与信専門金融会社のPF融資上限30％据え置き…相互金融・貯蓄銀行の20％より緩く施行日も未定

ソウル

クレジットカード会社やキャピタル会社などの与信専門金融会社（与専社）に対する不動産プロジェクトファイナンス（PF）融資の限度額が、与信性資産の30％のまま維持される。貯蓄銀行の水準に合わせて相互金融組合に設定されたPF限度額20％より10ポイント高い。金融委員会は10月23日、『与信専門金融業監督規程』の改正案を予告し、不動産業融資と建設業融資にそれぞれ30％の限度を、PFと不動産・建設業融資を合算した金額に50％の限度を新設すると発表した。金融委は「不動産関連業種に対する集中リスクを先制的に管理するため」と説明した。金融圏のPF融資延滞率は今年3月末に4.65％、6月末に4.56％であり、貯蓄銀行・与専社・相互金融が保有する土地担保融資の延滞率は3月末時点で31.88％まで上昇していた。

金融委、業種別限度を新設もPF限度は30％に据え置き

金融委の説明によると、与専社の不動産PF融資（債務保証を含む）は現行でも与信性資産の30％以内に制限されている。改正案はこのPF限度には手を付けなかった。その代わり、不動産業融資と建設業融資を個別に切り離し、それぞれ与信性資産の30％以内に制限する限度枠を新たに設けた。PF融資と不動産・建設業融資を合算した金額には50％の上限を課す。

金融委は改正の背景として金融業態間の規制の空白を挙げた。金融委は「貯蓄銀行や相互金融など他の業態とは異なり、不動産関連の業種別限度については個別の規制がなかった」と明らかにした。新たな限度枠の下でも、与専社は与信性資産の半分までをPFおよび不動産・建設業融資に充てることができる。

今回の改正案には、クレジットカード会社による決済代行（PG）業者の管理強化とレンタル事業規制の緩和も盛り込まれた。不動産への集中リスクに対処する条項と、レンタル営業を拡大させる条項が同一の告示改正案に盛り込まれた。

金融委、「先制的管理」掲げPG評価義務化とレンタル規制緩和を同時に提示

金融委は今回の改正の目的を3点に分けて説明した。不動産限度額の設定は「不動産関連業種に対する集中リスクを先制的に管理するため」である。PG評価の義務化は、オンライン上でPGを通じたカード決済代行取引が増加し、体系的な決済リスク管理が必要になったとの判断から出された。レンタル規制の緩和は、消費者の選択肢を広げ、レンタル市場の競争を活性化させるための措置だとした。

カード会社は今後、取引のあるPG社に対し、契約締結・更新時および契約期間中に四半期ごとに評価を行わなければならない。評価項目には、PG社の未精算や不法取引などの決済リスクが含まれる。金融委は評価・点検の結果に応じて、契約の不締結、更新の見送り、中途解約などの措置を義務付けると明らかにした。

レンタルについては規制が緩和される。金融委は2024年4月29日に同様の監督規程改正案を予告した際、レンタル業を流動化付随業務に含める代わり、流動化されたレンタル資産も従来のレンタル取扱限度に含めることで過剰な取り扱いを防ぐとしていた。現行では、全レンタル資産の四半期中平均残高がリース資産の平均残高以内に制限されている。改正案は、全体の取扱限度を「リース＋割賦金融資産」の範囲内に拡大しつつもリース資産を超えない範囲に限定し、物件別の取扱限度規制は撤廃する。ただし、中小規模事業者中心の短期レンタル市場への参入は引き続き禁止する。レンタルを取り扱う与専社は、資金調達余力が乏しい中小レンタカー会社に限度貸出を拡大し、借入元本の償還を猶予するほか、整備や事故代車などの短期レンタル需要を中小レンタカー会社と連携させる共生体系を構築する計画だと金融委は付け加えた。

政策ブリーフィングに掲載された金融委の資料には、李億遠金融委員長が9月10日に京畿道金浦市の豊舞駅勢圏都市開発事業の現場を訪れて開催したPF事業場懇談会の写真が参考写真として添付された。

相互金融は4カ月前にPF20％に制限、与専社は30％にとどまる

与専社より先に改定された相互金融の規程と比較すると、その差が浮き彫りになる。金融委は6月17日の定例会議で『相互金融業監督規程』改正案を議決した。信協・農協・水協・森林組合の不動産PF融資を総融資額の20％以内に制限し、不動産業・建設業・不動産PFの合算融資を総融資額の50％以内に制限する内容だ。金融委は当時、PFの20％限度について「貯蓄銀行と同等」の水準であると明らかにした。この限度規制は2027年4月1日に施行される。不動産・建設業の従事者を共通の絆とする職場・団体組合は、不動産業・建設業の融資限度適用の対象外となる。

相互金融の改正は、2025年12月22日の相互金融政策協議会で発表された制度改善策の後続措置だった。相互金融は発表から議決まで約6カ月を要したが、与専社の改正案はその議決から4カ月後に予告段階に入った。合算限度は両業態とも50％で同一である。しかし、PF単独の限度は相互金融・貯蓄銀行が20％、与専社が30％となっている。

基準となる資産も異なる。相互金融の限度は総融資額を、与専社の限度は与信性資産を基準としている。

相互金融の改正案は限度規制にとどまらなかった。「固定以下」に分類されてから長期間経過した不動産PF融資については、最終担保評価額を回収予想価額として使用できないようにし、金融委の表現によれば「リスクに比例した貸倒引当金」を積み立てるよう義務付けた。延滞がない融資や延滞期間が3カ月未満の融資、訴訟などにより競売・公売が不可能な融資は例外となる。信協の総資産に対する純資本比率の勧告基準は2028年の2.5％から2031年の4％へと年々引き上げられ、要求基準は2028年の-2.5％から2031年には0％へと引き上げられる。相互金融中央会の経営指導比率は「貯蓄銀行水準の7％」に引き上げられるが、信協は2028年までに、農協・水協は2032年までに7％に合わせ、森林組合は2034年から7％を適用する。これに対し、与専社改正案の不動産項目は業種別限度の新設にとどまった。

中小金融圏の土地担保融資延滞率は31.88％まで上昇

金融委が7月3日午後2時に金融委大会議室で開催した不動産PF状況点検会議の資料によると、貯蓄銀行・与専社・相互金融による土地担保融資10.4兆ウォンの延滞率は3月末時点で31.88％となり、前四半期比で2.20ポイント上昇した。金融委は「分母である融資残高が減少し、延滞額が小幅に増加したため」と説明した。

全金融圏のPF指標も第1四半期に悪化した。PF融資残高115.5兆ウォンの延滞率は4.65％で、前四半期より0.77ポイント上昇した。金融委は主な原因として「季節的要因」を挙げた。事業性評価で「留意（C）」または「不良懸念（D）」に分類された与信は16.4兆ウォンで、PFエクスポージャー全体（169.8兆ウォン）の9.6％を占め、1四半期で1.7兆ウォン増加した。金融委は、3月末のエクスポージャーが前四半期より4.5兆ウォン減少した理由として、事業完了および整理・再編の規模が新規取扱規模を上回った点を挙げた。

引当金は10.8兆ウォンで前四半期並みにとどまった。不良与信が増加したことでカバレッジ比率は73.5％から65.8％に低下し、PFの固定以下与信比率は9.30％から10.04％へ上昇した。不良事業場の整理・再編は3月末時点で累計18.9兆ウォンに達した。このうち整理が13.6兆ウォン（約72％）、再編が5.3兆ウォン（約28％）である。しかし、第1四半期の実績は0.4兆ウォンにとどまり、前四半期の2.0兆ウォンから大幅に減少した。金融委は同資料で、第1四半期のPF新規取扱額が16.8兆ウォンと前年同期比5.6兆ウォン（50％）増加し、金融圏の延滞債権は5.37兆ウォンと前年同期の5.40兆ウォンから小幅に減少したと明らかにした。

この会議で民間専門家らはPF市場の安定傾向を認めつつも、「過去の不良化を繰り返してはならない」と指摘した。大韓建設協会、韓国住宅協会、韓国ディベロッパー協会が出席した席上で、建設業界は「工事費の上昇傾向の継続や市中金利の上昇などにより、資金調達の困難に直面する事業場が増加している」と述べた。会議は金融委事務総長が主宰した。金融委の金融政策局長、金融政策課長、中小金融課長、金融監督院の消費者保護総括副院長補、監督革新局長、中小金融検査第1局長、財政経済部、国土交通部、韓国銀行、韓国住宅金融公社、韓国資産管理公社（KAMCO）、韓国金融研究院、銀行連合会、金融投資協会、与信金融協会、貯蓄銀行中央会、セマウル金庫中央会、韓国建設産業研究院、新韓銀行、ハナ銀行、ナイス信用評価の関係者が出席した。

金融委はこの会議で、時限的な規制緩和措置9件のうち6件を今年12月まで延長した。金融投資業態の純資本比率（NCR）緩和措置3件は延長対象から除外され、既存のエクスポージャーにのみ満期まで緩和を維持することとした。除外された3件は、自社保証PF-ABCPの買い取り、居住用不動産融資、債務保証の融資転換に適用されていたNCRリスクウェイト緩和である。新規エクスポージャーには全面改編される不動産NCR制度が適用される。延長対象となった6件は、役職員の免責と資産健全性の別異分類の許容（共通）、現先（RP）売却の認定とK-ICSリスク係数の緩和（保険）、有価証券保有限度の緩和と営業区域内信用供与限度の緩和（貯蓄銀行）である。延長された6件の正常化時期については、「2026年下半期の不動産PF情勢を勘案して」判断するとした。

6月末の指標は多少改善した。金融委が10月14日に発表した点検会議資料によると、PFエクスポージャーは168.8兆ウォンで前四半期より1.0兆ウォン減少し、PF融資残高は115.8兆ウォンと2023年末以降で初めて増加に転じた。金融委は新規資金の供給も拡大したと明らかにした。延滞率は4.56％、留意・不良懸念の与信は15.1兆ウォン（全体の9.0％）に低下し、整理・再編の累計実績は19.7兆ウォンとなった。金融委は「PF市場の健全性改善が持続している」と評価した。

非カード系与専社の延滞率、半年で0.18ポイント上昇

金融監督院が8月27日に発表した『2026年上半期与信専門金融会社営業実績』によると、キャピタル会社など非カード系与専社の6月末の延滞率は2.29％だった。昨年末より0.18ポイント上昇した。固定以下与信比率も2.85％で0.19ポイント上がった。

同期間における非カード系与専社の当期純利益は2兆2,352億ウォンで、前年同期比4,523億ウォン（25.4％）増加した。貸倒引当金積立率は133.0％、調整自己資本比率は19.1％で、いずれも規制比率を上回った。専業カード会社のカード債権延滞率は1.61％で昨年末より0.07ポイント上昇した。ショッピング枠債権の延滞率は0.86％、カードローン債権の延滞率は3.35％で、それぞれ0.05ポイント、0.14ポイント上昇した。カード会社の固定以下与信比率は1.13％と小幅に低下した。専業カード会社の当期純利益は1兆2,934億ウォンで683億ウォン（5.6％）増加した。金管院は加盟店手数料収益や割賦カード手数料収益の増加を要因として挙げる一方、カード費用および販売管理費の上昇により総費用も増加したと明らかにした。

金管院は、カード会社および非カード会社の収益性推移を綿密にモニタリングし、自主的な債務調整の活性化と不良懸念債権の管理強化を通じて健全性を管理していくと表明した。金融委による2回のPF点検会議資料の本文では、与専社は貯蓄銀行や相互金融とともに「中小金融会社」の数値として一括して提示された。

金融委、同月に住宅事業場PFの自己資本比率規制を2年猶予

与専社の限度規制強化が予告される9日前、金融委はPF規制の施行を延期する決定を下していた。10月14日の点検会議で、金融委は「住宅事業場PFの自己資本比率規制は2年間猶予することを確定」した。非住宅事業場については当初の計画通り2027年から施行する。

この決定は、8月13日に発表された政府合同の住宅供給対策の延長線上にある。国土交通部、金融委、国務調整室、財政経済部は当時、首都圏への23万戸＋αの追加供給とともに『不動産市場安定に向けた金融総合対策』を発表し、「不動産PF保証および資金供給の拡大」を前面に押し出した。家計負債の増加率は3％水準で管理するとした。政府はこの対策について「2022年以降継続している住宅供給の縮小を解消するために」用意したと説明した。金融総合対策には整備事業の保証商品の新設や移転費融資など民間金融支援の拡大が盛り込まれ、DSR（総負債元利金返済比率）などの規制により投機や家計負債を抑制する内容も含まれた。政府は2026〜2030年に首都圏で135万戸の着工を目指す目標の実効性を高めるためとして、汎政府住宅迅速供給点検会議も新設した。金融委の10月14日の会議の公式名称も『不動産PF状況点検会議兼住宅供給促進に向けた金融支援対策点検会議』であった。

10月14日の会議資料は、8・13対策の後続措置として、首都圏の規制地域内にある279の事業場ごとの密着管理、PF金融困難解消センターの運営、PF保証承認の拡大、KAMCOファンドの組成を列挙した。政府はこれらを通じて新規資金の供給を誘導し、正常事業場と不良事業場を差別化して管理することで健全性を強化するとした。7月3日の会議で政府側は「正常事業場に新規資金が円滑に供給されるよう金融圏の協力を要請する」と述べていた。

金融委は同時期に、金融圏に対してPF資金の供給拡大を要請し住宅事業場の自己資本比率規制を猶予する一方で、与専社の不動産融資には新たな上限を設けた。

改正完了は来年第1四半期を予定、意見公募は12月2日まで受付

金融委は10月23日から12月2日まで規程変更を予告する。その後、規制合理化委員会の審査と金融委の議決を経て、来年第1四半期までに改正を終える予定であると明らかにした。

相互金融は6月の議決時、「十分な履行準備期間を付与するため」施行日を2027年4月1日と個別に定めた。与専社の改正案には、施行日、すでに限度を超過している会社に対する経過措置、業界全体の不動産・建設業融資残高および与信性資産に対する比率、限度を超過している会社の数などは記載されていない。

改正案に関する問い合わせ先は、金融委中小金融課（02-2100-2991, 2994）および金管院与信専門金融監督局（02-3145-7447）である。

出所（KST）

• 政策ブリーフィング 政策ニュース（金融委員会） · 2026-10-23 · 金融委、与信専門金融会社の不動産・建設業関連融資限度規制を強化 · https://m.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148974200&pageIndex=1&cateId=&repCode_P=&smenu=EDS01
• 金融委員会 報道資料 · 2026-07-03 · 不動産プロジェクトファイナンス（PF）状況点検会議を開催 · https://www.fsc.go.kr/po010103/87252
• 金融委員会 報道資料（KDI経済情報センター掲載） · 2026-10-14 · 不動産プロジェクトファイナンス（PF）状況点検会議兼住宅供給促進に向けた金融支援対策点検会議を開催 · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=288009
• 金融監督院 報道資料（KDI経済情報センター掲載） · 2026-08-27 · 2026年上半期与信専門金融会社営業実績［暫定］ · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285863
• 金融委員会 報道資料 · 2026-06-17 · 『相互金融業監督規程』改正案を金融委で議決 · https://fsc.go.kr/po010103/87126
• 国土交通部・金融委員会・国務調整室・財政経済部 報道資料（KDI経済情報センター掲載） · 2026-08-13 · 首都圏23万戸＋α追加供給、住宅供給促進および青年など実需要者への金融支援強化 · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285383
• 国土交通部など4省庁 報道資料（KDI経済情報センター掲載） · 2026-08-13 · 首都圏23万戸＋α追加供給、住宅供給促進および青年など実需要者への金融支援強化（国土交通部住宅政策課資料） · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285342
• 金融委員会 報道資料 · 2024-04-29 · 『与信専門金融業監督規程』改正案 規程変更予告 · https://www.fsc.go.kr/no010101/82183