonds immobiliers visent à « gérer de manière préventive les risques de concentration dans les secteurs liés à l’immobilier ». L’évaluation des PG découle du constat qu’une gestion méthodique du risque de règlement est devenue nécessaire face à la hausse des transactions en ligne intermédiées par carte bancaire. L’assouplissement des règles de location a été présenté comme une mesure destinée à élargir le choix des consommateurs et à stimuler la concurrence sur le marché de la location.

À l’avenir, les sociétés de cartes bancaires devront évaluer les prestataires de passerelle de paiement avec lesquels elles traitent lors de la signature ou du renouvellement des contrats, ainsi que sur une base trimestrielle pendant la durée du contrat. Les critères d’évaluation incluront les risques de règlement tels que les soldes non réglés et les transactions illégales des entreprises de PG. La FSC a déclaré qu’elle rendrait obligatoires des mesures telles que le refus de contracter, le non-renouvellement ou la résiliation anticipée des contrats en fonction des résultats de ces évaluations et contrôles.

Les activités de location feront l’objet d’un assouplissement réglementaire. Lors de la publication du préavis de révision du même règlement de surveillance le 29 avril 2024, la FSC avait indiqué qu’elle intégrerait l’activité de location parmi les opérations accessoires de titrisation, tout en incluant les actifs de location titrisés dans le plafond d’exercice existant afin d’éviter un volume excessif. Actuellement, le solde moyen trimestriel de l’ensemble des actifs de location est plafonné au solde moyen des actifs de crédit-bail (leasing). Le projet d’amendement élargit ce plafond global à la somme « actifs de leasing + actifs de crédit à tempérament », tout en veillant à ne pas dépasser les actifs de leasing, et supprime les restrictions de plafond par catégorie de biens. Toutefois, l’entrée sur le marché de la location à court terme, dominé par les petites et moyennes entreprises, demeure interdite. La FSC a ajouté que les sociétés de crédit spécialisées exerçant des activités de location prévoient d’établir un système de coopération mutuelle avec les PME de location de véhicules manquant de capacités de financement, en élargissant les lignes de crédit, en accordant des reports de remboursement du principal et en redirigeant la demande de location à court terme (telle que l’entretien et les véhicules de remplacement en cas d’accident) vers ces petites et moyennes structures.

Les documents d’information de la FSC publiés sur le portail d’information gouvernemental comprenaient une photographie de référence du président de la FSC, Lee Eog-weon, visitant le 10 septembre le chantier de développement urbain près de la gare de Pungmu à Gimpo, dans la province de Gyeonggi, pour y animer une réunion de concertation sur les chantiers de PF.

La finance mutualiste a été plafonnée à 20 % pour le PF il y a quatre mois, les sociétés spécialisées restent à 30 %

La comparaison avec la réglementation de la finance mutualiste, révisée plus tôt, met en évidence un net décalage. Le 17 juin, lors de sa réunion plénière, la FSC a adopté un projet d’amendement au « Règlement relatif à la surveillance du secteur de la finance mutualiste ». Cette mesure limite les prêts de PF immobilier des fédérations et coopératives de crédit (NongHyup, Suhyup, fédérations des caisses de crédit et coopératives forestières) à 20 % du total des prêts, tout en restreignant le cumul des prêts à l’immobilier, à la construction et au PF immobilier à un maximum de 50 % du total des prêts. La FSC avait alors précisé que le plafond de 20 % pour le PF était « équivalent à celui des banques d’épargne ». Cette limite entrera en vigueur le 1er avril 2027. Les coopératives d’entreprise et d’organisations dont le lien commun est constitué de professionnels de l’immobilier et de la construction sont exemptées des plafonds de prêts sectoriels à l’immobilier et à la construction.

La réforme de la finance mutualiste constituait une mesure de suivi des plans d’amélioration institutionnels présentés lors du Conseil des politiques de la finance mutualiste le 22 décembre 2025. Il a fallu environ six mois à la finance mutualiste entre l’annonce et l’adoption de la résolution, alors que le projet de révision pour les sociétés de crédit spécialisées est entré dans sa phase de préavis quatre mois après cette adoption. Le plafond combiné est identique pour les deux secteurs, à 50 %. Cependant, le plafond autonome pour le PF est de 20 % pour la finance mutualiste et les banques d’épargne, contre 30 % pour les sociétés de crédit spécialisées.

L’actif de référence diffère également : le plafond de la finance mutualiste se base sur le total des prêts, tandis que celui des sociétés de crédit spécialisées est calculé par rapport aux actifs de crédit.

L’amendement relatif à la finance mutualiste ne s’est pas arrêté aux seuls plafonds. Pour les prêts de PF immobilier classés dans la catégorie « douteux ou inférieur » depuis une longue période, la valeur finale d’évaluation des garanties ne peut plus servir de valeur prévisionnelle de recouvrement, imposant de constituer des « provisions pour créances douteuses proportionnelles au risque », selon les termes de la FSC. Les prêts sans retard ou dont les impayés datent de moins de trois mois, ainsi que les prêts dont la vente aux enchères ou par adjudication publique est impossible en raison de litiges judiciaires, font exception. La recommandation pour le ratio de fonds propres nets par rapport au total des actifs des caisses de crédit mutuel passera progressivement de 2,5 % en 2028 à 4 % d’ici 2031, tandis que l’exigence obligatoire minimale sera relevée de -2,5 % en 2028 à 0 % en 2031. Le ratio de gestion prudentielle des fédérations centrales de coopératives mutualistes sera porté à « 7 %, soit le niveau des banques d’épargne » ; les caisses de crédit devront atteindre 7 % d’ici 2028, NongHyup et Suhyup d’ici 2032, et les coopératives forestières devront appliquer ce seuil de 7 % à partir de 2034. À l’inverse, les dispositions immobilières du projet d’amendement pour les sociétés de crédit spécialisées se sont limitées à l’instauration de plafonds sectoriels.

Le taux d’arriérés sur les prêts garantis par des terrains grimpe à 31,88 % dans le secteur financier non bancaire

D’après les documents de la réunion d’examen de la situation du PF immobilier organisée par la FSC le 3 juillet à 14 h 00 dans sa grande salle de conférence, le taux de délinquance sur les 10,4 billions de wons de prêts garantis par des terrains détenus par les banques d’épargne, les sociétés de crédit spécialisées et la finance mutualiste s’élevait à 31,88 % fin mars, soit une progression de 2,20 points de pourcentage par rapport au trimestre précédent. La FSC a précisé que cela était dû « à la diminution du dénominateur (l’encours de prêts) et à une légère augmentation du montant des créances impayées ».

Les indicateurs de PF sur l’ensemble du secteur financier se sont également dégradés au premier trimestre. Le taux d’arriérés sur l’encours de prêts PF de 115,5 billions de wons s’est établi à 4,65 %, en hausse de 0,77 point de pourcentage sur un trimestre. La FSC a désigné les « facteurs saisonniers » comme cause principale. Les crédits classés en « vigilance » (C) ou en « risque de défaillance » (D) dans l’évaluation de viabilité des projets ont atteint 16,4 billions de wons, soit 9,6 % de l’exposition totale de PF de 169,8 billions de wons, progressant de 1,7 billion de wons en un seul trimestre. La FSC a expliqué que l’exposition globale fin mars avait diminué de 4,5 billions de wons par rapport au trimestre précédent en raison de l’achèvement de projets, des liquidations et des restructurations, dont le volume a dépassé celui des nouveaux octrois de prêts.

Les provisions pour créances douteuses sont restées stables par rapport au trimestre antérieur, à 10,8 billions de wons. Avec l’accroissement des créances douteuses, le ratio de couverture est tombé de 73,5 % à 65,8 %, et la part des prêts PF classés « douteux ou inférieurs » est passée de 9,30 % à 10,04 %. Le total cumulé des liquidations et restructurations de chantiers en difficulté s’élevait à 18,9 billions de wons à la fin mars. Sur ce total, les liquidations représentaient 13,6 billions de wons (environ 72 %) et les restructurations 5,3 billions de wons (environ 28 %). Cependant, le volume réalisé au premier trimestre n’a été que de 0,4 billion de wons, marquant une chute abrupte par rapport aux 2,0 billions de wons du trimestre précédent. Dans les mêmes documents, la FSC a souligné que les nouveaux octrois de prêts PF au premier trimestre s’élevaient à 16,8 billions de wons, soit une hausse de 5,6 billions de wons (50 %) sur un an, tandis que les créances en souffrance dans l’ensemble du secteur financier s’établissaient à 5,37 billions de wons, en légère baisse par rapport aux 5,40 billions de wons de la même période de l’année précédente.

Lors de cette réunion, les experts du secteur privé ont reconnu une stabilisation du marché du PF tout en soulignant qu’il « ne faut pas reproduire les défaillances du passé ». En présence de représentants de l’Association coréenne de la construction, de l’Association coréenne du logement et de l’Association des promoteurs immobiliers de Corée, le secteur de la construction a souligné qu’« un nombre croissant de chantiers font face à des difficultés de financement en raison de la hausse continue des coûts de construction et de la progression des taux d’intérêt du marché ». La réunion était présidée par le secrétaire général de la FSC. Étaient présents : le directeur général du bureau des politiques financières, le directeur de la division des politiques financières et le directeur de la division de la finance des PME et non bancaire de la FSC ; le sous-gouverneur adjoint chargé de la protection des consommateurs, le directeur général du bureau de l’innovation prudentielle et le directeur général du 1er bureau d’inspection de la finance non bancaire du Service de surveillance financière (FSS) ; des représentants du ministère de l’Économie et des Finances, du ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports, de la Banque de Corée, de la Société coréenne de financement du logement (HF), de la Korea Asset Management Corporation (KAMCO) et de l’Institut coréen des finances (KIF) ; des délégués de la Fédération des banques coréennes, de l’Association coréenne des investissements financiers, de l’Association du crédit financier, de la Fédération coréenne des banques d’épargne, de la Fédération coréenne des caisses populaires (Saemaul Geumgo), de l’Institut de recherche sur l’industrie de la construction de Corée, ainsi que des représentants de Shinhan Bank, Hana Bank et de l’agence de notation NICE Investors Service.

Durant cette séance, la FSC a prorogé six des neuf mesures temporaires d’assouplissement réglementaire jusqu’en décembre de cette année. Trois mesures allégeant le ratio de fonds propres nets (NCR) pour le secteur des investissements financiers ont été exclues de la prorogation, l’allègement n’étant maintenu que jusqu’à l’échéance pour les expositions existantes. Les trois mesures exclues concernaient l’assouplissement des coefficients de risque NCR appliqués à l’achat de titres de créance adossés à des actifs PF (PF-ABCP) bénéficiant de garanties propres, aux prêts pour l’immobilier résidentiel et à la conversion de garanties d’emprunt en prêts. À l’avenir, un dispositif de NCR immobilier entièrement révisé s’appliquera aux nouvelles expositions. Les six mesures prolongées concernent l’exonération de responsabilité des dirigeants et salariés et l’autorisation d’une classification séparée de la qualité des actifs (commune à tous les secteurs) ; l’autorisation des cessions de titres en pension livrée (repo/RP) et l’allègement des coefficients de risque K-ICS (assurance) ; ainsi que l’assouplissement des plafonds de détention de titres et des limites d’octroi de crédits dans les zones d’activité territoriale (banques d’épargne). La FSC a indiqué qu’elle déterminerait le calendrier de normalisation de ces six mesures « en tenant compte de la situation du PF immobilier au second semestre 2026 ».

Les indicateurs à fin juin ont affiché une légère embellie. D’après les données de la réunion d’examen publiées par la FSC le 14 octobre, l’exposition au PF s’élevait à 168,8 billions de wons, en recul de 1,0 billion de wons par rapport au trimestre précédent, et l’encours de prêts PF atteignait 115,8 billions de wons, repartant à la hausse pour la première fois depuis la fin 2023. La FSC a précisé que les nouveaux apports de capitaux s’étaient également élargis. Le taux d’arriérés est redescendu à 4,56 %, les crédits en vigilance ou à risque de défaillance ont reculé à 15,1 billions de wons (9,0 % du total), et le volume cumulé des liquidations et restructurations a atteint 19,7 billions de wons. La FSC a estimé que « l’amélioration de la solidité financière du marché du PF se poursuit ».

Le taux de créances douteuses des sociétés de crédit spécialisées hors cartes progresse de 0,18 point en six mois

D’après les « Résultats d’exploitation des sociétés financières de crédit spécialisées au premier semestre 2026 » publiés par le Service de surveillance financière (FSS) le 27 août, le taux de délinquance à fin juin des sociétés de crédit spécialisées non émettrices de cartes, comme les sociétés financières de crédit-bail, s’élevait à 2,29 %. Il s’agit d’une hausse de 0,18 point de pourcentage par rapport à la fin de l’année dernière. Le ratio de prêts douteux ou inférieurs a également progressé de 0,19 point pour atteindre 2,85 %.

Sur la même période, le bénéfice net de ces sociétés non émettrices de cartes a atteint 2 235,2 milliards de wons, enregistrant une progression de 452,3 milliards de wons (25,4 %) sur un an. Le taux de couverture des provisions pour créances douteuses s’est établi à 133,0 % et le ratio de fonds propres ajusté à 19,1 %, tous deux supérieurs aux seuils réglementaires. Le taux d’arriérés sur les créances de cartes de crédit des sociétés émettrices spécialisées s’est élevé à 1,61 %, en hausse de 0,07 point par rapport à fin 2025. Le taux d’impayés sur les créances de ventes à crédit a atteint 0,86 % et celui sur les crédits par carte 3,35 %, progressant respectivement de 0,05 et 0,14 point de pourcentage. Le ratio de prêts douteux ou inférieurs des sociétés de cartes a légèrement fléchi pour s’établir à 1,13 %. Le bénéfice net des sociétés de cartes de crédit s’est élevé à 1 293,4 milliards de wons, soit une hausse de 68,3 milliards de wons (5,6 %). Le FSS a attribué ce résultat à la hausse des commissions d’affiliation et des commissions sur cartes à tempérament, tout en notant que les charges globales avaient augmenté sous l’effet de frais de cartes et de coûts commerciaux et administratifs plus élevés.

Le FSS a indiqué qu’il suivrait de près l’évolution de la rentabilité des sociétés de cartes et des autres sociétés de crédit spécialisées, et qu’il veillerait à leur santé financière en encourageant les rééchelonnements de dettes internes et en renforçant la gestion des créances à risque de défaillance. Les textes des deux communiqués de la FSC sur les réunions d’examen du PF regroupaient les sociétés de crédit spécialisées avec les banques d’épargne et la finance mutualiste sous l’agrégat des « petites et moyennes institutions financières ».

Le même mois, la FSC reporte de deux ans les exigences en capital sur les projets de PF résidentiels

Neuf jours avant d’annoncer le resserrement des plafonds applicables aux sociétés de crédit spécialisées, la FSC a décidé de repousser la mise en application d’une réglementation clé du PF. Lors de la réunion d’examen du 14 octobre, la FSC a « entériné le report de deux ans de l’application des ratios de fonds propres pour le PF sur les projets résidentiels ». Pour les projets non résidentiels, la mesure s’appliquera dès 2027 comme prévu initialement.

Cette décision s’inscrit dans le prolongement du plan conjoint d’offre de logements annoncé par le gouvernement le 13 août. À cette occasion, le ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports, la FSC, le Bureau de coordination des politiques gouvernementales et le ministère de l’Économie et des Finances avaient dévoilé une offre supplémentaire de 230 000 logements et plus dans la région métropolitaine de Séoul, tout en publiant un « train de mesures financières globales pour la stabilisation du marché immobilier » qui mettait au premier plan « l’expansion des garanties de PF immobilier et de l’apport de liquidités ». La progression de la dette des ménages devait être contenue aux alentours de 3 %. Le gouvernement a expliqué que ce dispositif avait été conçu « pour résorber la contraction de l’offre de logements qui perdure depuis 2022 ». Ce plan d’ensemble comprenait de nouveaux produits de garantie pour les opérations de réaménagement et de rénovation urbaine, un soutien accru du financement privé (comme les prêts pour frais de relogement), ainsi que des dispositions visant à freiner la spéculation et l’endettement des ménages via des ratios comme le ratio du service de la dette (DSR). Afin de consolider la trajectoire vers l’objectif de lancement de 1,35 million de logements dans la région métropolitaine entre 2026 et 2030, le gouvernement a également instauré une réunion interministérielle d’examen pour l’accélération de l’offre de logements. L’intitulé officiel de la séance du 14 octobre de la FSC était d’ailleurs « Réunion d’examen de la situation du PF immobilier et des mesures de soutien financier pour stimuler l’offre de logements ».

Les documents de la réunion du 14 octobre ont énuméré plusieurs mesures d’application du plan du 13 août : la surveillance rapprochée de 279 chantiers situés dans les zones réglementées de la région métropolitaine, l’exploitation d’un centre de résolution des difficultés financières liées au PF, l’augmentation des autorisations de garanties PF et la mise sur pied de fonds KAMCO. Le gouvernement a indiqué qu’il entendait susciter ainsi de nouveaux flux de financements et renforcer la solidité financière en opérant une distinction de traitement entre les chantiers viables et les chantiers insolvables. Lors de la réunion du 3 juillet, les autorités ont déclaré : « Nous sollicitons la coopération du secteur financier afin que de nouveaux capitaux soient injectés de manière fluide dans les chantiers normaux et viables ».

Durant cette même période, la FSC a donc enjoint le secteur financier d’accroître l’offre de fonds de PF et a accordé un moratoire sur les exigences en capital pour les projets résidentiels, tout en imposant de nouveaux plafonds aux crédits immobiliers des sociétés spécialisées.

Adoption définitive prévue au premier trimestre prochain, consultation ouverte jusqu’au 2 décembre

La FSC a ouvert la période de préavis de révision réglementaire du 23 octobre au 2 décembre. Elle a indiqué qu’après examen par le Comité de rationalisation de la réglementation et vote de la FSC, la finalisation du texte interviendrait d’ici le premier trimestre de l’année prochaine.

Lors de l’adoption du texte sur la finance mutualiste en juin, la FSC avait fixé la date d’application au 1er avril 2027 « afin d’accorder un délai de préparation suffisant pour la mise en œuvre ». En revanche, le projet d’amendement pour les sociétés de crédit spécialisées ne mentionne ni date d’entrée en vigueur, ni mesures transitoires pour les entreprises dépassant déjà les limites, ni l’encours sectoriel des prêts à l’immobilier et à la construction par rapport aux actifs de crédit, ni le nombre d’établissements franchissant les plafonds.

Les demandes de renseignements relatives à ce projet d’amendement peuvent être adressées à la division de la finance des PME et non bancaire de la FSC (02-2100-2991, 2994) ainsi qu’au bureau de surveillance des institutions financières de crédit spécialisées du FSS (02-3145-7447).

Sources (KST)

• Policy Briefing Policy News (Commission des services financiers) · 2026-10-23 · La FSC renforce la réglementation sur les plafonds de prêts des sociétés de crédit spécialisées liés aux secteurs de l’immobilier et de la construction · https://m.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148974200&pageIndex=1&cateId=&repCode_P=&smenu=EDS01
• Communiqué de presse de la Commission des services financiers · 2026-07-03 · Organisation de la réunion d’examen de la situation du financement de projets (PF) immobiliers · https://www.fsc.go.kr/po010103/87252
• Communiqué de presse de la Commission des services financiers (publié sur le Centre d’information économique du KDI) · 2026-10-14 · Organisation de la réunion d’examen de la situation du financement de projets (PF) immobiliers et d’examen des mesures de soutien financier pour stimuler l’offre de logements · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=288009
• Communiqué de presse du Service de surveillance financière (publié sur le Centre d’information économique du KDI) · 2026-08-27 · Résultats d’exploitation des sociétés financières de crédit spécialisées au premier semestre 2026 [provisoire] · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285863
• Communiqué de presse de la Commission des services financiers · 2026-06-17 · La FSC adopte le projet d’amendement au « Règlement relatif à la surveillance du secteur de la finance mutualiste » · https://fsc.go.kr/po010103/87126
• Communiqué de presse conjoint du ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports, de la Commission des services financiers, du Bureau de coordination des politiques gouvernementales et du ministère de l’Économie et des Finances (publié sur le Centre d’information économique du KDI) · 2026-08-13 · Offre supplémentaire de 230 000 logements+α dans la région métropolitaine, accélération de l’offre de logements et renforcement du soutien financier pour les primo-accédants et les jeunes · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285383
• Communiqué de presse conjoint de 4 ministères dont le ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports (publié sur le Centre d’information économique du KDI) · 2026-08-13 · Offre supplémentaire de 230 000 logements+α dans la région métropolitaine, accélération de l’offre de logements et renforcement du soutien financier pour les primo-accédants et les jeunes (Document de la division de la politique du logement du ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285342
• Communiqué de presse de la Commission des services financiers · 2024-04-29 · Préavis de modification réglementaire concernant le projet d’amendement au « Règlement relatif à la surveillance des activités financières de crédit spécialisées » · https://www.fsc.go.kr/no010101/82183