Teto de PF para empresas de crédito especializado é mantido em 30%… Mais brando que os 20% de cooperativas e bancos de poupança, e sem data de vigência

SEUL

O limite de empréstimos para financiamento de projetos imobiliários (PF) concedidos por empresas especializadas em crédito financeiro, como administradoras de cartões de crédito e sociedades de financiamento, permanecerá em 30% de seus ativos de crédito. O índice é 10 pontos percentuais superior ao teto de 20% para PF estipulado para cooperativas de crédito mútuo, alinhado ao patamar dos bancos de poupança. Em 23 de outubro, a Comissão de Serviços Financeiros (FSC) publicou o aviso prévio de uma proposta de emenda ao “Regulamento de Supervisão do Setor Especializado de Crédito Financeiro”, informando que estabelecerá novos limites separados de 30% para empréstimos ao setor imobiliário e ao setor de construção, além de um limite conjunto de 50% para a soma dos empréstimos de PF com os setores imobiliário e de construção. A FSC explicou que a medida busca “gerenciar preventivamente os riscos de concentração ligados a setores relacionados ao mercado imobiliário”. No fim de março deste ano, a taxa de inadimplência em empréstimos de PF em todo o setor financeiro estava em 4,65% e, no fim de junho, em 4,56%, enquanto a inadimplência dos empréstimos com garantia em terrenos mantidos por bancos de poupança, empresas especializadas em crédito e cooperativas de crédito mútuo havia chegado a 31,88% no término de março.

FSC estabelece novos limites setoriais, mas mantém teto de PF em 30%

De acordo com a FSC, os empréstimos imobiliários de PF (incluindo garantias de dívida) concedidos por empresas especializadas em crédito financeiro já são limitados atualmente a 30% de seus ativos de crédito. A proposta de emenda não alterou esse limite de PF. Em vez disso, estabeleceu novos limites separados que restringem os empréstimos ao setor imobiliário e os empréstimos ao setor de construção a 30% dos ativos de crédito cada um. Um teto combinado de 50% incidirá sobre o valor agregado dos empréstimos de PF somados aos créditos dos setores imobiliário e de construção.

A FSC apontou a disparidade entre os setores financeiros como motivo da revisão. O órgão afirmou que, “diferentemente de outros setores, como bancos de poupança e cooperativas de crédito mútuo, não havia regulamentação específica sobre limites por setor de atividade ligados ao setor imobiliário”. Mesmo sob o novo teto, as empresas especializadas em crédito financeiro poderão destinar até a metade de seus ativos de crédito para operações somadas de PF e empréstimos à construção e ao setor imobiliário.

A emenda também incluiu o reforço da supervisão de intermediadoras de pagamento (PG) por administradoras de cartões e a flexibilização das regras para o setor de locação (rental). Cláusulas que tratam da concentração no setor imobiliário e dispositivos que ampliam as operações de locação foram agrupados na mesma revisão regulatória.

FSC cita “gestão preventiva” e apresenta avaliação obrigatória de PGs junto com flexibilização de locação

A FSC dividiu os objetivos da emenda em três frentes. Os tetos imobiliários visam a “gerenciar preventivamente os riscos de concentração ligados a setores relacionados ao mercado imobiliário”. A obrigatoriedade de avaliação das empresas de PG decorre da percepção de que a expansão das transações de pagamento com cartão intermediadas online por PGs exige uma gestão estruturada de risco de liquidação. Já a flexibilização das locações foi descrita como uma medida para ampliar a escolha do consumidor e dinamizar a concorrência no mercado do segmento.

A partir de agora, as administradoras de cartão de crédito deverão avaliar as empresas de PG com as quais operam tanto na assinatura e renovação de contratos quanto trimestralmente durante a vigência contratual. Os critérios de avaliação incluirão riscos de liquidação, como pendências de repasse e transações ilegais por parte das PGs. A FSC anunciou que tornará obrigatórias medidas como a recusa na celebração, não renovação ou rescisão antecipada de contratos com base nos resultados das avaliações e fiscalizações.

As normas para o segmento de locação serão atenuadas. Ao emitir o aviso prévio de alteração do mesmo regulamento de supervisão em 29 de abril de 2024, a FSC havia informado que classificaria a atividade de locação como operação acessória de securitização, mas que incluiria os ativos securitizados no limite vigente de volume para impedir a expansão desmedida. Atualmente, a média trimestral do saldo total de ativos de locação está restrita à média do saldo de ativos de leasing. A emenda amplia o teto operacional geral para a soma dos “ativos de leasing e financiamento parcelado” — mantendo o teto limitado de modo a não exceder os ativos de leasing — e elimina o controle por tipo de bem. Contudo, o ingresso no mercado de locação de curto prazo, dominado por pequenas e médias empresas, continuará vetado. A FSC acrescentou que as empresas especializadas em crédito financeiro atuantes em locação planejam estruturar um sistema de cooperação com locadoras de veículos de pequeno e médio porte com dificuldades de captação, ampliando linhas de crédito, postergando amortizações de principal e repassando demandas de curto prazo, como manutenção e veículos reserva para sinistros.

Nos materiais de divulgação oficial da FSC publicados no portal de comunicação governamental foi anexada como foto de referência uma imagem da mesa-redonda promovida pelo presidente da FSC, Lee Eog-weon, em 10 de setembro, durante visita às obras de desenvolvimento urbano da área da estação Pungmu, em Gimpo, província de Gyeonggi.

Cooperativas de crédito tiveram teto de 20% para PF há quatro meses; empresas especializadas permanecem em 30%

As diferenças tornam-se nítidas quando comparadas às regras das cooperativas de crédito mútuo, reformuladas anteriormente. Em reunião ordinária no dia 17 de junho, a FSC aprovou a emenda ao “Regulamento de Supervisão do Setor de Cooperativas de Crédito Mútuo”. A norma limitou os empréstimos imobiliários de PF da Federação Nacional das Cooperativas de Crédito (Shinhyup), NongHyup, Suhyup e da Federação Nacional das Cooperativas Florestais a 20% do total de empréstimos, restringindo a soma de crédito imobiliário, de construção civil e PF imobiliário a 50% da carteira total. À época, a FSC declarou que o limite de 20% para PF correspondia ao “mesmo nível aplicado aos bancos de poupança”. Essa exigência entrará em vigor em 1º de abril de 2027. Cooperativas profissionais ou setoriais compostas por trabalhadores da construção civil e do mercado imobiliário ficam dispensadas do cumprimento do teto por setor.

A alteração para as cooperativas de crédito mútuo foi desdobramento do plano de aprimoramento institucional divulgado em 22 de dezembro de 2025 pelo Conselho de Políticas para Cooperativas de Crédito Mútuo. O processo das cooperativas levou cerca de seis meses do anúncio à deliberação formal, enquanto a minuta para as empresas especializadas em crédito financeiro entrou na fase de consulta quatro meses após aquela aprovação. O limite global combinado é idêntico em ambos os setores, estabelecido em 50%. Entretanto, o teto isolado para PF é de 20% em cooperativas e bancos de poupança, frente aos 30% das empresas de crédito especializado.

A base de cálculo dos ativos também diverge: o limite das cooperativas toma por referência o total de empréstimos, ao passo que o das empresas especializadas em crédito baseia-se nos ativos de crédito.

A reforma nas cooperativas não se resumiu a tetos de crédito. Para operações de PF imobiliário classificadas como “subpadrão ou inferiores” há muito tempo, o valor final da avaliação das garantias não poderá mais ser usado como valor estimado de recuperação, obrigando a constituição de “provisões para perdas de crédito proporcionais ao risco”, na definição da FSC. Foram dispensados empréstimos sem atrasos ou com inadimplência inferior a três meses, bem como operações com execuções ou leilões inviabilizados por litígios judiciais. A recomendação para o índice de capital líquido sobre os ativos totais da Shinhyup será elevada anualmente de 2,5% em 2028 para 4% até 2031, enquanto o índice mínimo obrigatório subirá de -2,5% em 2028 para 0% até 2031. O índice de orientação de gestão para federações centrais de cooperativas será elevado para “7%, mesmo patamar dos bancos de poupança”, devendo ser atingido pela Shinhyup até 2028, pela NongHyup e Suhyup até 2032 e pelas cooperativas florestais a partir de 2034. Em contraste, os itens imobiliários da emenda voltada às empresas de crédito especializado restringiram-se à criação de tetos por atividade econômica.

Inadimplência de crédito com garantia em terrenos no setor não bancário sobe para 31,88%

Segundo dados da reunião de acompanhamento da situação do PF imobiliário, promovida pela FSC às 14h do dia 3 de julho em seu auditório principal, a taxa de inadimplência sobre os 10,4 trilhões de wons em empréstimos com garantia em terrenos detidos por bancos de poupança, empresas de crédito especializado e cooperativas de crédito alcançou 31,88% no fim de março, avanço de 2,20 pontos percentuais em relação ao trimestre anterior. A FSC justificou que “a contração do saldo total de empréstimos — o denominador — coincidiu com uma ligeira alta no montante em atraso”.

Os indicadores de PF para todo o sistema financeiro também pioraram no primeiro trimestre. O saldo de empréstimos de PF de 115,5 trilhões de wons registrou taxa de inadimplência de 4,65%, aumento de 0,77 ponto percentual ante o trimestre anterior. A FSC apontou “fatores sazonais” como causa principal. O volume de crédito categorizado como de “atenção” (C) ou “risco de insolvência” (D) nas avaliações de viabilidade chegou a 16,4 trilhões de wons, correspondendo a 9,6% da exposição total de 169,8 trilhões de wons em PF — expansão de 1,7 trilhão de wons em um trimestre. A FSC argumentou que a redução de 4,5 trilhões de wons na exposição total ao final de março em comparação com o trimestre prévio ocorreu porque o ritmo de conclusão de obras, liquidações e reestruturações superou o de novas concessões.

O volume de provisões estabilizou-se em relação ao trimestre anterior, em 10,8 trilhões de wons. Com o avanço das operações problemáticas, o índice de cobertura baixou de 73,5% para 65,8%, enquanto a proporção de créditos de PF subpadrão ou inferiores passou de 9,30% para 10,04%. O volume acumulado de liquidações e reestruturações de empreendimentos problemáticos totalizou 18,9 trilhões de wons até o fim de março. Desse total, as liquidações representaram 13,6 trilhões de wons (cerca de 72%) e as reestruturações, 5,3 trilhões de wons (cerca de 28%). No entanto, o montante executado no primeiro trimestre foi de apenas 0,4 trilhão de wons, forte retração frente aos 2,0 trilhões de wons apurados no trimestre anterior. No mesmo documento, a FSC assinalou que o volume de novas contratações de PF no primeiro trimestre somou 16,8 trilhões de wons, alta de 5,6 trilhões de wons (50%) sobre o ano anterior, enquanto os títulos com pagamentos em atraso no sistema financeiro atingiram 5,37 trilhões de wons, leve recuo comparado aos 5,40 trilhões de wons do mesmo intervalo de 2025.

Durante a reunião, especialistas do setor privado reconheceram a estabilidade do mercado de PF, mas advertiram que “a repetição de crises do passado precisa ser evitada”. Diante de representantes da Associação de Construção da Coreia, da Associação Habitacional da Coreia e da Associação de Desenvolvedores Imobiliários da Coreia, o setor da construção civil apontou que “a alta contínua nos custos das obras e a elevação dos juros no mercado têm aumentado o número de empreendimentos com dificuldades de financiamento”. O encontro foi presidido pelo secretário-geral da FSC. Participaram diretores de política financeira e de instituições de médio e pequeno porte da FSC; dirigentes de proteção ao consumidor e fiscalização do Serviço de Supervisão Financeira (FSS); integrantes do Ministério da Economia e Finanças, Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte, Banco da Coreia, Corporação de Financiamento Habitacional da Coreia, Corporação de Gestão de Ativos da Coreia (KAMCO), Instituto de Finanças da Coreia; lideranças da Federação dos Bancos da Coreia, Associação de Investimento Financeiro da Coreia, Associação de Financiamento de Crédito, Federação dos Bancos de Poupança da Coreia, Federação Central de Cooperativas de Crédito Comunitário (KFCC); pesquisadores do Instituto de Economia e Pesquisa da Construção da Coreia; além de representantes dos bancos Shinhan e Hana e da NICE Investors Service.

Na ocasião, a FSC prorrogou até dezembro deste ano seis das nove medidas de desregulamentação temporária vigentes. Três medidas que abrandavam o Índice de Capital Líquido (NCR) para o segmento de intermediação e investimento financeiro ficaram de fora da extensão, tendo o alívio mantido apenas até o vencimento das exposições já existentes. As três dispensas excluídas compreendiam o abrandamento do peso de risco do NCR para aquisição de títulos de securitização PF-ABCP com garantia própria, empréstimos imobiliários residenciais e conversão de garantias em crédito. Novas exposições passarão a ser regidas pelo futuro marco reformulado de NCR imobiliário. As seis regras mantidas envolvem a isenção de responsabilidade para executivos e funcionários e a permissão para classificação separada da qualidade dos ativos (comuns a todos os setores); autorização de operações compromissadas (RP) e flexibilização de fatores de risco do K-ICS (para o setor segurador); e alívio nos limites de posse de títulos e no teto de concessão de crédito nas regiões de atuação (para bancos de poupança). A FSC informou que deliberará sobre a normalização definitiva dessas seis regras “considerando as condições do PF imobiliário no segundo semestre de 2026”.

Os números de encerramento de junho mostraram recuperação moderada. De acordo com informações da reunião de acompanhamento divulgadas pela FSC em 14 de outubro, a exposição em PF atingiu 168,8 trilhões de wons, baixa de 1,0 trilhão de wons em relação ao trimestre anterior, e a carteira de empréstimos de PF fechou em 115,8 trilhões de wons, registrando a primeira elevação desde o final de 2023. O órgão governamental relatou ampliação no fornecimento de novos recursos. A taxa de inadimplência recuou para 4,56%, o crédito sob atenção ou com risco de insolvência diminuiu para 15,1 trilhões de wons (9,0% do montante total) e as reestruturações e liquidações somadas atingiram 19,7 trilhões de wons. A avaliação da FSC foi de que “a melhora da solidez no mercado de PF tem se mantido contínua”.

Inadimplência das empresas especializadas de crédito não emissoras de cartão sobe 0,18 ponto em seis meses

Segundo o relatório “Desempenho Operacional das Empresas Especializadas em Crédito Financeiro no Primeiro Semestre de 2026”, divulgado pelo Serviço de Supervisão Financeira (FSS) em 27 de agosto, o índice de inadimplência das instituições não emissoras de cartões — como as financeiras e de capitalização — ficou em 2,29% ao fim de junho. O valor superou em 0,18 ponto percentual o patamar do fechamento do ano anterior. O índice de operações subpadrão ou inferiores também avançou 0,19 ponto percentual, alcançando 2,85%.

No mesmo período, o lucro líquido dessas instituições atingiu 2,2352 trilhões de wons, elevação de 452,3 bilhões de wons (25,4%) em relação a 2025. O índice de provisionamento para perdas foi de 133,0% e o índice de capital próprio ajustado situou-se em 19,1%, ambos superando as exigências regulatórias. A inadimplência na carteira de títulos das administradoras especializadas em cartões ficou em 1,61%, alta de 0,07 ponto percentual ante o fim do ano passado. O atraso em transações com compras no crédito foi de 0,86% e nos empréstimos via cartão atingiu 3,35%, acréscimos de 0,05 e 0,14 ponto percentual, respectivamente. A taxa de créditos subpadrão e inferiores dessas administradoras recuou discretamente para 1,13%. O lucro líquido das empresas exclusivas de cartão totalizou 1,2934 trilhão de wons, incremento de 68,3 bilhões de wons (5,6%). O FSS apontou o crescimento das receitas de tarifas de credenciamento e de parcelamento como justificativa, embora tenha salientado que as despesas totais subiram devido a maiores custos com cartões e despesas administrativas e com vendas.

O FSS comunicou que monitorará atentamente a trajetória de rentabilidade de todas as empresas de crédito especializado e atuará na gestão de solidez incentivando renegociações internas de dívidas e o controle rigoroso de ativos com risco de inadimplência. Nos relatórios das duas reuniões sobre PF, a FSC agrupou as companhias de crédito especializado com bancos de poupança e cooperativas de crédito sob o indicador geral de “instituições financeiras de médio e pequeno porte”.

No mesmo mês, FSC adia por dois anos exigências de capital para PF residencial

Nove dias antes de anunciar os novos limites para as companhias de crédito especializado, a FSC optou por postergar a aplicação de uma exigência regulatória central em PF. Na reunião de monitoramento de 14 de outubro, o órgão “definiu a prorrogação por dois anos da exigência de índice de capital próprio para PF de empreendimentos residenciais”. Para projetos não residenciais, o calendário original prevê vigência a partir de 2027.

A decisão integra o pacote governamental conjunto de oferta imobiliária divulgado em 13 de agosto. Naquela oportunidade, o Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte, a FSC, o Escritório de Coordenação de Políticas Governamentais e o Ministério da Economia e Finanças anunciaram o fornecimento de 230 mil unidades habitacionais adicionais na região metropolitana de Seul, além do “Plano Financeiro Abrangente para Estabilização do Mercado Imobiliário”, destacando a “expansão de garantias e da concessão de liquidez para PF imobiliário”. O crescimento do endividamento das famílias seria mantido em torno de 3%. O Executivo declarou que a intervenção foi estruturada “para sanar a contração da oferta habitacional observada desde 2022”. O pacote financeiro integrou a criação de novas linhas de garantia para projetos de revitalização urbana e o aumento do crédito privado para cobrir despesas de reassentamento, ao mesmo tempo em que adotou ferramentas como o DSR para conter a especulação e o endividamento familiar. Para dar tração à meta de iniciar a construção de 1,35 milhão de unidades na área metropolitana entre 2026 e 2030, criou-se também uma comissão interministerial de verificação de fornecimento habitacional célere. A sessão de 14 de outubro da FSC foi denominada oficialmente “Reunião de Acompanhamento do PF Imobiliário e de Medidas de Apoio Financeiro para Fomento à Oferta Habitacional”.

O relatório dessa reunião elencou, como ações decorrentes do plano de 13 de agosto, o acompanhamento minucioso de 279 canteiros de obras em áreas reguladas na região metropolitana, a estruturação de um Centro de Resolução de Dificuldades em PF, a ampliação de concessões de garantias e a capitalização de fundos da KAMCO. O governo afirmou que essas frentes incentivarão a entrada de novo capital e diferenciarão o tratamento entre projetos viáveis e insolventes, fortalecendo a segurança financeira. No encontro de 3 de julho, representantes governamentais apelaram: “Pedimos a colaboração do setor financeiro para que recursos frescos cheguem sem percalços aos empreendimentos em situação regular”.

Paralelamente à cobrança por ampliação de crédito em PF e à concessão de carência nas regras de capital próprio para projetos residenciais, a FSC formalizou a introdução de novos tetos ao endividamento concedido por empresas especializadas no mercado imobiliário.

Conclusão da revisão está prevista para o primeiro trimestre; consultas públicas terminam em 2 de dezembro

O período de consulta prévia da proposta da FSC vai de 23 de outubro a 2 de dezembro. A previsão informada é de que, após a avaliação do Comitê de Racionalização Regulatória e deliberação da FSC, os trâmites de revisão sejam concluídos até o primeiro trimestre do próximo ano.

Na deliberação das cooperativas de crédito mútuo em junho, fixou-se a data de início para 1º de abril de 2027 “com o objetivo de assegurar prazo suficiente de adequação”. A proposta para as empresas de crédito especializado, contudo, não traz definição sobre a data de entrada em vigor, regras de transição para entidades que já superem os limites, montante global emprestado pelos setores imobiliário e de construção e sua proporção em relação aos ativos de crédito, tampouco a quantidade de instituições que extrapolam os tetos propostos.

Dúvidas sobre o texto podem ser encaminhadas à Divisão de Finanças de Médio e Pequeno Porte da FSC (02-2100-2991, 2994) e ao Departamento de Supervisão de Crédito Especializado do FSS (02-3145-7447).

Fontes (KST)

• Notícias de Políticas Públicas (Comissão de Serviços Financeiros) · 23-10-2026 · FSC reforça restrições aos limites de empréstimos das empresas especializadas em crédito financeiro para os setores imobiliário e de construção civil · https://m.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148974200&pageIndex=1&cateId=&repCode_P=&smenu=EDS01
• Comunicado à Imprensa da Comissão de Serviços Financeiros · 03-07-2026 · Realização de reunião de acompanhamento da situação do financiamento de projetos (PF) imobiliários · https://www.fsc.go.kr/po010103/87252
• Comunicado à Imprensa da Comissão de Serviços Financeiros (Publicado no Centro de Informações Econômicas do KDI) · 14-10-2026 · Realização de reunião de acompanhamento do financiamento de projetos (PF) imobiliários e de medidas de apoio financeiro para fomento à oferta habitacional · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=288009
• Comunicado à Imprensa do Serviço de Supervisão Financeira (Publicado no Centro de Informações Econômicas do KDI) · 27-08-2026 · Desempenho operacional das empresas especializadas em crédito financeiro no primeiro semestre de 2026 [Provisório] · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285863
• Comunicado à Imprensa da Comissão de Serviços Financeiros · 17-06-2026 · FSC aprova emenda ao “Regulamento de Supervisão do Setor de Cooperativas de Crédito Mútuo” · https://fsc.go.kr/po010103/87126
• Comunicado à Imprensa do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte, Comissão de Serviços Financeiros, Escritório de Coordenação de Políticas Governamentais e Ministério da Economia e Finanças (Publicado no Centro de Informações Econômicas do KDI) · 13-08-2026 · Oferta adicional de mais de 230 mil unidades na região metropolitana, aceleração da oferta habitacional e fortalecimento do suporte financeiro a compradores reais, incluindo jovens · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285383
• Comunicado Conjunto de 4 Ministérios, incluindo Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte (Publicado no Centro de Informações Econômicas do KDI) · 13-08-2026 · Oferta adicional de mais de 230 mil unidades na região metropolitana, aceleração da oferta habitacional e fortalecimento do suporte financeiro a compradores reais, incluindo jovens (Material da Divisão de Política Habitacional do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285342
• Comunicado à Imprensa da Comissão de Serviços Financeiros · 29-04-2024 · Aviso prévio de alteração regulatória para emenda ao “Regulamento de Supervisão do Setor Especializado de Crédito Financeiro” · https://www.fsc.go.kr/no010101/82183