專營信用金融公司PF上限維持30%不變……比相互金融與儲蓄銀行的20%更寬鬆且未定施行日

首爾

包含信用卡公司及租賃分期公司等專營信用金融公司（信金公司）的不動產專案融資（PF）貸款限額，將維持在授信性資產的30%不變。這比相互金融組合為配合儲蓄銀行水準所設定的20% PF限額高出10個百分點。金融委員會於10月23日預告《專營信用金融業監督規定》修正草案，宣布將對不動產業貸款及營造業貸款分別設立30%的新限額，並對PF與不動產及營造業貸款的總計金額設定50%的新限額。金融委說明指出，此舉旨在「針對不動產相關產業的集中風險進行先制管理」。金融圈的PF貸款逾期率在今年3月底為4.65%，6月底為4.56%，而儲蓄銀行、信金公司與相互金融所持有的土地抵押貸款逾期率在3月底已攀升至31.88%。

金融委增設產業別限額　PF限額仍維持在30%

根據金融委的說明，信金公司目前的不動產PF貸款（含債務保證）限額已被限制在授信性資產的30%以內。修正草案並未調整該項PF限額，而是另外將不動產業貸款與營造業貸款分開，分別設立不得超過授信性資產30%的新限額；對於PF貸款與不動產及營造業貸款的總合計金額，則加上了50%的上限。

金融委提出此項修訂的背景是各金融產業別之間的監管空白。金融委表示：「與儲蓄銀行、相互金融等其他金融業不同，此前對不動產相關產業並無個別限額的專門規範。」在新規範下，信金公司最多仍可將其授信性資產的一半用於PF以及不動產與營造業貸款。

此次修正草案亦一併納入了強化信用卡公司對第三方支付代收代付（PG）機構的管理，以及放寬設備租賃業務規範。針對不動產放款過度集中的條款，與擴大租賃業務範圍的條款，被一併列入同一份告示修正草案中。

金融委稱「先制管理」　同步推出PG評鑑義務與租賃鬆綁

金融委將此次修訂的目的分為三個面向。設立不動產限額是為了「先制管理不動產相關產業的集中風險」；引入PG評鑑義務，則是鑑於透過線上PG進行的信用卡代收代付交易增加，因而認定有必要進行系統性的支付結算風險管理；放寬租賃法規，則是為了擴大消費者選擇權並促進租賃市場競爭。

信用卡公司未來在簽訂或續約時，以及在合約期間內的每季，都必須對有業務往來的PG公司進行評鑑。評鑑項目涵蓋PG公司的未結算款項與非法交易等支付風險。金融委表示，將依據評鑑及查核結果，強制要求採取不予簽約、不予續約或中途解約等處置措施。

租賃業務方面的管制則獲得鬆綁。金融委在2024年4月29日預告同一項監督規定修正草案時曾表示，將把租賃業務納入資產證券化（流動化）的附隨業務，但同時會將證券化的租賃資產計入既有的租賃承作限額內，以防止過度承作。目前，全體租賃資產在季度內的平均餘額受限於融資租賃（Lease）資產平均餘額之內。修正草案將整體承作限額放寬至「融資租賃＋分期金融資產」總和以內，但仍以不超過融資租賃資產為限，並取消針對個別品項的承作限額限制。不過，依然持續禁止進入以中小型業者為主的短期租賃市場。金融委補充，承作租賃業務的信金公司計劃建立共生體系，針對籌資能力不足的中小型租車業者擴大信用額度貸款並延緩貸款本金償還，同時將維修或事故代用車等短期租賃需求轉介連結給中小型租車業者。

在政府政策簡報網站公布的金融委資料中，附上了金融委員會委員長李億遠於9月10日前往京畿道金浦市豐舞站周邊都市開發事業現場舉行PF建案座談會的照片作為參考照片。

相互金融四個月前PF被限於20%　專營信金公司仍維持30%

與早於信金公司進行調整的相互金融規定相比，差距顯而易見。金融委在6月17日的例行會議中表決通過了《相互金融業監督規定》修正草案。該內容將信用合作社（信協）、農協、水協、森林組合的不動產PF貸款限制在總貸款的20%以內，並將不動產業、營造業及不動產PF貸款合計限制在總貸款的50%以內。金融委當時表示，20%的PF限額是與「儲蓄銀行相同」的水準。該限額將於2027年4月1日實施。由不動產及營造業從業人員組成共同紐帶的職場與團體組合，則不適用不動產業與營造業貸款限額。

相互金融的修訂是2025年12月22日相互金融政策協議會公布的體制改善方案的後續措施。相互金融從公布到議決耗時約6個月，而信金公司修正草案則是在該議決4個月後進入立法預告階段。兩者在合計限額上均同樣為50%。然而，單獨的PF限額方面，相互金融與儲蓄銀行為20%，信金公司則為30%。

基準資產亦有所不同。相互金融的限額是以總貸款為基準，信金公司的限額則是以授信性資產為基準。

相互金融修正草案並未僅止於放款限額。對於被列為「固定以下」後歷時已久的不動產PF貸款，不再允許將最終抵押品評估額作為預估回收金額，而是依照金融委的說法，必須提列「與風險成比例的呆帳準備」。無逾期或逾期期間未滿3個月的貸款，以及因訴訟等原因而無法進行拍賣或公賣的貸款則屬例外。信協的淨資本對總資產比率建議標準，將從2028年的2.5%逐年提高至2031年的4%，強制要求標準則從2028年的-2.5%提高至2031年的0%。相互金融中央會的經營指導比率將提高至「與儲蓄銀行相當的7%水準」，其中信協須在2028年前達到7%，農協與水協須在2032年前達到7%，森林組合則自2034年起適用7%。相較之下，信金公司修正案在不動產項目上僅止於新設產業別限額。

中小金融機構土地抵押貸款逾期率攀升至31.88%

根據金融委於7月3日下午2時在金融委大會議室召開的不動產PF狀況盤點會議資料，儲蓄銀行、信金公司與相互金融持有的10.4兆韓元土地抵押貸款，其逾期率在3月底達31.88%，較上一季上升2.20個百分點。金融委解釋稱，「這是因為分母的貸款餘額減少，而逾期金額小幅增加所致」。

全體金融業的PF指標在第一季也出現惡化。PF貸款餘額115.5兆韓元的逾期率為4.65%，較上一季上升0.77個百分點。金融委將主要原因歸咎於「季節性因素」。在可行性評估中被列為注意（C級）與恐有不良之虞（D級）的授信規模為16.4兆韓元，占整體PF暴險額169.8兆韓元的9.6%，在一季之內增加了1.7兆韓元。金融委指出，3月底暴險額較上一季減少4.5兆韓元的原因，在於工程完工以及清理與重組的規模大於新承作的規模。

呆帳準備維持在上一季水準的10.8兆韓元。隨著不良授信增加，備抵呆帳覆蓋率從73.5%降至65.8%，PF固定以下放款比率則從9.30%上升至10.04%。截至3月底，問題建案的清理與重組累計達18.9兆韓元。其中，清理占13.6兆韓元（約72%），重組占5.3兆韓元（約28%）。然而，第一季的處理成效僅為0.4兆韓元，相較上一季的2.0兆韓元大幅萎縮。金融委在同一份資料中指出，第一季PF新承作金額為16.8兆韓元，較前一年同期增加5.6兆韓元（50%），而金融業逾期債權為5.37兆韓元，較前一年同期的5.40兆韓元微幅減少。

在該場會議中，民間專家雖肯定PF市場趨於穩定，但也表示「絕不能重蹈過去不良貸款的覆轍」。在大韓建設協會、韓國住宅協會、韓國不動產開發商協會出席的場合中，營造業界表示：「由於工程費用持續上漲、市場利率走高等因素，面臨籌資困難的建案場址正持續增加。」該會議由金融委事務處長主持。出席者包括金融委金融政策局長、金融政策課長、中小金融課長；金監院消費者保護總括副院長助理、監督創新局長、中小金融檢查一局長；財政經濟部、國土交通部、韓國銀行、韓國住宅金融公社、韓國資產管理公社、韓國金融研究院；銀行聯合會、金融投資協會、信用金融協會、儲蓄銀行中央會、新村金庫中央會；韓國建設產業研究院；以及新韓銀行、韓亞銀行與NICE信用評等的相關人士。

金融委在此次會議中，將9項暫時性監管鬆綁措施中的6項延長至今年12月。針對金融投資業的3項淨資本比率（NCR）鬆綁措施則被排除在延長範圍之外，僅對現有暴險維持鬆綁至到期為止。被排除的3項措施包括：針對收購自行保證的PF-ABCP、住宅用不動產貸款、以及將債務保證轉換為貸款所適用的NCR風險值寬減。針對新增暴險，將適用全面改版後的不動產NCR制度。獲延長的6項措施包括：免除從業人員責任及允許資產健全度個別分類（跨業共通）；認可附買回債券（RP）賣出及放寬K-ICS風險係數（保險業）；放寬有價證券持有上限及放寬營業區內授信限額（儲蓄銀行）。金融委表示，延長之6項措施的恢復常軌時程，將「考量2026年下半年的不動產PF市況」後予以研判。

截至6月底的指標則略有好轉。根據金融委於10月14日發布的盤點會議資料，PF暴險額為168.8兆韓元，較上一季減少1.0兆韓元，PF貸款餘額為115.8兆韓元，自2023年底以來首次轉為增加。金融委指出，新資金投放亦有所擴大。逾期率降至4.56%，注意及不良之虞授信減至15.1兆韓元（占整體的9.0%），清理與重組累計金額達到19.7兆韓元。金融委評價稱「PF市場體質改善態勢持續」。

非信用卡信金公司逾期率半年內上升0.18個百分點

金融監督院於8月27日發布的《2026年上半年專營信用金融公司經營業績》顯示，租賃分期公司等非信用卡信金公司的6月底逾期率為2.29%，較去年底高出0.18個百分點。固定以下放款比率亦上升0.19個百分點至2.85%。

同一期間，非信用卡信金公司的本期淨利為2兆2,352億韓元，較前一年同期增加4,523億韓元（25.4%）。備抵呆帳提存率為133.0%，調整後自有資本比率為19.1%，均高於法規要求標準。專營信用卡公司的信用卡債權逾期率為1.61%，較去年底上升0.07個百分點。簽帳消費債權逾期率為0.86%，信用卡貸款債權逾期率為3.35%，分別上升0.05個百分點與0.14個百分點。信用卡公司的固定以下放款比率則微幅降至1.13%。專營信用卡公司本期淨利為1兆2,934億韓元，增加683億韓元（5.6%）。金監院指出，特約商店手續費收益及分期刷卡手續費收益增加為主要推升因素，但由於信用卡成本與銷管費用增加，總費用亦有所攀升。

金監院表示，將密切監控信用卡公司與非信用卡公司的獲利趨勢，並透過推動自主債務協商與加強不良風險債權管理來維持資產健全度。金融委在兩次PF盤點會議資料的內文中，均將信金公司與儲蓄銀行、相互金融合併列為「中小金融公司」的數據呈現。

同月金融委將住宅建案PF資本規範推遲2年

在預告強化信金公司限額的9天前，金融委做出了延後實施PF法規的決定。在10月14日的盤點會議上，金融委「確定將住宅建案PF自有資本比率規範寬限2年實施」。非住宅建案則按原定計畫自2027年起實施。

該決定是8月13日政府聯合住宅供給對策的延續。國土交通部、金融委、國務調整室與財政經濟部當時在宣布首都圈追加供給23萬戶+α的同時，推出了《穩定不動產市場之金融綜合對策》，主打「擴大不動產PF保證及資金供應」，並表示將把家庭負債增長率控制在3%左右的水準。政府說明稱，制定該方案是「為了解決自2022年以來持續存在的住宅供給萎縮問題」。金融綜合對策中納入了新設整建事業保證商品，以及擴大搬遷費貸款等民間金融支援，同時也包含透過償債比率（DSR）等規範來抑制投機與家庭負債的內容。政府為提高2026年至2030年間首都圈動工135萬戶目標的執行力，還新設了跨部會住宅迅速供給盤點會議。金融委10月14日會議的正式名稱亦為《不動產PF狀況盤點會議暨促進住宅供給之金融支援對策盤點會議》。

10月14日的會議資料列舉了作為「8·13對策」後續措施的項目，包括對首都圈管制區域內279個建案場址進行逐案緊密管理、運作PF金融困難排除中心、擴大PF保證審批、以及設立KAMCO基金。政府表示，希望藉此引導新資金注入，並對正常建案與問題建案實施差異化管理，以強化健全性。在7月3日的會議中，政府方面曾表示：「懇請金融圈給予協助，使新資金能夠順利供應給正常建案場址。」

金融委在同一時期一方面要求金融圈擴大供應PF資金並對住宅建案暫緩資本規範，另一方面卻又對信金公司的整體不動產貸款套上了新的上限。

修法預計明年第一季完成　徵詢意見至12月2日止

金融委自10月23日起至12月2日止進行法規變更預告。並表示在經監管合理化委員會審查及金融委員會表決通過後，預計於明年第一季前完成修訂。

相互金融在6月表決時，為了「給予充分的執行準備時間」，將施行日期另定於2027年4月1日。信金公司的修正草案中，則未列出施行日期、對已超標公司的過渡條款、全行業不動產及營造業貸款餘額與占授信性資產的比重，以及超標公司的數量。

該修正草案洽詢窗口為金融委中小金融課（02-2100-2991、2994）與金監院專營信用金融監督局（02-3145-7447）。

資料來源（KST）

• 政府政策簡報 政策新聞（金融委員會） · 2026-10-23 · 金融委強化專營信用金融公司不動產及營造業相關貸款限額管制 · https://m.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148974200&pageIndex=1&cateId=&repCode_P=&smenu=EDS01
• 金融委員會新聞稿 · 2026-07-03 · 召開不動產專案融資（PF）狀況盤點會議 · https://www.fsc.go.kr/po010103/87252
• 金融委員會新聞稿（刊載於KDI經濟資訊中心） · 2026-10-14 · 召開不動產專案融資（PF）狀況盤點會議暨促進住宅供給之金融支援對策盤點會議 · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=288009
• 金融監督院新聞稿（刊載於KDI經濟資訊中心） · 2026-08-27 · 2026年上半年專營信用金融公司經營業績［暫定］ · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285863
• 金融委員會新聞稿 · 2026-06-17 · 金融委表決通過《相互金融業監督規定》修正案 · https://fsc.go.kr/po010103/87126
• 國土交通部、金融委員會、國務調整室、財政經濟部新聞稿（刊載於KDI經濟資訊中心） · 2026-08-13 · 首都圈追加供給23萬戶+α，促進住宅供給及強化青年等實質需求者金融支援 · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285383
• 國土交通部等4個部會新聞稿（刊載於KDI經濟資訊中心） · 2026-08-13 · 首都圈追加供給23萬戶+α，促進住宅供給及強化青年等實質需求者金融支援（國土交通部住宅政策課資料） · https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=285342
• 金融委員會新聞稿 · 2024-04-29 · 《專營信用金融業監督規定》修正案法規變更預告 · https://www.fsc.go.kr/no010101/82183