Лимит проектного финансирования для кредитных компаний остался на уровне 30% — мягче 20% для взаимного финансирования и сбербанков, а дата вступления в силу не определена

СЕУЛ

Лимит по кредитам на проектное финансирование (PF) в сфере недвижимости для специализированных кредитно-финансовых компаний, включая карточные и кэпитал-компании, сохранится на уровне 30% от их кредитных активов. Это на 10 процентных пунктов выше 20-процентного потолка PF, установленного для кооперативов взаимного финансирования в соответствии со стандартами сберегательных банков. 23 октября Комиссия по финансовым услугам (FSC) опубликовала предварительное уведомление о поправках к «Правилам надзора за специализированной кредитно-финансовой деятельностью», объявив о введении отдельных лимитов в 30% для кредитов сектору недвижимости и строительному сектору соответственно, а также совокупного лимита в 50% на общий объем кредитования PF, недвижимости и строительства. В FSC пояснили, что данная мера направлена «на упреждающее управление рисками концентрации в отраслях, связанных с недвижимостью». По состоянию на конец марта текущего года уровень просроченной задолженности по PF-кредитам в финансовом секторе составлял 4,65%, на конец июня — 4,56%, тогда как просрочка по кредитам под залог земли у сберегательных банков, специализированных кредитно-финансовых компаний и институтов взаимного финансирования на конец марта подскочила до 31,88%.

FSC вводит новые отраслевые лимиты, сохраняя потолок по PF на уровне 30%

По данным FSC, кредиты на проектное финансирование недвижимости (включая долговые гарантии), предоставляемые специализированными кредитно-финансовыми компаниями, в настоящее время ограничены 30% от объема их кредитных активов. Законопроект оставил данный лимит PF без изменений. Вместо этого вводятся новые раздельные лимиты, ограничивающие кредитование сферы недвижимости и строительной отрасли пределами 30% кредитных активов для каждого направления. На совокупную сумму займов PF, сектора недвижимости и строительного сектора налагается общий верхний предел в 50%.

В качестве предпосылки для пересмотра правил FSC сослалась на регуляторный пробел между различными сегментами финансового рынка. В комиссии заявили: «В отличие от других секторов, таких как сберегательные банки и взаимное финансирование, отдельных норм, регулирующих отраслевые лимиты, связанные с недвижимостью, не существовало». В рамках новых правил специализированные кредитно-финансовые компании по-прежнему смогут направлять до половины своих кредитных активов на финансирование PF, недвижимости и строительства в совокупности.

В пакет поправок также вошли меры по усилению контроля карточных компаний за платежными шлюзами (PG) и смягчение регулирования рынка проката и аренды оборудования. Нормы, направленные на борьбу с чрезмерной концентрацией рисков в сфере недвижимости, и положения, расширяющие прокатную деятельность, были объединены в одном нормативном акте.

FSC заявляет об «упреждающем управлении», одновременно вводя оценку PG и смягчая правила проката

FSC выделила три основные цели данных изменений. Ограничения в сфере недвижимости вводятся «для упреждающего управления рисками концентрации в отраслях, связанных с недвижимостью». Обязательная оценка PG обусловлена ростом онлайн-транзакций с использованием платежных шлюзов по картам, что потребовало системного управления расчетными рисками. Смягчение правил проката позиционируется как мера по расширению потребительского выбора и оживлению конкуренции на прокатном рынке.

В дальнейшем карточные компании будут обязаны оценивать контрагентов — операторов PG — как при заключении и продлении договоров, так и ежеквартально в период их действия. Критерии оценки охватывают расчетные риски, включая непроизведенные расчеты и незаконные транзакции со стороны PG-компаний. В комиссии заявили, что по итогам оценок и проверок станут обязательными такие меры, как отказ от заключения сделок, непродление или досрочное расторжение контрактов.

Регулирование прокатной деятельности смягчается. Публикуя предварительное уведомление о поправках к тем же надзорным правилам 29 апреля 2024 года, FSC заявляла, что включит прокатную деятельность в число сопутствующих операций по секьюритизации, однако во избежание чрезмерного наращивания операций секьюритизированные прокатные активы будут учитываться в рамках действующего лимита на объем проката. В настоящее время среднеквартальный остаток совокупных прокатных активов ограничен среднеквартальным остатком лизинговых активов. Законопроект расширяет общий лимит до суммы «активов лизинга и рассрочки», удерживая его в пределах, не превышающих объем лизинговых активов, а также отменяет ограничения на объемы операций по отдельным категориям имущества. При этом выход специализированных компаний на рынок краткосрочной аренды, где доминируют малые и средние предприятия, останется под запретом. В FSC добавили, что специализированные кредиторы, занимающиеся прокатом, планируют выстроить систему взаимовыгодного сотрудничества с небольшими автопрокатными компаниями, испытывающими дефицит ликвидности, путем расширения кредитных линий, отсрочки выплат основного долга и передачи малым прокатным фирмам заказов на краткосрочную аренду, таких как предоставление подменных автомобилей при техобслуживании и ДТП.

В информационных материалах FSC, опубликованных на правительственном портале Policy Briefing, в качестве иллюстрации приведена фотография председателя FSC Ли Огвона, сделанная 10 сентября во время круглого стола на площадке городского девелопмента в районе станции Пхунму в городе Кимпхо, провинция Кёнгидо.

Для взаимного финансирования лимит PF ограничили 20% четыре месяца назад, у спецкредиторов он остался на уровне 30%

Разница становится очевидной при сопоставлении с нормативами для сектора взаимного финансирования, скорректированными ранее. 17 июня на очередном заседании FSC утвердила поправки к «Правилам надзора за деятельностью взаимного финансирования». Документ ограничил кредитование строительного PF для структур Национальной федерации кредитных кооперативов (Синхёп), сельхозкооперативов (Нонхёп), рыболовецких кооперативов (Сухёп) и лесных кооперативов потолком в 20% от совокупного кредитного портфеля, а суммарную долю кредитов сектору недвижимости, строительству и PF — планкой в 50%. Тогда в FSC заявили, что 20-процентный лимит по PF соответствует уровню, «аналогичному стандарту сберегательных банков». Данная норма вступит в силу 1 апреля 2027 года. При этом профессиональные и отраслевые кооперативы, объединяющие работников строительной сферы и сферы недвижимости, освобождаются от отраслевых лимитов на кредитование этих отраслей.

Реформа сферы взаимного финансирования последовала за мерами, представленными 22 декабря 2025 года на Совете по политике взаимного финансирования. Сектору взаимного финансирования потребовалось около шести месяцев от анонса до принятия решения, тогда как проект для специализированных кредиторов перешел в стадию предварительного уведомления спустя четыре месяца после этого решения. Совокупный лимит для обоих секторов одинаков — 50%. Однако отдельный лимит на PF-кредитование составляет 20% для институтов взаимного финансирования и сберегательных банков и 30% — для специализированных кредитно-финансовых организаций.

Различается и расчетная база. Для взаимного финансирования норматив исчисляется от общего объема выданных кредитов, тогда как для спецкредиторов базой служат кредитные активы.

Изменения для сектора взаимного финансирования не ограничились лимитами. По займам PF в сфере недвижимости, длительное время классифицируемым как «сомнительные и безнадежные» (ниже стандартных), запрещено использовать окончательную оценочную стоимость залога в качестве предполагаемой суммы возмещения, что обязывает финансовые институты формировать, по выражению FSC, «провизии на возможные потери по ссудам, соразмерные рискам». Исключение сделано для кредитов без просрочек либо с просрочкой менее 3 месяцев, а также займов, по которым проведение аукционов или публичных торгов невозможно из-за судебных разбирательств. Рекомендованный норматив чистых собственных средств к совокупным активам для кредитных кооперативов будет ежегодно повышаться с 2,5% в 2028 году до 4% к 2031 году, а обязательный минимум вырастет с -2,5% в 2028 году до 0% к 2031 году. Норматив пруденциального надзора для центральных федераций кооперативов взаимного финансирования будет поднят до «уровня сберегательных банков в 7%»: кредитные союзы обязаны достичь планки в 7% к 2028 году, Нонхёп и Сухёп — к 2032 году, а лесные кооперативы перейдут на этот норматив с 2034 года. В поправках же для специализированных кредитно-финансовых компаний блок по недвижимости ограничился введением новых отраслевых потолков.

Просрочка по кредитам под залог земли в небанковском секторе поднялась до 31,88%

Согласно материалам совещания по оценке ситуации в сфере проектного финансирования недвижимости, проведенного FSC 3 июля в 14:00 в главном конференц-зале ведомства, доля просроченной задолженности по кредитам под залог земли на сумму 10,4 трлн вон у сберегательных банков, специализированных кредиторов и кооперативов взаимного финансирования на конец марта составила 31,88%, увеличившись на 2,20 процентного пункта по сравнению с предыдущим кварталом. В FSC пояснили: «Это произошло из-за сокращения знаменателя — остатка кредитов — при незначительном росте объема самой просрочки».

В первом квартале ухудшились и общесекторальные показатели PF. Уровень неплатежей по общему портфелю PF-кредитов объемом 115,5 трлн вон достиг 4,65%, повысившись на 0,77 процентного пункта за квартал. Главной причиной этого в FSC назвали «сезонные факторы». Кредиты, отнесенные по результатам оценки жизнеспособности проектов к категориям «требующие внимания» (C) и «высокого риска дефолта» (D), составили 16,4 трлн вон (9,6% от совокупного объема PF-экспозиции в 169,8 трлн вон), увеличившись за квартал на 1,7 трлн вон. Снижение общего объема рисковой экспозиции на конец марта на 4,5 трлн вон по сравнению с предыдущим кварталом регулятор объяснил тем, что темпы завершения проектов, их ликвидации и реструктуризации опережали выдачу новых займов.

Резервы на возможные потери остались на уровне предыдущего квартала — 10,8 трлн вон. Из-за увеличения проблемной задолженности коэффициент покрытия резервами снизился с 73,5% до 65,8%, а доля неработающих PF-кредитов (классифицируемых ниже стандартных) выросла с 9,30% до 10,04%. Совокупный объем урегулированных и реструктурированных проблемных площадок к концу марта достиг 18,9 трлн вон. Из них на ликвидацию пришлось 13,6 трлн вон (около 72%), на реструктуризацию — 5,3 трлн вон (около 28%). Однако результат первого квартала составил всего 0,4 трлн вон, резко сократившись по сравнению с 2,0 трлн вон в предыдущем квартале. В тех же материалах FSC отметила, что объем выдачи новых PF-кредитов в первом квартале достиг 16,8 трлн вон, увеличившись на 5,6 трлн вон (50%) в годовом выражении, а общий объем просроченной задолженности в финансовом секторе составил 5,37 трлн вон, немного снизившись по сравнению с 5,40 трлн вон за аналогичный период прошлого года.

В ходе совещания независимые эксперты признали относительную стабилизацию рынка PF, но подчеркнули, что «нельзя повторять прошлые ошибки неплатежеспособности». Представители строительной отрасли в присутствии руководителей Корейской ассоциации строителей, Корейской жилищной ассоциации и Корейской ассоциации девелоперов заявили, что «растущее число проектов сталкивается с трудностями в привлечении финансирования из-за непрекращающегося роста затрат на строительство и повышения рыночных процентных ставок». Заседание проходило под председательством генерального секретаря FSC. В нем приняли участие глава департамента финансовой политики, начальники отделов финансовой политики и небанковского финансового сектора FSC; заместитель директора Службы финансового надзора (FSS) по координации защиты прав потребителей, главы департамента надзорных инноваций и 1-го департамента инспекций небанковских финансовых институтов FSS; представители Министерства экономики и финансов, Министерства земли, инфраструктуры и транспорта, Банка Кореи, Корейской корпорации жилищного финансирования, Корпорации по управлению активами Кореи (KAMCO), Корейского института финансов; представители Федерации корейских банков, Корейской ассоциации финансовых инвестиций, Ассоциации кредитного финансирования, Корейской федерации сберегательных банков, Корейской федерации кредитных кооперативов «Сэмаыль», Корейского исследовательского института строительной индустрии, а также представители Shinhan Bank, Hana Bank и рейтингового агентства NICE Investors Service.

В ходе этой встречи FSC продлила действие 6 из 9 временных мер по регуляторным послаблениям до декабря текущего года. Три послабления норматива чистого капитала (NCR) для сектора финансовых инвестиций не были продлены; для действующих экспозиций они сохранятся только до наступления срока погашения. Эти три исключенные меры касались смягчения коэффициентов риска NCR при выкупе коммерческих бумаг PF-ABCP под собственные гарантии, выдаче кредитов на жилую недвижимость и конвертации гарантий по обязательствам в кредиты. К новым открываемым позициям будет применяться полностью пересмотренная система оценки строительного NCR. Шесть продленных мер включают освобождение должностных лиц и сотрудников от дисциплинарной ответственности и разрешение раздельной классификации качества активов (общее для всех секторов); разрешение операций РЕПО (RP) по продаже и смягчение факторов риска в рамках K-ICS (для страхового сектора); смягчение ограничений на владение ценными бумагами и лимитов кредитования в пределах операционного региона (для сберегательных банков). Сроки нормализации этих шести продленных мер FSC определит «с учетом конъюнктуры рынка проектного финансирования недвижимости во второй половине 2026 года».

К концу июня статистические показатели несколько улучшились. Согласно материалам FSC от 14 октября, общий объем PF-экспозиции составил 168,8 трлн вон, сократившись за квартал на 1,0 трлн вон, а баланс кредитов PF достиг 115,8 трлн вон, продемонстрировав рост впервые с конца 2023 года. Регулятор отметил и расширение предоставления нового финансирования. Доля просрочки опустилась до 4,56%, объем кредитов групп риска «требующие внимания» и «высокого риска дефолта» сократился до 15,1 трлн вон (9,0% от общего объема), а совокупный объем урегулирования и реструктуризации достиг 19,7 трлн вон. В FSC констатировали, что «улучшение устойчивости рынка PF продолжается».

Просрочка у некартных специализированных кредиторов выросла на 0,18 процентного пункта за полгода

По данным доклада «Результаты деятельности специализированных кредитно-финансовых компаний в первой половине 2026 года», опубликованного FSS 27 августа, уровень просрочки у некартных спецкредиторов (включая кэпитал-компании) на конец июня составил 2,29%. Это на 0,18 процентного пункта выше уровня конца прошлого года. Доля проблемных кредитов (ниже стандартных) также выросла на 0,19 процентного пункта, составив 2,85%.

За тот же период чистая прибыль некартных компаний достигла 2,2352 трлн вон, увеличившись на 452,3 млрд вон (25,4%) по сравнению с прошлым годом. Коэффициент резервирования на возможные потери по ссудам составил 133,0%, а скорректированный норматив достаточности капитала — 19,1%, что превышает регуляторные минимумы. Просрочка по карточным требованиям специализированных карточных компаний составила 1,61%, увеличившись на 0,07 процентного пункта с конца прошлого года. Уровень просрочки по торговым кредитам по картам составил 0,86%, а по карточным займам наличными — 3,35%, поднявшись на 0,05 и 0,14 процентного пункта соответственно. Доля проблемных займов карточных компаний незначительно снизилась до 1,13%. Чистая прибыль специализированных карточных компаний составила 1,2934 трлн вон, увеличившись на 68,3 млрд вон (5,6%). FSS связала это с ростом комиссионных доходов от эквайринга торговых точек и программ рассрочки, хотя отметила и общий рост расходов из-за увеличения издержек на обслуживание карт и административно-хозяйственных затрат.

В FSS заявили, что намерены внимательно отслеживать динамику рентабельности карточных и некартных институтов, поддерживая финансовую стабильность путем содействия реструктуризации задолженности самими компаниями и усиления контроля за потенциально проблемными активами. В обоих отчетах FSC по проверке рынка PF показатели специализированных кредитно-финансовых компаний приводились в едином пуле со сберегательными банками и кооперативами взаимного финансирования под общей категорией «небанковские финансовые институты».

В том же месяце FSC отложила регулирование собственного капитала для жилых PF-проектов на два года

За 9 дней до анонса ужесточения лимитов для специализированных кредиторов FSC приняла решение отложить внедрение ключевого регуляторного требования в сфере PF. На совещании 14 октября комиссия утвердила «двухлетнюю отсрочку введения норматива достаточности собственного капитала для проектного финансирования жилья». Для нежилых объектов правила начнут действовать с 2027 года, как и планировалось изначально.

Это решение стало продолжением совместного пакета правительственных мер по стимулированию предложения жилья от 13 августа. Тогда Министерство земли, инфраструктуры и транспорта, FSC, Управление координации государственной политики и Министерство экономики и финансов представили план строительства более 230 000 дополнительных единиц жилья в столичном регионе и обнародовали «Комплексный пакет финансовых мер по стабилизации рынка недвижимости», сделав упор на «расширение гарантий и притока ликвидности в проектное финансирование недвижимости». Темпы роста долга домохозяйств планировалось удерживать на уровне 3%. В правительстве пояснили, что программа разработана «для преодоления спада в жилищном строительстве, продолжающегося с 2022 года». Комплексный пакет мер включил создание новых гарантийных продуктов для проектов редевелопмента и реконструкции, расширение частного финансирования (включая кредиты на переселение), а также меры по сдерживанию спекуляций и долговой нагрузки населения через такие регуляторные механизмы, как коэффициент обслуживания долга (DSR). Чтобы гарантировать достижение цели по началу строительства 1,35 млн единиц жилья в столичном регионе в 2026–2030 годах, правительство также учредило межведомственный координационный совет по ускоренному предоставлению жилья. Официальное название совещания FSC от 14 октября также звучало как «Совещание по оценке ситуации с проектным финансированием недвижимости и мерам финансовой поддержки для стимулирования предложения жилья».

В материалах встречи от 14 октября в качестве шагов по реализации решений от 13 августа перечислялись: адресный мониторинг 279 строительных площадок в регулируемых зонах столичного региона, функционирование Центра урегулирования финансовых сложностей в сфере PF, расширение одобрения госгарантий по PF и формирование фондов KAMCO. Власти заявили, что намерены стимулировать приток свежего капитала, дифференцированно подходя к управлению нормальными и проблемными стройками и укрепляя финансовую стабильность. На совещании 3 июля представители правительства подчеркнули: «Мы рассчитываем на содействие финансового сектора в бесперебойном предоставлении новых средств для финансово устойчивых объектов».

В один и тот же период FSC призывала финансовый сектор наращивать кредитование PF и предоставила отсрочку по требованиям к капиталу для девелоперов жилья, параллельно ограничив новыми лимитами портфель специализированных кредиторов в сфере недвижимости.

Завершение реформы намечено на первый квартал следующего года, сбор отзывов — до 2 декабря

FSC проводит процедуру предварительного уведомления об изменении нормативных положений с 23 октября по 2 декабря. Сообщается, что после экспертизы в Комитете по регуляторной рационализации и принятия решения на заседании FSC корректировка правил будет окончательно оформлена к первому кварталу следующего года.

Принимая в июне поправки к правилам взаимного финансирования, регулятор установил дату их вступления в силу на 1 апреля 2027 года, «чтобы предоставить институтам достаточный срок для адаптации». В проекте поправок для специализированных кредитно-финансовых компаний конкретная дата вступления в силу, переходные положения для участников рынка с уже превышенными лимитами, общий объем остатка кредитов строительному сектору и недвижимости, их доля в кредитных активах сектора, а также число компаний, нарушающих новые нормы, указаны не были.

Консультации по проекту поправок предоставляют отдел небанковского финансового сектора FSC (02-2100-2991, 2994) и департамент надзора за специализированными кредитно-финансовыми организациями FSS (02-3145-7447).

Источники (KST)

• Policy Briefing Новости политики (Комиссия по финансовым услугам) · 2026-10-23 · FSC ужесточает лимиты по кредитам специализированных кредитно-финансовых компаний в сфере недвижимости и строительства · https://m.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148974200&pageIndex=1&cateId=&repCode_P=&smenu=EDS01
• Пресс-релиз Комиссии по финансовым услугам · 2026-07-03 · Проведение совещания по оценке ситуации в сфере проектного финансирования (PF) недвижимости · https://www.fsc.go.kr/po010103/87252
• Пресс-релиз Комиссии по финансовым услугам (опубликован в Центре экономической информации KDI) · 2026-10-14 · Проведение совещания по оценке ситуации с проектным финансированием (PF) недвижимости и мерам финансовой поддержки для стимулирования предложения жилья · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=288009
• Пресс-релиз Службы финансового надзора (опубликован в Центре экономической информации KDI) · 2026-08-27 · Результаты деятельности специализированных кредитно-финансовых компаний в первой половине 2026 года [предварительные данные] · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285863
• Пресс-релиз Комиссии по финансовым услугам · 2026-06-17 · FSC утвердила поправки к «Правилам надзора за деятельностью взаимного финансирования» · https://fsc.go.kr/po010103/87126
• Пресс-релиз Министерства земли, инфраструктуры и транспорта, Комиссии по финансовым услугам, Управления координации государственной политики, Министерства экономики и финансов (опубликован в Центре экономической информации KDI) · 2026-08-13 · Дополнительное предоставление 230 000+ единиц жилья в столичном регионе, стимулирование предложения жилья и расширение финансовой поддержки реальных покупателей, включая молодежь · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285383
• Совместный пресс-релиз 4 министерств и ведомств, включая Министерство земли, инфраструктуры и транспорта (опубликован в Центре экономической информации KDI) · 2026-08-13 · Дополнительное предоставление 230 000+ единиц жилья в столичном регионе, стимулирование предложения жилья и усиление финансовой поддержки реальных покупателей, включая молодежь (материалы отдела жилищной политики Министерства земли, инфраструктуры и транспорта) · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285342
• Пресс-релиз Комиссии по финансовым услугам · 2024-04-29 · Предварительное уведомление об изменении правил: проект поправок к «Правилам надзора за специализированной кредитно-финансовой деятельностью» · https://www.fsc.go.kr/no010101/82183